Vous achetez, le locataire commercial est dedans
il reste, même si le bail n'est pas au TF (CA Com. Casa 2022)

1. La distinction qui change tout : droit personnel vs droit réel

La motivation centrale de la Cour repose sur une distinction de droit civil fondamentale, trop souvent négligée par les praticiens :

• Les droits réels (propriété, hypothèque, usufruit, servitudes) portent sur la chose elle-même et requièrent l'inscription au TF pour être opposables aux tiers. C'est la logique du système Torrens marocain (Dahir 1913)
• Les droits personnels (bail, créance, contrat de prestation) lient des personnes entre elles, indépendamment de leur publication. Le bail commercial est un contrat — il oblige le bailleur et le locataire (et leurs ayants droit) sans nécessiter d'inscription au registre foncier

Quand un nouveau propriétaire acquiert un immeuble loué, il succède au bailleur dans tous ses droits ET obligations contractuels. Le bail continue, indépendamment de sa publication. Le seul moyen pour l'acquéreur d'échapper au bail serait de prouver qu'il n'avait pas connaissance de son existence — preuve quasi impossible si le locataire occupe physiquement les lieux au moment de la vente.

2. La cession de fonds de commerce, vecteur du droit au bail

Le local commercial était occupé non pas par le locataire historique mais par un cessionnaire — une société qui avait racheté le fonds de commerce, droit au bail compris. La Cour valide cette transmission : la cession de fonds emporte transmission du droit au bail à condition que l'acte de cession soit régulier et non annulé. La société A.K. produit l'acte de cession, lequel n'a jamais été contesté juridiquement. La chaîne de titres locatifs est complète : bailleur original → locataire original → cessionnaire actuel. Cette chaîne s'impose à l'acquéreur de l'immeuble.

3. Conséquences pour la due diligence d'acquisition

L'arrêt redonne toute son importance à la due diligence pré-acquisition. Acheter un immeuble en se contentant de consulter le titre foncier est une erreur — le TF montre les droits réels, pas les droits personnels comme les baux. Voici les points obligatoires à auditer AVANT toute acquisition d'immeuble loué :

• État locatif complet : liste des locataires, surfaces louées, loyers, charges, dates de bail, durées résiduelles
• Copie des baux écrits de chaque locataire (résidentiel et commercial)
• Actes de cession de fonds si des cessions ont eu lieu (vérification des accords du bailleur quand requis)
• Quittances de loyers sur les 24 derniers mois — pour vérifier qu'il n'y a pas d'impayés cachés
• Échéancier de fin de bail : quels baux arrivent à échéance et quand ? Possibilités de congé pour reprise / pour démolition-reconstruction
• Contentieux locatifs en cours : procédures d'éviction, contestation d'indemnité, opposition à PV d'AG
• Pour les baux commerciaux loi 49-16 : ancienneté du locataire (importance pour l'indemnité d'éviction), nature exacte du fonds, valeur du droit au bail estimée
• Visite physique de chaque local pour identifier les occupants réels (parfois différents des locataires officiels)

4. Le coût de l'ignorance — chiffrage

Acquérir un immeuble en pensant pouvoir le libérer rapidement, puis découvrir qu'un bail commercial loi 49-16 court encore 6 ans, c'est mécaniquement perdre 10 à 30 % de la valeur économique de l'immeuble par rapport à un immeuble vide. Si vous voulez ensuite vous séparer du locataire, il faudra payer une indemnité d'éviction qui peut atteindre 1 à 3 fois la valeur annuelle du loyer pour un commerce établi (droit au bail + clientèle + frais de relocation). Un audit pré-acquisition coûte 6 000 à 15 000 MAD HT — sans rapport avec le risque encouru.