Référé en expropriation au Maroc — article 24 loi 7-81

1. Le texte de l'article 24

L'article 24 de la loi 7-81 dispose que le juge des référés ne peut refuser l'autorisation de prise de possession que pour cause de nullité de la procédure. Cette disposition apparemment limitative est en réalité une protection majeure du propriétaire : si la procédure amont (DUP, enquête, cessibilité, conciliation amiable) présente un vice substantiel, le juge des référés peut et doit refuser l'autorisation.

2. Le contexte procédural — où s'insère le référé

La procédure judiciaire d'expropriation au Maroc se déroule en deux temps :

• Phase référé — l'administration saisit le juge des référés pour obtenir l'autorisation de prendre possession du bien et la fixation d'une indemnité provisionnelle. C'est ici que l'article 24 entre en jeu.
• Phase fond — le tribunal administratif statue ensuite sur le transfert définitif de propriété et la fixation définitive de l'indemnité.

Le référé est la première occasion judiciaire pour le propriétaire de soulever les vices procéduraux. Si l'administration obtient l'autorisation, la prise de possession est rapide ; si le juge refuse, l'administration doit reprendre la procédure ou y renoncer.

3. Les vices qui justifient le refus d'autorisation

• DUP non publiée régulièrement au Bulletin Officiel ou non affichée en commune.
• Enquête administrative non tenue dans les conditions de l'article 9 (durée 2 mois, publicité dans journaux d'annonces légales, dépôt du dossier).
• DUP périmée — délai de 2 ans dépassé sans acte de cessibilité valide.
• Acte de cessibilité mal motivé, parcelles imprécises, ou pris pour une finalité différente de la DUP (détournement).
• Phase amiable non engagée correctement (commission d'évaluation non consultée, propriétaire non destinataire d'une offre).
• Absence de notification régulière au propriétaire des étapes successives.
• Voie de fait — l'administration occupe déjà sans autorisation judiciaire préalable.

4. L'indemnité provisionnelle

Quand le juge des référés autorise la prise de possession, il fixe simultanément une indemnité provisionnelle à verser au propriétaire avant l'entrée dans les lieux. Cette indemnité est généralement proche de l'offre administrative — mais elle peut être réévaluée par le juge si le propriétaire produit une expertise contradictoire montrant un écart manifeste. Le solde sera fixé en phase fond.

5. La stratégie de défense en référé

• Identifier les vices procéduraux dès la première lecture des actes administratifs notifiés.
• Constituer un dossier de pièces — copies de la DUP, de la cessibilité, des notifications, des actes successifs.
• Mobiliser un avocat spécialisé en droit administratif et en droit foncier.
• Faire intervenir un expert immobilier indépendant RICS — chiffrage de la valeur vénale réelle, démonstration de l'écart avec l'offre administrative.
• Préparer une argumentation structurée sur les vices procéduraux d'une part, et sur l'insuffisance de l'offre indemnitaire d'autre part.

6. Articulation avec la prise de possession effective

Si la prise de possession est imminente (ou commencée sans autorisation judiciaire) :

• Constat d'huissier immédiat sur place — pièce centrale.
• Action en voie de fait si occupation sans titre — compétence administrative reconnue.
• Référé suspension pour obtenir l'arrêt des travaux.
• Combinaison avec le REP contre l'acte de cessibilité ou la DUP.

7. Issue typique et durée

• Décision de référé — généralement rendue en 4 à 12 semaines à compter de la requête.
• Si autorisation accordée — phase fond enclenchée parallèlement ; expertise judiciaire ordonnée ; indemnité définitive fixée en 12 à 24 mois supplémentaires.
• Si autorisation refusée — l'administration doit reprendre la procédure depuis l'étape viciée. Délai effectif d'expropriation rallongé de 12 à 24 mois.
• Appel et cassation possibles sur la décision de référé.

8. La doctrine consolidée

La doctrine cassation administrative marocaine consacre que le juge des référés exerce un contrôle effectif de la régularité de la chaîne procédurale. Il ne se contente pas d'un contrôle formel : il vérifie la réalité de l'enquête publique, la cohérence DUP-cessibilité, la régularité des notifications, la tentative amiable préalable. La jurisprudence Cour Suprême 176/1991 et les arrêts ultérieurs des Cours d'Appel Administratives encadrent strictement la marge d'appréciation de l'administration.