1. La voie amiable — l'option à privilégier
Le code des droits réels 39-08 consacre le principe que « nul n'est tenu de demeurer en indivision ». Tout indivisaire peut demander à tout moment le partage. La voie amiable est la plus rapide et la moins coûteuse. Trois variantes :
- Partage en nature — répartition physique du bien (lotissement, division immeuble en plusieurs unités) si la division est techniquement et juridiquement possible.
- Attribution préférentielle à un indivisaire avec versement de soulte aux autres — typique de la succession où l'héritier qui occupe le bien le rachète à ses cohéritiers.
- Licitation amiable — vente du bien à un tiers, partage du produit au prorata des quotes-parts.
Convention de partage rédigée par notaire ou adoul, enregistrement à la conservation foncière (ANCFCC).
2. La voie judiciaire — quand l'amiable échoue
Si un ou plusieurs indivisaires s'opposent au partage, l'indivisaire demandeur saisit le tribunal de première instance compétent en charge des affaires immobilières.
- Étape 1 : tentative de conciliation obligatoire devant le juge.
- Étape 2 : désignation d'un expert immobilier par le tribunal pour évaluer le bien et proposer des lots.
- Étape 3 : opérations d'expertise — convocation contradictoire des parties au moins 5 jours francs avant (article 63 CPC, Cass. Civile 1981).
- Étape 4 : rapport d'expert avec deux options : partage par tirage au sort des lots (méthode classique RICS articulée à qismat al-usul) ou licitation aux enchères publiques.
- Étape 5 : jugement de partage, inscription à l'ANCFCC.
3. La jurisprudence consolidée — qismat al-usul
La Cour de cassation chambre civile a fixé une doctrine ferme sur le partage successoral : évaluation préalable des lots par l'expert + tirage au sort. L'expert qui attribue directement les lots sans tirage au sort viole la règle qismat al-usul — son rapport est attaquable.
- Cass. Civile n° 6517 du 22 octobre 1997 (Settat) : 6 frères en indivision, expert qui pré-attribuait les lots — cassation et renvoi.
- Cass. Civile n° 625 du 18 septembre 2002 : confirmation de la doctrine. 5 héritiers, 3 immeubles — l'expert doit évaluer, identifier les lots équivalents (moudrik), puis tirer au sort.
4. Quand préférer la licitation aux enchères
- Bien indivisible (riad unique, villa avec jardin non divisible).
- Conflit grave entre indivisaires rendant impossible le partage en nature.
- Lots non équivalents dans la masse partageable, soulte difficile à mobiliser.
- Volonté d'un indivisaire majoritaire de réaliser la valeur en cash.
5. Rôle de l'expert indépendant
L'expert immobilier RICS Red Book est central :
- Évaluer la valeur globale du bien indivis selon IVS 104 / Market Value.
- Proposer la division en lots équivalents (en nature ou par soulte) si applicable.
- Documenter les ajustements (état, étage, exposition, surface, vue).
- Sécuriser le contradictoire — convocations régulières, dires des parties traités.
- Produire un rapport opposable au juge en cas de contestation.
6. Fiscalité du partage
- Partage en nature pur (sans soulte) : droits d'enregistrement réduits (1 % au lieu de 4 %).
- Partage avec soulte : la portion vendue est taxée comme une cession ordinaire (4 % droits + TPI le cas échéant).
- Licitation à un tiers : droits d'enregistrement 4 % + TPI sur plus-value.