Typologie de l'immobilier industriel au Maroc

1. Entrepôt logistique — Grade A, B, C

Vocation : stockage et flux. Hauteur libre 10 à 12 m (Grade A), charge au sol 5 t/m², densité quais 1 pour 1 000 à 1 500 m², sprinklage ESFR, sol béton armé quartzé. Locataires types : 3PL (third-party logistics), distribution, e-commerce, équipementiers automobile. Zones marocaines de référence : Tanger Med Industrial Platform, Atlantic Free Zone Kénitra, Mohammedia, Aïn Sebaâ.

Évaluation : approche par les revenus (DCF ou capitalisation directe) si en bail, méthode comparable si vacant. Cap rate variable selon Grade et localisation. Référence loyers Grade A asks 2025 au Maroc : 186 à 232 MAD/m²/mois.

2. Usine manufacturière

Vocation : production intégrée. Process ligné (assemblage, transformation), alimentation énergie HT, raccordement fluides (vapeur, air comprimé, eau process), traitement des effluents, classement ICPE souvent significatif. Surface : très variable selon le secteur — quelques milliers à plusieurs dizaines de milliers de m². Exemples marocains : Stellantis Kénitra (capacité 535 000 véhicules/an après extension 07/2025), Renault Tanger (410 000 véhicules en 2024), Gotion High-Tech Kénitra (gigafactory batteries, 20 GWh phase 1).

Évaluation : approche par le coût — méthode DRC (Depreciated Replacement Cost) codifiée par RICS VPGA 5, indispensable pour les actifs sur-mesure rarement échangés. Cross-check par capitalisation des loyers économiques si le bien est susceptible d'être loué.

3. Light industrial

Vocation : bâtiments mixtes production-stockage-bureaux, modulables. Hauteur libre 6 à 9 m, surface unitaire de 500 à 5 000 m². Locataires types : PME, MRE entrepreneurs, jeunes industriels, ateliers de sous-traitance, petites unités d'assemblage. Zones : parc Sidi Maârouf, Aïn Sebaâ, Tit Mellil, Tetouan Park, lotissements péri-urbains de Marrakech et Agadir.

Évaluation : comparable Market Approach souvent applicable (segment plus liquide), avec cross-check par capitalisation directe.

4. Parc industriel aménagé

Vocation : lotissement industriel viabilisé (énergie, fluides, télécom, voirie poids lourds, gestion commune). L'opérateur public ou parapublic (MEDZ, TMSA, AFZA) prépare le foncier, viabilise, commercialise lots ou bâtiments build-to-suit. Avantage pour l'investisseur : conformité réglementaire et logistique garantie d'entrée. Exemples : Tanger Med Industrial Platform (3 000 ha, plus de 1 500 entreprises), Tanger Automotive City (1 185 ha après extension 09/2024), Midparc Nouaceur (128 ha, aéronautique), parc MEDZ Jorf Lasfar (500 ha).

Évaluation foncier : méthode comparable pour les lots banalisés ; méthode résiduelle (IVS 410 + VPGA 10) si le programme constructible théorique pilote la valeur.

5. Data center

Vocation : hébergement IT haute densité. Densité électrique 10 à 30 kW/m² IT, redondance N+1 ou 2N (alimentation, refroidissement, fibre opérateur), sécurité physique renforcée (zone, accès biométrique, vidéo), normes Tier (Uptime Institute) ou TIA-942. Refroidissement adiabatique ou compression. Marché marocain : segment encore émergent, alimenté par la digitalisation des entreprises et la souveraineté des données — opérateurs publics et privés (CDG, INWI, Maroc Telecom, opérateurs internationaux) investissent.

Évaluation : VPGA 4 (trading-related) si combiné avec exploitation (colocation), VPGA 5 DRC pour les murs sur-mesure. Le foncier seul est souvent secondaire — la valeur réside dans les infrastructures techniques (groupe électrogène, onduleurs, GTC).

6. Cold storage / cold chain

Vocation : entrepôt frigorifique. Trois plages températures classiques : +2 à +4 °C (frais), -18 à -22 °C (surgelé), -25 °C et au-delà (ultra-surgelé). Isolation panneaux sandwich, génie civil renforcé, groupes froid à compression (ammoniac NH3, CO2 R744), redondance des compresseurs, sas climatisés à quais. Marché marocain : porté par l'agro-industrie (exports fruits-légumes, agrumes), la pêche (zone atlantique), la pharmacie (chaîne du froid). Zones de référence : ports de Tanger Med, Casablanca, Agadir ; corridors logistiques Souss-Massa, Loukkos, Gharb.

Évaluation : VPGA 5 DRC pour les murs et installations frigorifiques (très haute valeur unitaire au m²), capitalisation des loyers pour les sites loués à des opérateurs solvables.

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