3 immeubles, 5 héritiers, 1 erreur d'expert
pourquoi la Cassation a tout cassé (Cass. Civile 18/09/2002)

1. La faute originelle : l'expert qui se croit notaire

Le rapport d'expertise tel qu'homologué par les juges du fond contenait une opération en apparence efficace : « à l'héritier A revient l'immeuble n° 1, à l'héritier B revient l'immeuble n° 2, à l'héritier C revient une part de l'immeuble n° 3… » Tout le monde repart avec quelque chose, l'affaire semble réglée. Sauf que cette distribution n'est juridiquement pas un partage au sens du droit marocain — c'est une simple répartition arbitraire, et la Cassation ne l'accepte pas.

La règle est ancienne et n'a jamais bougé : la partition successorale (qismat al-usul) suppose deux étapes séparées dans le temps et confiées à deux personnes différentes. D'abord l'expert évalue les masses et identifie l'élément de référence qui rendra les lots comparables — le moudrik(مدرك), c'est-à-dire la valeur permettant l'équivalence. Ensuite, et seulement ensuite, le tribunal procède au tirage au sort entre les héritiers. Sauter la première étape revient à attribuer à l'aveugle ; sauter la seconde revient à substituer la décision de l'expert à celle du sort.

2. Le passage clé de l'arrêt

« Le partage des biens (qismat al-usul) exige l'évaluation des parts à partager et la mention de l'élément de référence (al-mudrik) permettant de procéder au tirage au sort, ou bien la vente du bien à partager par voie de mise aux enchères publiques. En s'étant fondé sur un rapport qui s'est borné à attribuer directement les lots aux héritiers, sans évaluation préalable ni tirage au sort, le jugement attaqué a violé les règles du partage et doit être cassé. »

Cette motivation enferme la Cour d'appel et le tribunal de 1ère instance dans une alternative simple : soit le partage en nature (avec évaluation + tirage au sort), soit la vente aux enchèrespubliques et répartition du prix. Il n'existe pas de troisième voie — surtout pas celle qui consisterait à laisser l'expert décider seul de la composition des lots.

3. Pourquoi cette règle protège réellement les héritiers

On pourrait croire que c'est un formalisme. En pratique, c'est exactement le contraire : c'est la règle qui empêche les manœuvres et apaise les familles. Trois immeubles n'ont jamais la même valeur — l'un est à Casablanca, l'autre à Settat, le troisième à Nador. L'un est loué, l'autre vacant, le troisième occupé par un héritier installé depuis 20 ans. Si on laisse l'expert attribuer librement, deux risques apparaissent immédiatement :

• Risque économique : un héritier reçoit un bien valorisé 1 200 000 MAD, un autre un bien valorisé 800 000 MAD, sans soulte ni rééquilibrage chiffré. L'inégalité n'apparaît qu'à la revente, quand il est trop tard.
• Risque relationnel : l'héritier qui s'estime lésé soupçonnera toujours une complicité entre l'expert et un cohéritier influent. Le tirage au sort, parce qu'il est aléatoire, est la seule procédure qui élimine ce soupçon.

L'évaluation chiffrée préalable rend les lots comparables ; le tirage au sort rend le résultat acceptable. Les deux ensemble produisent un partage que personne ne contestera utilement six mois plus tard. C'est précisément pour cela que la Cassation refuse tout raccourci.

4. Et si la division n'est matériellement pas possible ?

C'est l'autre branche de l'alternative posée par l'arrêt : la vente aux enchères publiques. Lorsque les biens ne sont pas divisibles en lots d'égale valeur — un appartement unique, une parcelle dont le découpage la dévaluerait, un fonds de commerce indivisible — la Cassation valide la vente forcée et la répartition du prix entre héritiers selon leurs quotités. Le rôle de l'expert reste le même : il chiffre la valeur vénale qui servira de mise à prix. C'est le juge, et le juge seul, qui ordonne ensuite la vente.

Dans le cas commenté, l'expert disposait de trois immeubles distincts — donc d'une matière partageable en nature, à condition de l'évaluer convenablement. Il n'avait aucune raison technique d'outrepasser sa mission. Sa précipitation a coûté à toute la famille une procédure de cassation et un renvoi devant une autre juridiction, soit en pratique plusieurs années supplémentaires avant la liquidation effective.

5. Ce que cela change pour les successions ouvertes en 2026

L'arrêt de 2002 n'a jamais été infléchi. Depuis le Code de la famille de 2004, la jurisprudence Cassation a réaffirmé à plusieurs reprises la séparation entre évaluation par l'expert et attribution par tirage au sort. Les conséquences concrètes pour un avocat ou un héritier MRE de 2026 sont les suivantes :

• Avant de demander l'homologation d'un rapport d'expertise en partage, vérifier que le rapport contient une évaluation chiffrée masse par masse, et qu'il identifie clairement l'élément de référence (moudrik) sur lequel sera assis le tirage au sort.
• Si le rapport attribue directement des lots à des héritiers nommés, refuser de le signer et demander un complément d'expertise — c'est le seul moyen d'éviter une cassation tardive après plusieurs années.
• Si la division en nature est techniquement impossible (bien unique, indivisibilité économique), privilégier dès le départ la vente aux enchères judiciaires avec mise à prix fixée par l'expert — la procédure est plus rapide qu'une expertise contestée.
• En présence d'héritiers MRE résidant à l'étranger, anticiper la procuration légalisée au consulat avant l'ouverture de la procédure : un tirage au sort par défaut d'un héritier absent est régulièrement attaqué.

6. Le rôle exact de l'expert immobilier dans un partage successoral

La mission technique d'un expert RICS désigné dans un dossier de partage tient en quatre livrables :

• L'inventaire exhaustif des biens partageables (titres fonciers, surfaces, descriptions, droits réels, charges en cours).
• L'évaluation vénale de chaque bien selon les méthodes RICS Red Book (comparaison directe, capitalisation locative, coût de remplacement net si bâti spécifique), avec sources de marché documentées.
• L'analyse de divisibilité : est-il techniquement possible de constituer des lots de valeur équivalente ? À quelles conditions urbanistiques, topographiques, fonctionnelles ?
• Le moudrik proposé : la valeur d'équivalence sur laquelle le tribunal pourra assoir le tirage au sort, accompagnée des soultes éventuelles si la divisibilité parfaite est impossible.

Ce que le rapport ne contient jamais: le nom des héritiers attributaires. C'est cette ligne rouge que la Cassation a tracée en 2002 et qu'elle n'a jamais effacée depuis.