1. « As is » : définir la base de valeur avant de calculer
En évaluation, tout commence par la base de valeurretenue — c'est elle qui donne un sens au chiffre. Pour un bien en chantier, deux bases coexistent et ne doivent jamais être confondues :
- La valeur « as if complete » (comme si achevé) : la valeur de marché du bien une fois les travaux terminés conformément au projet. C'est une valeur hypothétique : à la date d'évaluation, ce bien fini n'existe pas encore. Elle ne peut donc être donnée que sous une special assumption (hypothèse spéciale) clairement énoncée.
- La valeur « as is » (dans l'état actuel, ou as existing) : la valeur de marché du bien tel qu'il se présente aujourd'hui, chantier inachevé compris. C'est celle qui intéresse l'acheteur, le vendeur, la banque et le juge dans la quasi-totalité des situations réelles.
Cette distinction n'est pas un raffinement académique : elle relève des principes du Red Book RICS sur les bases de valeur. Un rapport qui donne un chiffre sans préciser « as is » ou « as if complete » est inexploitable — pire, il induit en erreur.
2. Pourquoi le coût déjà dépensé ne donne pas la valeur
L'erreur la plus fréquente du propriétaire en chantier est d'additionner ses factures : « j'ai payé le riad 2 millions, j'ai mis 800 000 de travaux, donc il vaut 2,8 millions ». C'est faux pour trois raisons :
- Le coût n'est pas la valeur. Un dirham dépensé ne crée pas mécaniquement un dirham de valeur de marché — certains travaux sur-spécifiés ne sont pas valorisés, d'autres mal exécutés détruisent de la valeur.
- Un chantier inachevé décote. Un acquéreur qui reprend un bien à mi-parcours hérite des aléas, du financement et du temps restants. Il paie donc moins que la valeur finale diminuée des seuls coûts de finition.
- Le risque a un prix. Reprendre un chantier, c'est accepter une incertitude (défauts cachés, dérapage des coûts, délais). Le marché rémunère ce risque par une marge — qui se déduit de la valeur actuelle.
La méthode « as is » remplace cette addition naïve par un raisonnement d'investisseur.
3. La logique résiduelle : du « as if complete » au « as is »
La valeur « as is » d'un bien en travaux se déduit par méthode résiduelle — la même logique que celle employée pour valoriser un foncier à bâtir, détaillée dans notre article sur la méthode résiduelle du promoteur. Le principe :
Valeur « as is » = Valeur « as if complete »
− Coûts restant à engager (travaux + honoraires + aléas)
− Coût de financement sur la durée du chantier
− Marge de risque et de profit de l'acquéreur-restaurateur
− Frais de portage et de mutation éventuels
Chaque terme se justifie : la valeur finale est établie par comparaison ou par les revenus ; les coûts restants viennent d'un devis détaillé et d'une provision pour aléas ; le financement et la marge reflètent les conditions de marché et le niveau de risque du projet. Le solde — le « résidu » — est ce qu'un acquéreur rationnel accepterait de payer aujourd'hui.
4. Le cas du riad : d'abord, quelle valeur « as if complete » ?
Avant de soustraire quoi que ce soit, il faut fixer la valeur du riad une fois restauré. Et là, un riad pose une question préalable décisive : restauré pour quel usage ? Deux scénarios donnent deux valeurs finales très différentes, comme nous l'expliquons dans notre article dédié riad : résidentiel vs exploitation :
- Riad de prestige résidentiel : valeur établie par comparaison avec d'autres riads restaurés vendus comme résidences d'exception. Marché étroit et qualitatif — la méthode est proche de celle d'une villa de prestige sans comparables directs.
- Maison d'hôtes en exploitation : si le projet vise un établissement classé et exploité, la valeur « as if complete » relève d'une trading property (VPGA 4), fondée sur les revenus projetés — cf. notre cas d'évaluation d'un riad-hôtel en médina (VPGA 4).
L'expert retient le scénario correspondant à l'usage le plus probable et le mieux documenté (autorisations, projet, marché), et peut présenter les deux en parallèle. C'est cette valeur finale — et elle seule — qui sert de point de départ au calcul « as is ».
5. Les coûts et risques propres à un riad en médina
La spécificité d'un riad tient à l'ampleur des postes à déduire. Un chantier de restauration en médina concentre des aléas qu'un appartement neuf n'a pas :
- Accès et logistique : ruelles étroites, pas d'accès engins, matériaux acheminés à dos d'homme ou de charrette — surcoût et délai réels.
- Artisanat spécialisé : zellige, tadelakt, gebs (plâtre sculpté), bois de cèdre peint, ferronnerie. Main-d'œuvre rare, prix et délais variables, qualité hétérogène.
- Défauts cachés du bâti ancien : structure (poutres, planchers), humidité et remontées capillaires, réseaux vétustes ou inexistants, fondations. Ils ne se révèlent souvent qu'une fois le chantier ouvert.
- Contraintes patrimoniales et urbanistiques : la médina est un tissu protégé ; les interventions sont encadrées, ce qui pèse sur les délais d'autorisation et les choix techniques.
Conséquence directe sur la méthode : la provision pour aléas et la marge de risquesont plus élevées que pour un bien standard. C'est ce qui creuse l'écart entre la valeur du riad fini et sa valeur « as is » — et c'est exactement ce que le coût déjà dépensé ignore.
6. Exemple chiffré illustratif
L'exemple ci-dessous est purement pédagogique : les montants sont des nombres ronds destinés à illustrer la mécanique, non des valeurs de marché constatées. Toute évaluation réelle repose sur des comparables et des devis propres au bien.
Riad en médina, restauration à mi-parcours — scénario résidentiel de prestige
Lecture : le riad fini vaudrait 6 millions, mais dans son état actuel il vaut de l'ordre de 3,1 millions — pas 6 millions moins les seuls 1,5 million de travaux restants (ce qui donnerait 4,5 millions à tort). L'écart supplémentaire (≈ 1,4 million) est la somme des honoraires, des aléas de médina, du financement, du temps et surtout de la marge de risquequ'un repreneur exige. C'est cette discipline qui distingue une valeur défendable d'une estimation au doigt mouillé.
7. Les special assumptions à énoncer dans le rapport
Un rapport « as is » conforme RICS doit rendre ses hypothèses explicites et traçables, faute de quoi le chiffre n'est pas opposable dans une négociation. À minima :
- La base de valeur retenue (« as is » / « as if complete »), et si les deux sont présentées, leur articulation.
- Le scénario d'usage sous-jacent à la valeur finale (résidentiel de prestige ou exploitation classée).
- La source des coûts restants : devis daté, métré, ou estimation à dire d'expert — et le taux de provision pour aléas.
- Les hypothèses de planning, de financement et de marge, avec leur justification au regard du marché.
- L'état juridique : titre foncier ou Melkia, autorisations de travaux, conformité urbanistique en zone de médina.
Sur le déroulé complet d'une mission (visite, vérifications, rapport), voir comment se déroule une expertise immobilière au Maroc.
8. Quand demander une évaluation « as is »
- Acheter ou vendre un bien inachevé au juste prix, sans payer l'illusion du coût engagé ni brader le potentiel.
- Financement bancaire : la banque veut la valeur de gage dans l'état actuel, pas une promesse d'achèvement.
- Arbitrage revendre en l'état vs terminer les travaux : la comparaison « as is » / « as if complete » tranche.
- Indivision ou succession portant sur un bien en chantier : objectiver la valeur pour le partage.
- Litige avec un entrepreneur défaillant ou un vendeur : documenter l'état et la valeur à un instant donné.
9. FAQ
« As is » veut-il dire « en mauvais état » ?
Non. « As is » signifie « dans l'état actuel », quel qu'il soit — neuf, ancien, en travaux, dégradé. Pour un bien en chantier, cela veut dire « avec les travaux au stade exact où ils en sont », ni achevés ni supposés tels.
Peut-on évaluer un riad en travaux par simple comparaison ?
Rarement de façon fiable : les biens en chantier comparables, au même stade d'avancement et dans le même état juridique, sont quasi introuvables. La logique résiduelle (valeur une fois achevé moins coûts, financement, marge et risque) est la méthode adaptée, la comparaison servant à établir la valeur finale.
Le coefficient de provision pour aléas est-il standard ?
Non, il dépend du bien : un riad de médina, avec ses défauts cachés et son artisanat spécialisé, justifie une provision plus élevée qu'une construction récente. L'expert le calibre selon l'état constaté, l'ampleur du chantier et le niveau d'incertitude documenté — et il l'explicite dans le rapport.
Le rapport « as is » est-il accepté par les banques ?
Un rapport conforme au Red Book RICS, précisant clairement la base « as is » et ses hypothèses, fournit aux banques la valeur de gage dans l'état actuel qu'elles recherchent pour un crédit garanti. La quotité de financement se fixe sur cette valeur, pas sur la valeur projetée une fois achevé.
Combien coûte une évaluation « as is » et en combien de temps ?
Le tarif dépend de la complexité (riad de médina, double scénario d'usage, ampleur du chantier) ; il démarre à partir de 3 500 MAD HT, avec un rapport conforme RICS livré sous 5 à 8 jours (48-72 h en express). Devis ferme sous 24 h.
Un bien en chantier à acheter, vendre, financer ou partager ?
Experts certifiés RICS — évaluation « as is » et « as if complete » d'un bien en travaux (riad, villa, immeuble), avec hypothèses explicites et opposables dans votre négociation. Rapports conformes Red Book, partout au Maroc.
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Note : Cet article présente la méthode « as is » / « as if complete » et la logique résiduelle à titre informatif et pédagogique ; l'exemple chiffré est une illustration, non une donnée de marché. Toute évaluation repose sur des comparables, des devis et des hypothèses propres au bien, formalisés dans un rapport conforme aux standards RICS. Pour faire évaluer un bien en travaux, voir notre page expertise immobilière ou le blog immobilier.