Terrain agricole + redressement fiscal au Maroc
comment se défendre par expertise contradictoire

1. Pourquoi un terrain ancien déclenche un redressement

Un client m'a contacté la semaine dernière : il a vendu en 2025 un terrain agricole acquis en 1987 dans la région des Zaers. La DGI lui notifie une TPI calculée sur une valeur d'acquisition de 75 000 MAD — alors que son acte d'achat de 1987 mentionne 320 000 MAD. La différence : la DGI applique sa propre fourchette de comparables d'époque, plus basse, et augmente mécaniquement la plus-value imposable.

La TPI (taxe sur profits immobiliers, article 61 CGI) frappe à 20 % la plus-value entre la valeur d'acquisition actualisée et le prix de cession. Si la DGI minore l'acquisition, la TPI explose mécaniquement.

2. La procédure de redressement étape par étape

• Étape 1 — Notification de redressement (par la DGI, recommandé) avec motifs et valeur révisée
• Étape 2 — Vos observations écrites sous 30 jours (avec pièces justificatives + expertise contradictoire si possible)
• Étape 3 — La DGI maintient ou révise sa position. Si maintien : émission de l'avis de mise en recouvrement
• Étape 4 — Recours devant la commission départementale de recours fiscal dans les 30 jours suivants
• Étape 5 — Si désaccord persistant : recours devant la commission nationale de recours fiscal puis tribunal administratif

3. Les 4 leviers de la défense

3.1 Démontrer la valeur réelle à l'acquisition

L'acte d'achat original est la pièce de référence. Si la DGI le conteste, vous produisez : actes de cession de terrains similaires dans le même secteur la même année (archives ANCFCC + notaires), mercuriales agricoles publiées dans le bulletin officiel d'époque, témoignages écrits de notaires ou agriculteurs locaux.

3.2 Contester les comparables retenus par la DGI

La DGI doit motiver sa valeur révisée par des comparables identifiés. Vous demandez à les voir (droit d'accès aux pièces). Très souvent, les comparables sont : trop éloignés géographiquement, de qualité de terre différente (sec vs irrigué), de superficie disproportionnée, ou de transaction non comparable (cession familiale, donation déguisée).

3.3 Actualisation cohérente

Entre 1987 et 2025, l'indice général des prix immobiliers a varié fortement. L'administration applique des coefficients d'actualisation publiés (voir notre article sur le coefficient d'actualisation TPI). Une expertise rétrospective valide ou ajuste ce coefficient pour votre cas spécifique.

3.4 Mémoire structuré + recours

Le mémoire en défense doit comporter : (1) chronologie factuelle, (2) analyse juridique (articles CGI invoqués), (3) pièces probantes ordonnées, (4) calcul alternatif de la TPI selon votre proposition, (5) demande explicite et précise.

4. Cas pratique — terrain Zaers acquis 1987

Résultat : après dépôt du mémoire en défense + expertise contradictoire rétrospective + production de 3 comparables datés de 1987 dans le même secteur, la commission a accepté la valeur 320 000 MAD. Économie nette pour le client : 122 000 MAD de TPI.