Apport d'immeuble (161 bis-II) : la déclaration des 60 jours et la régularisation à la cession (art. 224)

1. Ce que dit l'article 161 bis-II : exonération à l'apport, taxation différée

L'article 161 bis-II du CGI traite le cas précis de l'apport d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier par une personne physique à une société. Le mécanisme tient en deux temps : au moment de l'apport, le profit foncier qui serait normalement imposable à l'IR est exonéré ; la taxation est différée jusqu'à la cession ultérieure du bien par la société bénéficiaire.

Le point à marteler auprès du client : ce n'est pas une exonération définitive. C'est un report. L'impôt latent ne disparaît pas, il change de redevable et de calendrier — il pèsera sur la société le jour où elle vendra. Pour l'apporteur, l'avantage est réel : il restructure son patrimoine, loge le bien dans une société et reçoit des titres, sans déclencher d'impôt immédiat sur la plus-value latente. C'est exactement la logique de structuration décrite dans notre guide complet de l'apport en société d'un bien immobilier.

2. La condition de forme à ne pas rater : la déclaration sous 60 jours

Le bénéfice du régime de l'article 161 bis-II est subordonné à une déclaration à souscrire dans un délai de 60 jours, auprès de l'inspecteur des impôts du lieu de situation de l'immeuble apporté. C'est la formalité-clé : sans elle, le régime de faveur peut être remis en cause, et le profit foncier redevenir imposable au moment de l'apport.

• Quoi : une déclaration qui établit l'opération d'apport et permet à l'administration d'identifier le profit dont la taxation est reportée.
• Quand : dans les 60 jours. Le point de départ exact du délai doit être vérifié pour chaque opération, selon le CGI en vigueur — à confirmer avec votre conseil fiscal.
• Où : auprès de l'inspecteur du lieu de situation de l'immeuble, et non du domicile de l'apporteur ni du siège de la société.

Attention à ne pas confondre ce délai de 60 jours avec d'autres calendriers du même dossier : l'apport est aussi une opération sociale qui suppose enregistrement et formalités juridiques propres. Sur la grille des droits d'enregistrement d'un apport en société, les délais et la base sont distincts de la déclaration fiscale du 161 bis-II. Tenir un échéancier uniquepar opération évite la déconvenue d'un délai respecté et d'un autre manqué.

3. La sortie : régularisation à la cession par la procédure de l'article 224

Le report n'est pas gratuit dans le temps : il doit se dénouer. Lorsque la société cède l'immeuble, le profit qui avait été exonéré à l'apport est repris et imposé. Cette reprise s'effectue par référence à la procédure de l'article 224 du CGI, qui encadre la rectification et la régularisation. Concrètement, l'administration dispose ainsi d'un cadre pour reconstituer et taxer, au moment de la cession, le profit dont l'imposition avait été différée.

La base de cette régularisation dépend directement de la valeur retenue à l'apport et de la valeur de cession. C'est pourquoi la valeur d'apport n'est pas qu'une donnée comptable d'ouverture : elle est le point de référence fiscal d'une opération qui se jouera, parfois, des années plus tard. Les modalités précises de cette reprise — assiette, taux, articulation avec le résultat de la société — relèvent du CGI en vigueuret sont à confirmer avec votre conseil fiscal au regard de la situation exacte (nature de l'activité de la société, régime, durée de détention).

4. Le calendrier consolidé pour le dossier (exemple illustratif)

Pour fixer les idées, voici la chronologie type d'un apport d'immeuble par une personne physique sous le régime de l'article 161 bis-II. Les durées internes sont un exemple illustratif de bonne pratique, non une obligation légale :

• J-15 à J-7 — Évaluation : commande du rapport d'expertise indépendant, détermination de la valeur vénale du bien (livraison sous 5 à 8 jours).
• J0 — Acte d'apport : traité d'apport et rapport du commissaire aux apports calés sur la valeur expertisée ; approbation en assemblée et augmentation de capital.
• Dans les 60 jours — Déclaration 161 bis-II : dépôt auprès de l'inspecteur du lieu de situation de l'immeuble pour activer l'exonération différée.
• En parallèle — Formalités sociales : enregistrement, publicité légale, inscription du transfert au titre foncier. Délais et base distincts de la déclaration fiscale.
• Année N+x — Cession par la société : régularisation du profit différé par référence à la procédure de l'article 224.

La logique de qualification de l'apport (pur et simple vs à titre onéreux) reste un préalable à tout cela : elle conditionne les droits et le périmètre du profit en jeu. Pour la distinguer proprement, voir notre article apport pur et simple vs apport à titre onéreux.

5. Pourquoi la valeur d'apport est la pièce maîtresse — pas une formalité

Dans un schéma 161 bis-II, la valeur d'apport porte une triple charge, et chacune se paie cher si elle est mal traitée :

• Charge juridique : elle fixe le nombre de titres remis à l'apporteur et l'augmentation de capital. Une valeur surévaluée engage la responsabilité des associés et du commissaire aux apports ; sous-évaluée, elle lèse l'apporteur et peut générer un litige entre associés.
• Charge comptable : la société intègre l'immeuble à son actif à la valeur d'apport. C'est la base des amortissements éventuels et du bilan d'ouverture.
• Charge fiscale différée : c'est la référence de la régularisation à la cession (art. 224). Une base fragile aujourd'hui est une exposition au contrôle demain — au moment précis où la société dégage la trésorerie de sa vente.

D'où la recommandation constante : une expertise immobilière conforme RICS au Maroc, établie par des experts certifiés RICS, en appui de la valeur d'apport. Un rapport conforme — état du bien constaté, surfaces vérifiées, comparables documentés, méthodologie explicite — constitue une pièce probante pour le commissaire aux apports comme pour l'administration, et donne une base défendable le jour de la régularisation. Coût : à partir de 3 500 MAD HT, rapport sous 5 à 8 jours, devis ferme sous 24 h.

6. Ce que l'article 161 bis-II n'est pas — pour éviter les confusions de dossier

• Ce n'est pas le 161 bis-I, qui vise le transfert d'immobilisations entre sociétés d'un même groupe (logique de neutralité, sursis de paiement). Voir notre article sur l'article 161 bis-I et le transfert intragroupe. Le 161 bis-II, lui, vise spécifiquement l'apport par une personne physique.
• Ce n'est pas une exonération définitive : c'est un report dont la sortie est encadrée par l'article 224.
• Ce n'est pas une dispense d'évaluation : au contraire, le report rend la valeur d'apport d'autant plus structurante puisqu'elle gouverne la régularisation future.
• Ce n'est pas une opération à improviser dans le délai des 60 jours : la valeur et les actes doivent être prêts en amont.

7. Notre lecture, côté praticien

• Traiter la valeur d'apport en premier, pas en dernier : elle conditionne titres, comptabilité et régularisation. Tout le reste s'y adosse.
• Tenir un échéancier unique par opération : déclaration 161 bis-II (60 jours, lieu de l'immeuble) d'un côté, formalités sociales et enregistrement de l'autre.
• Documenter pour la sortie, pas seulement pour l'entrée : le rapport d'évaluation et le dossier d'apport seront relus à la cession, parfois par un autre interlocuteur que celui qui a monté l'opération.
• Formuler générique en cas de doute : pour tout taux, condition ou modalité non certains, renvoyer au CGI en vigueur et au conseil fiscal plutôt que d'avancer un chiffre.

8. FAQ

Note : Régime de l'apport d'un immeuble par une personne physique prévu à l'article 161 bis-II du CGI (exonération différée, déclaration sous 60 jours auprès de l'inspecteur du lieu de l'immeuble) ; régularisation à la cession par référence à la procédure de l'article 224 du CGI. Taux, assiettes, conditions et délais relèvent du CGI en vigueur et peuvent évoluer : confirmez votre situation avec votre conseil fiscal et votre commissaire aux apports. Pour documenter la valeur d'apport de votre bien, consultez notre page expertise immobilière ou le blog immobilier.