1. Où se situe la loi 30-24 dans le droit de la copropriété ?
Pour comprendre la réforme, il faut la replacer dans la chaîne des textes. La loi 18-00 est le cadre fondateur de la copropriété des immeubles bâtis au Maroc — c'est elle qui définit le règlement de copropriété, les parties communes et privatives, les quotes-parts, l'assemblée générale et le syndicat des copropriétaires (voir notre guide complet de la loi 18-00).
En 2016, la loi 106-12 a modifié et complété la 18-00, notamment pour renforcer la gouvernance et introduire des mécanismes comme l'administrateur provisoire désigné par voie de référé (voir notre analyse de la réforme 106-12). La loi 30-24 s'inscrit dans cette continuité : elle modifie à son tour la 18-00, sans l'abroger. Adoptée le 9 juillet 2024, elle n'a pas été promulguéeet n'est donc pas encore en vigueur : à ce jour, le régime applicable reste celui de la loi 18-00 telle que modifiée par la loi 106-12. Les acquis des deux textes précédents demeurent ; une fois publiée, la 30-24 viendra les compléter sur trois points procéduraux essentiels.
2. La conciliation préalable prévue par la réforme (modification de l'article 13)
C'est l'apport le plus marquant. Une fois promulguée, la 30-24 imposera au syndic de tenter une conciliation préalable avant toute action en justice. Le principe est clair : privilégier le règlement amiable des différends au sein de l'immeuble plutôt que le contentieux, pour des litiges qui pourraient se résoudre par le dialogue.
Le champ de cette conciliation est large. Elle couvre notamment :
- les charges impayées (voir notre article sur la procédure de recouvrement des charges) ;
- les travaux non autorisés réalisés par un copropriétaire ;
- l'usage abusif des parties communes ;
- les violations du règlement de copropriété.
La conséquence sera forte le jour de la promulgation : la tentative de conciliation devra être documentéepour que l'action du syndic prospère. Autrement dit, un syndic qui agirait sans avoir d'abord cherché à concilier prendrait le risque de voir sa démarche s'arrêter avant même d'être examinée, quelle que soit la solidité du fond. Tant que le texte n'est pas publié, cette conséquence n'est pas attachée à la conciliation — qui reste néanmoins la voie la plus économique pour l'immeuble.
Un point de prudence s'impose, en revanche : le texte ne fixe pas de délais ni de modalités détaillées pour cette conciliation, et il n'est pas encore en vigueur. La forme exacte de la tentative, sa durée, la manière de la prouver relèvent donc, en pratique, de la documentation soignée et de l'accompagnement professionnel. Avant d'engager toute action, un syndic comme un conseil syndical ont tout intérêt à se rapprocher d'un avocat ou d'un syndic professionnel pour formaliser et tracer la démarche selon la loi en vigueur.
3. La convocation de l'AG par les copropriétaires (préavis de 15 jours)
Deuxième apport : la 30-24 ouvrira aux copropriétaires un véritable contre-pouvoir face à un syndic défaillant. Une fois le texte promulgué, un ou plusieurs copropriétaires pourront convoquer l'assemblée générale, par tout moyen légal ou par huissier, en respectant un préavis de 15 jours.
La convocation devra obligatoirement mentionner :
- la date de l'assemblée ;
- l'heure ;
- le lieu ;
- l'ordre du jour.
Ce mécanisme répond à une situation très fréquente : l'immeuble dont le syndic ne réunit jamais l'assemblée, ce qui bloque toute décision sur les travaux, le budget ou la gouvernance. Le jour où le texte entrera en vigueur, les copropriétaires ne dépendront plus de la seule bonne volonté du syndic pour faire vivre leur copropriété. Une fois l'assemblée réunie, les règles de vote et de majoritésissues des textes en vigueur continuent de s'appliquer pour chaque type de décision.
4. La notification des décisions d'AG sous 8 jours
Troisième apport : la 30-24 prévoit la notification des décisions de l'assemblée générale sous 8 jours, accompagnée de la remise des procès-verbaux. Ce délai n'est pas un détail administratif : c'est lui qui sécurisera le droit des copropriétaires absents ou opposants.
En effet, c'est la notification d'une décision qui fait courir, pour le copropriétaire qui souhaite la contester, le délai d'action selon la loi en vigueur. Un PV transmis tardivement, ou jamais transmis, fragilise toute la chaîne. Une fois promulguée, la 30-24 verrouillera ce maillon. Nous détaillons cet aspect dans notre article dédié sur la notification des décisions d'AG sous 8 jours, et sur la manière de contester une décision d'assemblée.
💡 Ce que la 30-24 NE changera PAS
La réforme ajoutera une couche procédurale, mais elle laissera intact le socle hérité des lois 18-00 et 106-12 — le seul en vigueur à ce jour. Restent applicables : le privilège du syndicat et l'hypothèque forcée pour garantir les charges impayées, avec une prescription de 5 ans ; l'administrateur provisoire désigné par voie de référé en cas de blocage de la gouvernance ; le calcul des quotes-parts ; les majorités d'assemblée propres à chaque type de décision ; et le rôle du conseil syndical (article 29). La 30-24 ne remplacera aucun de ces outils — elle organisera mieux la manière de les actionner.
5. Ce que la réforme change pour chaque acteur
La portée de la 30-24 dépendra de votre rôle dans la copropriété. Voici une lecture pratique, acteur par acteur, de ce que la réforme changera une fois promulguée :
- Pour le syndic : il ne pourra plus agir en justice sans avoir d'abord tenté une conciliation et conservé la preuve de cette tentative. Le réflexe contentieux cédera la place à un réflexe de médiation — et à une exigence de traçabilité, qu'il est déjà utile d'adopter. Voir aussi nos repères sur les droits et recours face à un syndic.
- Pour le conseil syndical et les copropriétaires : un vrai levier d'initiative. La possibilité de convoquer l'AG (préavis 15 jours) débloquera les immeubles paralysés par l'inertie du syndic. Voir notre article sur le conseil syndical (article 29).
- Pour le copropriétaire opposant ou absent : la notification sous 8 jours protégera son droit de recours, en faisant courir clairement le délai de contestation.
- Pour l'acheteur d'un lot : un cadre qui gagnera en lisibilité, mais qui ne dispensera pas de vérifier l'état réel de la copropriété (PV d'AG, charges, travaux votés) avant d'acheter.
6. Exemple illustratif : un immeuble bloqué se remet en marche
Exemple illustratif (non chiffré, à titre pédagogique).Une résidence dont le syndic ne réunit plus l'assemblée depuis longtemps : les travaux d'entretien sont à l'arrêt, certains lots accumulent des arriérés. Aujourd'hui, les copropriétaires se sentent souvent démunis. Une fois la réforme promulguée, le scénario type deviendra :
- plusieurs copropriétaires convoqueront l'AG eux-mêmes (préavis 15 jours, ordre du jour précis : travaux, budget, gouvernance) ;
- l'assemblée votera selon les majorités requises, puis les décisions seront notifiées sous 8 jours avec les PV ;
- pour les charges impayées, le syndic engagera d'abord une conciliation documentée avant d'envisager, le cas échéant, le recouvrement et les garanties prévues par les textes (privilège, hypothèque forcée).
Cet enchaînement n'est qu'une illustration, et il suppose le texte promulgué : chaque copropriété a ses spécificités, et la mise en œuvre concrète doit être validée avec un professionnel. Mais il montre l'esprit de la réforme — redonner de l'initiative aux copropriétaires tout en privilégiant le règlement amiable.
7. Et l'évaluation du bien dans tout cela ?
La gouvernance d'une copropriété pèse directement sur la valeur des lots. Un immeuble dont les décisions d'AG sont contestées, dont les charges s'accumulent ou dont les travaux ne sont jamais votés se vend moins bien — et son prix réel s'éloigne du prix affiché. À l'inverse, une copropriété bien tenue est un actif rassurant.
Que vous soyez acheteur d'un lot, copropriétaire souhaitant arbitrer, assureur ou investisseur, une expertise immobilière au Maroc indépendante permet d'objectiver la valeur d'un lot en tenant compte de l'état de la copropriété, des charges et des travaux à prévoir. Nos experts certifiés RICS établissent des rapports conformes RICS, sous 5 à 8 jours (48-72 h en express), à partir de 3 500 MAD HT. Rappelons que l'expertise privée relève de la négociation et de la décision: elle éclaire un arbitrage amiable et ne se substitue pas à l'expert que le juge désigne en cas de procédure judiciaire.
8. FAQ
Quand la loi 30-24 a-t-elle été adoptée, et est-elle en vigueur ?
La loi 30-24 a été adoptée à l'unanimité le 9 juillet 2024. Elle n'a pas été promulguée : elle n'est donc pas en vigueur. Elle modifie la loi 18-00, cadre fondateur de la copropriété des immeubles bâtis au Maroc, déjà modifié et complété par la loi 106-12 en 2016 — et c'est ce socle qui s'applique à ce jour.
Le syndic devra-t-il tenter une conciliation avant d'agir ?
Une fois la loi 30-24 promulguée, oui. La réforme (modification de l'article 13) prévoit une conciliation préalable avant toute action en justice du syndic — charges impayées, travaux non autorisés, usage abusif des parties communes, violations du règlement — et la tentative devra être documentée. Tant que le texte n'est pas publié, cette étape n'est pas une obligation légale : à ce jour, le régime applicable reste celui de la loi 18-00 telle que modifiée par la loi 106-12. Le texte ne précise par ailleurs ni délais ni modalités détaillées : faites-vous accompagner par un avocat ou un syndic professionnel.
Quel préavis pour une AG convoquée par les copropriétaires ?
Quinze jours, selon le texte adopté. Une fois promulguée, la 30-24 permettra à un ou plusieurs copropriétaires de convoquer l'assemblée générale, par tout moyen légal ou par huissier, avec un préavis de 15 jours, en précisant date, heure, lieu et ordre du jour. Ce mécanisme n'est pas encore ouvert tant que le texte n'est pas publié.
La loi 30-24 supprimerait-elle l'administrateur provisoire ou le privilège du syndicat ?
Non. Ces outils, issus des lois 18-00 et 106-12, restent en vigueur et s'appliquent aujourd'hui : privilège du syndicat et hypothèque forcée pour les charges impayées (prescription de 5 ans), administrateur provisoire désigné par voie de référé, quotes-parts, majorités d'AG, conseil syndical (article 29). Une fois promulguée, la 30-24 ajoutera une couche procédurale sans abroger le socle existant.
Une expertise est-elle utile dans une copropriété en conflit ?
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Note : La loi 30-24, adoptée le 9 juillet 2024, est en attente de promulgation : elle n'est pas en vigueur, et à ce jour le régime applicable reste celui de la loi 18-00 telle que modifiée par la loi 106-12 (2016). Cet article présente une vue d'ensemble de ce que la réforme prévoit ; il ne constitue pas un conseil juridique. Les modalités et délais de mise en œuvre relèvent des textes en vigueur et de leur application : pour toute action (conciliation, convocation d'AG, contentieux), rapprochez-vous d'un avocat ou d'un syndic professionnel. Pour évaluer un lot ou éclairer une décision, consultez notre page expertise immobilière ou le dossier Copropriété.