SCI au Maroc : les nouvelles obligations 2026 (arrêté du 16 septembre)

Transparence, traçabilité, identification renforcée : ce qu'une société civile immobilière marocaine doit faire avant le 16 septembre 2026.

Le Maroc serre la vis sur les sociétés civiles immobilières. L'arrêté ministériel n° 357.26, publié au Bulletin officiel le 16 mars 2026, entre en vigueur le 16 septembre 2026. Il prolonge le décret n° 2.23.100 relatif au registre des SCI et traduit une volonté claire de l'administration : renforcer la transparence et la traçabilitédans un véhicule juridique massivement utilisé pour la gestion patrimoniale, l'optimisation successorale et les acquisitions par les MRE.

Si vous détenez un bien immobilier via une SCI au Maroc — quel que soit votre lieu de résidence — vous avez jusqu'au 16 septembre 2026pour vous mettre en conformité. Au-delà, l'administration rejettera automatiquement toute demande dépourvue d'identification claire du représentant légal ou du mandataire.

Pourquoi cette réforme ? Le contexte

Pendant des années, la SCI a été un outil puissant — mais aussi opaque. Elle permettait de détenir un patrimoine immobilier sans toujours révéler clairement l'identité des bénéficiaires effectifs, et l'administration a constaté la prolifération de structures peu actives qualifiées dans la presse de « SCI fantômes » — utilisées comme paravents juridiques pour des opérations difficiles à tracer.

Parallèlement, le pays renforce ses dispositifs de lutte contre la spoliation immobilière— un sujet qui touche particulièrement les MRE et les propriétaires non-résidents, victimes de procurations falsifiées et de cessions opérées à leur insu. La nouvelle réglementation SCI s'inscrit dans ce continuum : rendre toute opération immobilière par véhicule sociétaire traçable, identifiable et opposable.

Les 3 obligations majeures

1. Procurations originales, enregistrées et certifiées conformes

Les procurations utilisées dans les actes de gestion de la SCI doivent désormais être originales, enregistrées auprès des services compétents et certifiées conformes. Les copies simples ne suffisent plus pour les opérations de mutation, de représentation devant l'administration, ou pour engager juridiquement la société. C'est la mesure phare anti-spoliation : une procuration falsifiée ne franchira plus le contrôle administratif.

2. Identification systématique des représentants légaux et des mandataires

Toute demande administrative au nom de la SCI doit comporter l'identification complète : nom, qualité, documents d'identité de chaque représentant légal et de chaque mandataire intervenant. Sans cette identification claire, la demande est automatiquement rejetée— quelle que soit la nature de l'acte sollicité.

Important : cette exigence s'applique aux Marocains résidents comme aux MRE et aux investisseurs étrangers. Aucune exception. Les documents d'identité de l'ensemble des associés et mandataires doivent être fournis.

3. Fin des documents non enregistrés dans les dossiers administratifs

Les documents qui circulaient parfois sous forme non enregistrée — contrats de location, conventions de mise à disposition entre la SCI et ses associés ou tiers — ne seront plus acceptés dans les dossiers administratifs. Pour être opposables et utilisables dans toute formalité, ces documents devront systématiquement être enregistrés selon les règles fiscales applicables.

Les obligations opérationnelles à mettre en place

Au-delà des trois obligations majeures, la mise en conformité passe par plusieurs ajustements concrets :

• Révision des statuts pour aligner les clauses sur les nouvelles annexes prévues par l'arrêté ;
• Standardisation des registres internes selon les modèles des annexes 1 à 3 ;
• Mise à jour des dossiers d'identification de tous les associés, gérants, mandataires (CIN/passeport/carte de séjour selon le profil) ;
• Anticipation des délais — les certificats de dénomination sont désormais limités à une validité de 90 jours, ce qui impose de mieux séquencer les démarches ;
• Mise à jour des procurations existantes vers le format requis (original + enregistrement + certification conforme).

Qui doit réagir en priorité ?

MRE détenant un bien via SCI au Maroc

Vous êtes en première ligne. Vos procurations devront probablement être refaites au format conforme (signées et enregistrées au Maroc, certifiées conformes par autorité compétente). Sans cette mise à jour, votre gestionnaire local au Maroc ne pourra plus engager la SCI à partir du 16 septembre 2026. À traiter sur place lors de votre prochain séjour, ou par notaire-adoul mandaté.

SCI familiales utilisées en succession

Les SCI familiales avec plusieurs indivisaires — typiquement issues d'une succession — cumulent souvent associés disparates, procurations anciennes et statuts datés. Le risque : un blocage des actes de gestion (mise en location, cession, partage) si la conformité n'est pas faite à temps. À auditer dès maintenant.

SCI patrimoniales utilisées pour location

Si votre SCI loue ses biens, vérifier que tous les contrats de location et conventions de mise à disposition sont bien enregistrés au sens fiscal. Les conventions internes non enregistrées (typiquement : mise à disposition gratuite à un associé) doivent être régularisées, ou seront irrecevables devant l'administration.

Calendrier de mise en conformité

L'angle ReaConsult : la mise en conformité d'une SCI est une opportunité pour réviser également la valorisation des biens détenus. Beaucoup de SCI portent à leur bilan des immeubles à des valeurs historiques sans rapport avec la valeur de marché. Or les nouvelles obligations de transparence rendent toute incohérence plus visible — et donc plus risquée. C'est le bon moment pour un audit RICS de patrimoine.

FAQ

Pour aller plus loin

• Case study : succession MRE France — villa à Casablanca
• Vérifier un titre foncier au Maroc — guide acheteur
• Combien vaut votre terrain pour un promoteur au Maroc ? (calcul de charge foncière)

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