1. Le privilège du syndicat — base de la saisie
La loi 18-00 reconnaît au syndicat des copropriétaires un privilège garantissant le recouvrement des charges sur le lot du copropriétaire défaillant. Ce privilège permet au syndicat de :
- Inscrire une hypothèque forcée sur le lot pour garantir sa créance.
- Engager une saisie immobilière en cas de non-paiement persistant.
- Bénéficier d'un rang préférentiel en cas de pluralité de créanciers.
La prescription du privilège est généralement de 5 ans — au-delà, le syndicat perd la garantie hypothécaire mais conserve son action en recouvrement de droit commun (15 ans pour les créances civiles selon le DOC).
2. Étape 1 — Constatation et mise en demeure
- Constatation de l'impayé par le syndic — relevé des appels de fonds non honorés.
- Mise en demeure par lettre recommandée avec AR au copropriétaire défaillant — sommer de payer dans un délai raisonnable (typiquement 15 à 30 jours).
- Tentative de négociation — échelonnement de la dette si le copropriétaire est de bonne foi.
- Information du conseil syndical et de l'AG si la dette devient significative.
3. Étape 2 — Injonction de payer ou action au fond
Si la mise en demeure reste sans effet :
- Injonction de payer — procédure simplifiée et rapide devant le président du tribunal de première instance. Décision rendue rapidement, possible opposition par le débiteur.
- Action au fond en paiement — pour les créances complexes ou contestées, ou pour obtenir simultanément résiliation d'un usage particulier.
- Pièces : appel de fonds, mise en demeure, comptes du syndicat, décisions d'AG ayant validé les charges.
- Issue — titre exécutoire ouvrant la voie aux mesures d'exécution.
4. Étape 3 — Inscription de l'hypothèque forcée
- Sur la base du titre exécutoire ou en application directe du privilège du syndicat, inscription hypothécaire à la conservation foncière (ANCFCC) sur le lot du débiteur.
- Cette inscription est opposable aux tiers — futurs acquéreurs, créanciers concurrents.
- Elle bloque les transactions sur le lot tant que la créance n'est pas payée ou la mainlevée obtenue.
- Frais d'inscription à la charge du débiteur défaillant.
5. Étape 4 — Saisie immobilière et vente aux enchères
Si la dette persiste malgré l'inscription hypothécaire :
- Commandement de payer valant saisie notifié au débiteur — délai légal pour s'exécuter.
- Procès-verbal de saisie dressé par huissier et publié à la conservation foncière.
- Cahier des charges rédigé — descriptif du lot, mise à prix initiale, conditions de la vente.
- Mise à prix — base de la vente aux enchères. Trop basse, elle facilite l'adjudication à vil prix ; trop élevée, elle décourage les enchérisseurs. La fixation correcte de la mise à prix exige une expertise immobilière indépendante.
- Publicité de la vente par voie de presse et d'affichage.
- Adjudication aux enchères publiques au plus offrant.
- Distribution du prix entre les créanciers selon leur rang — le privilège du syndicat lui assure d'être servi en priorité dans la limite des 2 années en cours et précédente de charges.
6. L'évaluation immobilière indépendante — pièce clé
La saisie immobilière repose sur une évaluation précise du lot qui sert à fixer la mise à prix. Une évaluation inexacte fragilise la procédure :
- Mise à prix trop basse — adjudication à un prix dérisoire qui ne couvre pas la créance et constitue une perte pour le syndicat. Risque d'action en responsabilité contre le syndic.
- Mise à prix trop élevée — vente déclarée déserte, procédure à recommencer, retard supplémentaire.
- Évaluation contestable — base de contestation par le débiteur ou les créanciers concurrents.
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7. Précautions à observer
- Diligence du syndic — ne pas laisser prescrire le privilège (5 ans).
- Information régulière de l'AG sur les dossiers contentieux.
- Évaluation indépendante systématique pour fixer la mise à prix.
- Articulation avec les autres créanciers — banque hypothécaire, fisc — pour optimiser la distribution.
- Procédure d'administrateur provisoire (loi 106-12) en parallèle si le syndic est défaillant.
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