هل يمكن إنجاز خبرة عقارية دون معاينة العقار؟

يطرح هذا السؤال أساسا من طرف الملاك البعيدين عن عقارهم، ويستحق جوابا صريحا لا حجة تجارية. ما يعطيه الملف الوثائقي وحده: الوضعية القانونية (الرسم العقاري، التقييدات، الارتفاقات المشهرة، نظام الملكية المشتركة)، الوضعية التعميرية (التنطيق، الارتفاع المسموح، الاستعمال المرخص)، المساحة الواردة في الرسم والتصاميم، والمقارنات المتوفرة بالقطاع وتواريخها. انطلاقا من ذلك يمكن إنجاز رأي في القيمة على الوثائق، وهو كاف لتقرير ما إذا كان المشروع يستحق المتابعة أصلا. ما لا تثبته إلا المعاينة: - المساحة الحقيقية والمساحة المرجحة. الفرق بين مساحة الرسم والمساحة القابلة للاستعمال متكرر: شرفات، ميزانين غير مصرح به، تقسيمات مضافة. - حالة البناء: تشققات، رطوبة، عزل السطح، عمر الشبكات، حالة النجارة. الشقة نفسها بالعنوان نفسه قد تنقص قيمتها بـ20 إلى 30 في المائة حسب حالتها. - المحيط المباشر الذي لا توثقه أي وثيقة: المقابلة، الضجيج، ورش مجاور، حالة الأجزاء المشتركة. - وضعية الشغل: مكتر قائم، شاغل بلا سند، حارس مستقر. العقار المشغول لا يُقيَّم كالعقار الفارغ. - مطابقة ما هو مبني فعلا للتصاميم المرخصة. كيف نتعامل مع المالك المقيم بالخارج: تُنجز المعاينة رغم غيابك، وتُوثَّق لتتمكن من التحقق منها — صور مؤرخة ومحددة الموقع، محضر قياسات، فيديو للجولة عند الطلب، وموجز للملاحظات قبل التحرير. ويمكن لمن تختاره أن يحضر المعاينة. حين تُنجز خبرة دون معاينة، يجب أن يُكتب ذلك في التقرير في شكل فرضية خاصة وفق معايير RICS: القيمة صالحة ما دامت الحالة المصرح بها صحيحة. تقرير بلا معاينة لا يذكر ذلك هو تقرير يُستبعد. حد يجب معرفته في الحالتين: الخبير العقاري لا ينجز سبرا هداما ولا دراسة بنيوية ولا تصميما طبوغرافيا. العمليات المساحية والملفات التقنية والتصاميم من اختصاص المهندسين المساحين الطبوغرافيين الشركاء.