Travaux sur les parties communes en copropriété au Maroc

1. Qu'est-ce qu'une partie commune ?

La loi 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis (promulguée par dahir 1-02-298 du 3 octobre 2002), modifiée par la loi 106-12 de 2016, définit deux catégories de parties dans un immeuble en copropriété :

• Parties privatives — celles qui appartiennent en pleine propriété à un copropriétaire et sont réservées à son usage exclusif (intérieur des lots).
• Parties communes — celles qui appartiennent indivisément à l'ensemble des copropriétaires : sol, gros œuvre, toiture, façades, escaliers, ascenseurs, couloirs, parkings communs, canalisations principales, terrasse, espaces verts collectifs.

Le règlement de copropriété peut préciser la qualification et l'usage. En cas d'ambiguïté, la doctrine cassation marocaine pose que la fonction de service à plusieurs copropriétaires caractérise la nature commune. La façade est partie commune même si elle borde un seul appartement.

2. Le régime des autorisations selon la nature des travaux

• Travaux d'entretien courant (nettoyage, peinture de l'existant, réparations mineures) — relèvent de la gestion du syndic dans le cadre du budget approuvé.
• Travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble (étanchéité, structure, sécurité) — autorisation à la majorité simple des voix des copropriétaires présents ou représentés en AG.
• Travaux d'amélioration (modernisation ascenseur, climatisation collective, espaces verts nouveaux) — majorité qualifiée typiquement les trois quarts des voix.
• Travaux affectant le gros œuvre ou modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble (percement de façade, ajout d'étage, modification toiture) — unanimité ou très large majorité prévue par le règlement de copropriété.
• Travaux affectant les droits privatifs d'un copropriétaire — accord exprès du copropriétaire concerné en plus de la majorité.

3. Travaux réalisés sans autorisation — les sanctions

Un copropriétaire qui réalise des travaux sur les parties communes sans l'autorisation requise s'expose à :

• Action en remise en état par le syndic ou tout copropriétaire — saisine du tribunal de première instance.
• Référé pour faire cesser les travaux en cours.
• Indemnisation du préjudice subi par le syndicat ou les autres copropriétaires.
• Sanctions du règlement de copropriété (pénalités contractuelles, restrictions d'usage).
• Sanctions urbanistiques si les travaux nécessitaient un permis non obtenu (article 28 loi 12-90).
• Sanctions pénales dans certains cas (atteinte volontaire à la propriété d'autrui, articles du Code pénal).

4. Cas typiques de contentieux

• Modification de façade — installation climatiseur, enseigne commerciale, fermeture de balcon. La façade est partie commune, l'autorisation est requise même si le balcon « appartient » au lot.
• Percement de mur porteur — affecte le gros œuvre, autorisation à majorité qualifiée + étude technique obligatoire.
• Aménagement de partie commune (jardin privatisé, palier élargi au profit d'un seul lot) — atteint le droit indivis des autres copropriétaires.
• Ajout d'étage ou de mezzanine — travaux majeurs nécessitant unanimité et permis.
• Modification d'ascenseur ou de système collectif — autorisation et appel d'offres si financement collectif.
• Travaux d'urgence — régime distinct (voir notre article dédié).

5. Procédure de remise en état

Lorsque des travaux non autorisés ont été réalisés, la séquence procédurale est :

• (1) Constat d'huissier sur place — documentation photographique et descriptive des travaux non autorisés.
• (2) Mise en demeure au copropriétaire fautif par lettre recommandée avec AR — sommer de remettre en état dans un délai raisonnable.
• (3) Convocation d'une AG par le syndic pour décider de l'action judiciaire et du financement.
• (4) Saisine du tribunal de première instance en référé pour cessation et remise en état, ou au fond pour action complète.
• (5) Expertise judiciaire souvent ordonnée par le juge — chiffrage du préjudice et coût de remise en état.
• (6) Jugement et exécution forcée si nécessaire.

6. Rôle de l'expert immobilier en contentieux de travaux

L'expert immobilier indépendant est central pour :

• Constater l'état des parties communes avant et après les travaux non autorisés.
• Évaluer le préjudice — atteinte à la valeur de l'immeuble, perte de jouissance, coût de remise en état.
• Chiffrer la moins-value subie par les autres lots du fait des travaux.
• Documenter la conformité ou non avec le règlement de copropriété et le permis d'urbanisme.