1. Qualifier la situation — quatre cas types
- Occupant sans titre (squatter) — personne sans aucun lien juridique avec le propriétaire ni titre de propriété valable.
- Locataire impayé ou expulsé non parti — bail commercial loi 49-16 ou résidentiel loi 67-12, procédure de résiliation engagée mais non exécutée.
- Occupant à titre gratuit qui refuse de quitter — prêt à usage révoqué, membre famille resté après divorce ou succession.
- Administration ou collectivité qui occupe le terrain ou le bâtiment sans titre légal — voie de fait administrative (cf. expropriation non-respect).
2. Constituer la preuve — étape préalable indispensable
- Constat d'huissier sur place — pièce maîtresse documentant l'occupation, l'identité de l'occupant si connue, l'état du bien.
- Titre de propriété récent (certificat ANCFCC moins de 3 mois) prouvant la qualité du demandeur.
- Mise en demeure par lettre recommandée avec AR — sommer l'occupant de libérer dans un délai raisonnable.
- Témoignages du voisinage si pertinent.
- Photos datées et géolocalisées.
3. La voie du référé — expulsion en urgence
Pour les occupations manifestement illégales (squatter, occupant sans titre), le juge des référés du tribunal de première instance peut être saisi pour ordonner l'expulsion en urgence. Conditions :
- Urgence caractérisée (occupation récente, risque de dégradation, propriétaire empêché d'user de son bien).
- Absence de contestation sérieuse sur le droit de propriété.
- Démonstration de l'illégalité de l'occupation (pas de bail valable, pas de titre).
Décision rendue rapidement (souvent 1 à 3 semaines). Exécution forcée par autorité de police après notification.
4. La voie du fond — action en revendication
Pour les situations plus complexes (locataire bail commercial avec contestation, succession contestée, ancien occupant avec usage prolongé), passer par l'action en revendication au fond :
- Action devant le tribunal de première instance compétent.
- Établissement du droit de propriété + démonstration de l'occupation illégale.
- Demande d'expulsion + indemnité d'occupation.
- Jugement, exécution forcée si non-respect volontaire.
5. L'indemnité d'occupation — chiffrage
L'indemnité d'occupation compense la privation de jouissance subie par le propriétaire. Son montant correspond généralement à la valeur locative de marché du bien sur la période d'occupation, parfois majorée selon le préjudice. La Cour de cassation a reconnu le pouvoir souverain du juge dans la fixation de cette indemnité (Cass. Com 2021), à partir d'une expertise indépendante chiffrant la valeur locative de marché par mois.
6. Cas particulier — occupation par une administration
Lorsqu'une administration ou collectivité occupe un bien sans avoir mené la procédure d'expropriation régulière (DUP, cessibilité, indemnisation), il s'agit d'une voie de fait administrative — الاعتداء المادي. La compétence relève du juge administratif. Recours : référé administratif pour cessation immédiate, plein contentieux pour indemnité d'occupation et préjudice. Précédents : voir notre article dédié sur l'expropriation non respect de procédure.
7. Récapitulatif des étapes recommandées
- (1) Constat d'huissier + mise en demeure RAR.
- (2) Expertise indépendante chiffrant la valeur locative de marché.
- (3) Avocat spécialisé saisit le référé pour expulsion urgente OU le fond pour action complète.
- (4) Jugement et exécution forcée si nécessaire.
- (5) Demande d'indemnité d'occupation rétroactive.