Quelles méthodes d'évaluation utilise un expert RICS au Maroc ?

Au Maroc, un **expert certifié RICS** ne choisit pas une méthode d'évaluation au hasard : il la sélectionne en fonction de la **base de valeur** retenue (Market Value, Market Rent, Investment Value, etc.) et de la nature du bien. Toutes les méthodes ne sont pas compatibles avec toutes les bases. Le cadre appliqué est le **RICS Red Book Global Standards 2025** et l'**IVS 2025**, qui imposent de formaliser la base puis de pondérer une ou plusieurs méthodes adaptées. **Les quatre grandes méthodes d'évaluation** - **La méthode comparative** : c'est la plus utilisée. Elle consiste à estimer la valeur à partir de comparables de transactions réelles sur des biens similaires (localisation, surface, état, affectation), avec ajustements. Elle convient particulièrement à la Market Value (valeur vénale) d'un bien résidentiel ou d'un terrain en marché actif, et à la Market Rent par comparaison locative. - **La méthode par capitalisation / DCF (Discounted Cash Flow)** : elle valorise un bien par l'actualisation de ses flux locatifs futurs. La Market Rent (valeur locative de marché) en est l'input principal. La méthode DCF, avec un taux d'actualisation propre à l'investisseur, est quasi systématique pour chiffrer l'**Investment Value** (valeur pour un investisseur identifié) : arbitrage de portefeuille pour un OPCI ou un family office, analyse « acheter ou louer ». - **La méthode par le coût** : elle évalue un actif à partir de son coût de reconstruction à neuf. C'est la base technique de l'**Insurable Value** (valeur d'assurance), définie comme le coût de reconstruction du bâtiment hors foncier, majoré des frais accessoires. Elle est aussi mobilisée pour des biens atypiques sans marché comparable. - **La méthode résiduelle** : elle s'applique au **foncier promoteur**. Sur un terrain ayant changé d'affectation urbanistique (par exemple devenu R+4 ou R+5 après homologation d'un Plan d'Aménagement), la valeur ne se chiffre pas par comparaison avec d'autres villas, mais à partir du programme immobilier que le PA permet de réaliser, dont on déduit les coûts et la marge promoteur. **Le choix de la méthode découle de la base de valeur** L'expert raisonne toujours base d'abord, méthode ensuite : - **Market Value (valeur vénale)** : méthode comparative, capitalisation, coût ou résiduelle selon l'actif ; - **Market Rent** : méthode comparative locative ; - **Investment Value** : DCF avec taux propre à l'investisseur ; - **Liquidation Value** : dérivée de la Market Value diminuée d'une décote justifiée ; - **Synergistic Value (valeur de synergie)** : approche par scénarios combinés (avant/après synergie), par exemple la réunion de deux parcelles mitoyennes ; - **Fair Value IFRS 13** (foncières cotées, OPCI relevant de la loi 70-14) : la hiérarchie des inputs (niveaux 1, 2, 3) module le choix de méthode. **Plusieurs méthodes pour fiabiliser le résultat** Un dossier complexe peut combiner plusieurs méthodes et même plusieurs bases simultanément. L'expert pondère les approches, mène une analyse de sensibilité, puis restitue le résultat assorti de sa fourchette. Un rapport conforme RICS Red Book énonce systématiquement la base retenue, sa référence normative (IVS 104), les hypothèses, les méthodes mobilisées et leur pondération, les comparables, l'analyse de sensibilité et les limites de responsabilité. À noter : une expertise libre ou amiable éclaire une négociation, une déclaration fiscale ou un partage, mais elle n'est ni « opposable » ni automatiquement « recevable » devant un tribunal — en contentieux, c'est le juge qui désigne l'expert. Pour identifier la base et la méthode adaptées à votre situation (transaction, succession, apport en société, garantie, contentieux), demandez une **expertise** ou un **devis personnalisé** à nos **experts certifiés RICS**, dans un rapport conforme RICS Red Book Global Standards 2025.