IR sur les revenus fonciers au Maroc : régimes d'imposition et déclaration du bailleur

1. Le principe : du loyer encaissé au revenu net imposable

Pour un particulier qui loue un logement, les loyers perçus relèvent de la catégorie des revenus fonciers, soumis à l'impôt sur le revenu (IR). Le calcul suit une logique en trois temps :

• Le revenu foncier brut : la somme des loyers effectivement encaissés sur l'année (auxquels s'ajoutent, le cas échéant, certaines charges mises à la charge du locataire et supportées par lui pour le compte du propriétaire).
• L'abattement forfaitaire : la réglementation en vigueur prévoit un abattement appliqué au revenu foncier brut, censé couvrir forfaitairement les charges du propriétaire. On obtient ainsi le revenu net imposable.
• Le barème progressif de l'IR : ce revenu net entre dans le calcul de l'impôt selon le barème de l'IR. Les taux, tranches et le niveau exact de l'abattement évoluent par loi de finances.

Point d'attention : le taux d'abattement et les tranches du barème étant susceptibles d'évoluer, nous restons volontairement génériques ici — confirmez les chiffres applicables à votre année d'imposition auprès de votre notaire ou d'un fiscaliste. Ce qui ne change pas, c'est la mécanique : brut, abattement, net imposable, barème.

2. Deux circuits selon le profil du locataire

Jusqu'à récemment, le schéma était unique : le bailleur encaissait l'intégralité du loyer puis acquittait son impôt à l'échéance déclarative. Depuis la Loi de Finances 2026, il faut distinguer deux situations selon qui est le locataire.

• Locataire particulier (habitation classique) : aucun prélèvement à la source. Le bailleur encaisse 100 % du loyer et applique le régime déclaratif classique décrit ci-dessus — revenu brut, abattement, barème de l'IR, déclaration annuelle.
• Locataire professionnel : à compter du 1er juillet 2026, une retenue à la source de 5 % est opérée par le locataire sur le loyer hors TVA. Le bailleur ne reçoit plus que le solde, et la retenue vient en acompte sur son impôt final.

Le détail de ce second circuit — qui prélève, comment calculer, quelles obligations — est traité dans notre article dédié à la retenue à la source de 5 % sur les loyers. L'essentiel à retenir ici : la retenue ne crée aucun impôt nouveau, elle déplace seulement le moment où l'État perçoit sa quote-part.

3. Qui est le « locataire professionnel » qui doit prélever ?

La retenue de 5 % est due par le locataire — devenu collecteur — lorsqu'il appartient à l'une des catégories suivantes :

• Les personnes morales soumises à l'IS (SARL, SA, etc.) ;
• Les personnes physiques relevant de l'IR au régime du résultat net réel (RNR) ou simplifié (RNS) ;
• L'État, les collectivités territoriales et les établissements publics ;
• Les établissements de crédit et organismes assimilés ;
• Les sociétés d'assurance et de réassurance.

À l'inverse, un particulier qui loue à un autre particulier en habitation reste hors champ. Le critère décisif est le statut du payeur, pas la nature du bien : un appartement loué à une société pour loger ses cadres bascule dans le circuit de la retenue, alors que le même appartement loué à une famille n'y bascule pas.

4. L'articulation des deux régimes : la retenue est un acompte

La confusion fréquente consiste à voir la retenue de 5 % comme une taxation distincte. Ce n'en est pas une. C'est une retenue d'acomptequi s'impute sur l'impôt foncier final du bailleur :

• Le bailleur calcule son impôt sur ses revenus fonciers nets (brut, abattement, barème), comme d'habitude, au moment de sa déclaration.
• Il déduit de cet impôt le cumul des retenues de 5 % déjà opérées par ses locataires professionnels au cours de l'année.
• Si le total retenu dépasse l'impôt dû, la différence est régularisée ; s'il est inférieur, le bailleur complète au moment de la déclaration.

Conséquence concrète : pour un bailleur loué à un professionnel, l'impôt total annuel ne change pas, mais sa trésorerieoui — il encaisse 95 % du loyer au lieu de 100 %, l'État prenant sa part au fil de l'eau. À anticiper, en particulier si le bien est financé par crédit.

5. Les obligations déclaratives du bailleur

Quel que soit le profil du locataire, le bailleur reste redevable de la déclaration de ses revenus fonciers. Les bons réflexes :

• Tenir le compte des loyers encaissés sur l'année, bien par bien, pour reconstituer le revenu foncier brut.
• Récupérer les attestations de retenue auprès des locataires professionnels : sans elles, impossible d'imputer la retenue de 5 % sur l'impôt final.
• Déclarer dans les formes et délais prévus par la réglementation. Les modalités déclaratives et les échéances relèvent des textes en vigueur — vérifiez-les pour votre situation.
• Distinguer les régimes si vous avez plusieurs biens : un appartement loué à un particulier et un local loué à une société ne suivent pas le même circuit de trésorerie.

Le cas du bailleur non-résident(MRE) appelle une analyse au cas par cas, selon la convention fiscale applicable : rapprochez-vous d'un fiscaliste avant toute décision.

6. Le vrai enjeu pour le bailleur : le rendement net réel

La fiscalité n'est qu'une partie de l'équation. Ce qui détermine la performance d'un bien locatif, c'est le rendement net réel: loyer de marché, taux d'occupation, charges, et désormais la mécanique de trésorerie liée à la retenue de 5 %. Sur des baux longs signés à l'ancienne, ce rendement net peut avoir matériellement changé.

C'est précisément ce qu'une expertise indépendante conforme aux standards RICS permet d'objectiver : la valeur locative de marché du bien, le rendement net réel après charges et fiscalité, et la cohérence du loyer pratiqué avec son emplacement. Utile pour fixer un loyer à la relocation, arbitrer un investissement, ou documenter un dossier — par exemple lors d'une analyse de rentabilité locative détaillée. À distinguer d'une simple estimation gratuite, qui ne documente ni la méthode ni les comparables.

7. Cadre du bail : ne pas confondre fiscalité et droit locatif

Un dernier rappel utile : le régime fiscal du loyer ne dit rien du cadre juridique du bail lui-même. Les droits et obligations du bailleur et du locataire d'un logement relèvent de la loi 67-12 sur la location d'habitation : durée, dépôt de garantie, état des lieux, révision et résiliation. Bien rédiger le bail et établir un état des lieux contradictoire en amont évite la plupart des litiges — et un état des lieux documenté par un tiers indépendant fait gagner du temps en cas de désaccord à la sortie.

8. FAQ

Note : Article d'information générale. Les taux d'abattement, les tranches du barème de l'IR et les modalités déclaratives relèvent des textes fiscaux en vigueur et évoluent par loi de finances — la retenue à la source de 5 % sur les loyers s'applique à compter du 1er juillet 2026. Confirmez votre situation auprès de votre notaire ou d'un fiscaliste. Pour documenter la valeur locative et le rendement de votre bien, consultez notre page expertise immobilière ou le blog immobilier.