Vous avez plus de 75 % d'un bien en indivision ?
vous pouvez expulser seul l'occupant (CA Com. Casa 2023)

1. L'arme méconnue : l'article 971 du DOC

L'article 971 du DOC marocain est un texte précieux mais sous-utilisé. La Cour en donne une formulation directement opérationnelle :

La règle est fonctionnelle : on évite le blocage de la copropriété par une minorité dissidente ou défaillante. Pour les actes de simple gestion (et l'expulsion d'un occupant sans titre en est un), le majoritaire qualifié peut agir seul. Cela ne lui donne pas le pouvoir de disposer du bien (vente, hypothèque) — pour ces actes, l'unanimité reste requise. Mais pour gérer, conserver, défendre, oui.

2. Pourquoi cet arrêt change la donne des successions marocaines

Les successions immobilières au Maroc sont souvent figées par des indivisions multi-héritiers à parts inégales. Il suffit qu'un seul héritier minoritaire refuse de signer pour bloquer une vente, une location, voire une simple action en expulsion d'un occupant indésirable. C'est le drame quotidien de centaines de familles MRE notamment, qui voient leurs biens hérités occupés par un cousin, un voisin, un ancien gardien — sans pouvoir agir tant qu'ils n'arrivent pas à réunir l'unanimité.

L'arrêt de juin 2023 ouvre une voie : si vous (ou un groupe d'héritiers consensuels) détenez plus de 75 % des parts, vous pouvez agir SEUL. Pas besoin de l'accord du cousin difficile, du minoritaire absent à l'étranger, de l'héritier en désaccord. C'est un levier opérationnel qui débloque concrètement des successions paralysées depuis des années.

3. Comment prouver les 75 % en pratique

Le seuil des 3/4 doit être démontré au tribunal de manière incontestable. Voici les pièces à réunir :

• Acte de notoriété (Adoul ou notaire) identifiant tous les héritiers et leurs parts respectives selon le droit successoral marocain (Moudawana / Code du statut personnel)
• Titre foncier (ou certificat de propriété ANCFCC) mentionnant les co-indivisaires si l'inscription a été faite
• Calcul détaillé des parts en quotités précises (1/4, 1/8, 3/16…) selon les règles de dévolution successorale
• Si vous avez consolidé des parts (rachats d'autres héritiers) : les actes de cession correspondants
• Rapport d'expertise immobilière identifiant précisément le bien et sa désignation cadastrale — c'est cette pièce qui a porté la Cour à reconnaître la qualité pour agir dans notre arrêt

4. La stratégie pour les héritiers MRE bloqués

Si vous êtes héritier MRE avec un bien familial occupé sans titre par un tiers depuis des années, voici un protocole éprouvé :

1. Cartographiez l'indivision : tous les héritiers, leurs parts, leurs positions (consensuels, indécis, opposants)
2. Consolidez les parts en rachetant les parts des héritiers consensuels qui souhaitent sortir — pour atteindre le seuil des 75 % si vous ne l'avez pas seul
3. Établissez le diagnostic d'indivision avec notre service spécialisé: valeur des parts, prix de rachat équitable, stratégie de sortie
4. Mandatez un avocat localement pour l'action en expulsion, fort de la jurisprudence de juin 2023
5. Si l'occupant a des prétentions de prescription : préparez la défense (les actes d'occupation sans titre ne fondent jamais la prescription acquisitive sur un bien immatriculé)