1. La règle d'or : on n'expulse jamais soi-même
C'est le premier réflexe à corriger. Face à un locataire qui ne paie plus, le bailleur ne peut pas reprendre son bien par ses propres moyens : changer la serrure, couper l'eau ou l'électricité, déménager les affaires de l'occupant ou exercer une quelconque pression sont des voies de faitqui retournent la situation contre le propriétaire — et l'exposent à des poursuites.
L'expulsion ne peut résulter que d'une décision de justice. Le bailleur saisit le tribunal de première instance pour faire constater les impayés, prononcer la résiliation du bailet ordonner l'expulsion. C'est plus lent qu'une action directe, mais c'est la seule voie qui sécurise définitivement la récupération du bien et le recouvrement des sommes dues.
2. Étape 1 — Rassembler les preuves et adresser une mise en demeure
Avant toute action judiciaire, le bailleur doit constituer un dossier solide. C'est lui qui fera la décision : un dossier documenté avance vite, un dossier flou s'enlise.
- Le bail signé et l'état des lieux d'entrée — qui établissent le lien locatif, le montant du loyer et les obligations de chacun.
- La preuve des impayés : quittances impayées, relevés bancaires faisant apparaître l'absence de versement, échanges écrits avec le locataire.
- La mise en demeure : sommer le locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception (et idéalement par acte d'huissier), de régler les arriérés dans un délai raisonnable. Cette étape démontre la bonne foi du bailleur et le caractère persistant du défaut de paiement.
- Le décompte des arriérés : un tableau clair mois par mois (loyer dû, charges, sommes versées, solde) qui servira de base au chiffrage devant le juge.
Le non-paiement répété du loyer est, dans le cadre de la loi 67-12 sur la location à usage d'habitation, un motif de résiliation devant le tribunal. La mise en demeure restée sans effet est la pièce qui ouvre la porte de la phase judiciaire.
3. Étape 2 — La saisine du tribunal : résiliation et validation des arriérés
La mise en demeure n'ayant rien donné, le bailleur — assisté de son avocat — saisit le tribunal de première instance compétent. La demande peut cumuler plusieurs chefs :
- La constatation des impayés et la validation du décompte des arriérés.
- La résiliation du bail pour non-paiement.
- L'expulsion du locataire et de tout occupant de son chef.
- La condamnation au paiement des loyers arriérés et des charges dues.
- L'indemnité d'occupation pour la période où l'occupant se maintient dans les lieux après la résiliation (voir section 5).
La rigueur formelle est déterminante : un congé ou une notification effectués hors des formes prévues (acte adoulaire, acte notarié ou exploit d'huissier) peuvent fragiliser la demande. Mieux vaut s'entourer d'un avocat dès la mise en demeure pour éviter les vices de procédure qui rallongent les délais.
4. Étape 3 — Le jugement et l'exécution forcée
Si le tribunal fait droit à la demande, il prononce la résiliation du bail, condamne le locataire au paiement des sommes dues et ordonne son expulsion. Le locataire qui ne libère pas volontairement les lieux s'expose alors à l'exécution forcée: l'expulsion est conduite par les agents d'exécution avec, si besoin, le concours de la force publique.
En pratique, le bailleur a deux objectifs simultanés : récupérer le bien et recouvrer son argent. Le premier passe par l'exécution de l'expulsion ; le second par les voies d'exécution sur le patrimoine du débiteur (saisies). Pour le détail du volet financier, voir notre article dédié au recouvrement des loyers impayés et celui sur la procédure d'expulsion loi 67-12.
5. L'indemnité d'occupation — ce que vous doit l'occupant maintenu sans titre
Beaucoup de bailleurs l'ignorent : une fois le bail résilié, l'occupant qui reste n'est plus un locataire, mais un occupant sans titre. À ce titre, il doit une indemnité d'occupationqui compense la privation de jouissance subie par le propriétaire pendant toute la durée où il s'est maintenu dans les lieux.
Son montant correspond généralement à la valeur locative de marché du bien sur la période, parfois ajustée selon le préjudice. La Cour de cassation a reconnu le pouvoir souverain du juge dans la fixation de cette indemnité, à partir des éléments documentés au dossier. Autrement dit : le juge fixe le montant, mais il le fixe sur la base de ce qu'on lui présente. Un dossier qui se contente d'affirmer un montant pèse peu ; un dossier qui apporte une expertise indépendante de la valeur locative donne au juge une base chiffrée et défendable.
💡 Le bon réflexe : faire chiffrer la valeur locative avant l'audience
Le montant que vous réclamez au titre de l'indemnité d'occupation doit être documenté pour être retenu. Si vous demandez simplement « l'équivalent du loyer », vous laissez de côté un point essentiel : le loyer du bail peut être très inférieur à la valeur locative actuelle, surtout s'il s'agit d'un bail ancien. Un rapport d'expertise indépendant conforme aux standards RICS détermine la valeur locative de marché du bien — par comparaison avec des locations récentes de biens similaires dans le même secteur — et fournit au juge une base chiffrée, méthodique et défendable, plutôt qu'une estimation contestable. Le même rapport sert à objectiver les éventuelles dégradations imputables au locataire par rapport à la vétusté normale, pour justifier la retenue sur le dépôt de garantie. Délai : rapport sous 5 à 8 jours, 48-72 h en express, devis ferme sous 24 h.
6. Le dépôt de garantie et les dégradations
Au départ de l'occupant, le dépôt de garantie peut être affecté aux sommes dues : loyers impayés, charges, et réparations locatives à la charge du locataire. Mais attention à la frontière entre dégradations imputables et vétusté normale: un bailleur qui retient l'intégralité du dépôt sans justifier les retenues s'expose à un contentieux à l'envers, le locataire pouvant saisir le tribunal pour récupérer son dépôt.
C'est là encore que l'expertise tranche : le chiffrage objectif des dégradations imputables au locataire, distingué de l'usure liée à l'ancienneté du bien, donne au juge un fondement clair pour valider la retenue. Sans cette objectivation, le débat dérive vite vers des affirmations contradictoires que personne ne peut documenter.
7. Anticiper : sécuriser la location en amont
Le meilleur dossier d'impayé est celui qu'on n'a jamais à ouvrir. Quelques réflexes réduisent fortement le risque :
- Un bail écrit complet et signé, mentionnant clairement loyer, charges, dépôt et conditions de restitution.
- Un état des lieux d'entrée détaillé, avec photos datées — pièce décisive le jour où il faut chiffrer des dégradations.
- Un loyer calibré sur la valeur locative de marché dès la signature : ni sous-marché (rendement amputé), ni sur-marché (risque de vacance et de contentieux).
- Une réaction rapide aux premiers impayés persistants : la mise en demeure adressée tôt évite l'accumulation d'une dette difficile à recouvrer.
Pour calibrer le loyer ou anticiper une réévaluation, voir notre guide sur la révision du loyer au Maroc.
8. FAQ
Puis-je couper l'eau ou changer la serrure pour faire partir un locataire qui ne paie plus ?
Non, et c'est même une erreur fréquente lourde de conséquences. Couper les fluides, changer la serrure ou exercer une pression sont des voies de fait qui retournent la situation contre le bailleur. L'expulsion ne peut résulter que d'une décision de justice : mise en demeure, puis saisine du tribunal pour constater les impayés, prononcer la résiliation et ordonner l'expulsion.
Combien de temps prend la procédure ?
Cela dépend du tribunal, de la régularité du dossier et de l'attitude du locataire (contestations, recours). Un dossier propre — bail signé, preuve des impayés, mise en demeure régulière, décompte clair et chiffrage documenté — avance plus vite. À l'inverse, un vice de notification ou un montant non justifié rallonge nettement les délais. D'où l'intérêt de s'entourer d'un avocat dès la mise en demeure.
Le locataire conteste le montant que je réclame — que faire ?
C'est précisément là qu'une expertise indépendante pèse. Pour les arriérés, présentez un décompte mois par mois appuyé sur vos relevés. Pour l'indemnité d'occupation, faites établir la valeur locative de marché par un expert : la Cour de cassation a reconnu le pouvoir souverain du juge dans la fixation de cette indemnité, à partir des éléments documentés. Un rapport chiffré et méthodique vaut mieux qu'une affirmation.
Dois-je passer par le juge des référés ou par le fond ?
Tout dépend de la situation. Pour un occupant manifestement sans titre et une occupation incontestable, la voie du référé peut permettre une décision rapide. Pour un litige locatif avec contestation sérieuse (montant des loyers, validité du bail, retenues), le fond est généralement la voie adaptée. Votre avocat oriente le choix selon les pièces du dossier.
L'expertise valeur locative est-elle obligatoire pour réclamer l'indemnité d'occupation ?
Aucun texte ne l'impose. Mais le juge fixe l'indemnité à partir de ce qu'on lui présente : un montant simplement affirmé pèse peu, un montant étayé par un rapport d'expertise indépendant conforme aux standards RICS est nettement plus défendable. L'expertise objective la valeur locative de marché et, si besoin, le chiffrage des dégradations. Rapport sous 5 à 8 jours (48-72 h en express), à partir de 3 500 MAD HT, devis ferme sous 24 h.
Un locataire qui ne paie plus ? Chiffrez ce qui vous est dû.
Experts certifiés RICS — rapport de valeur locative pour étayer votre indemnité d'occupation et chiffrer les dégradations, sous 5 à 8 jours (48-72 h en express). Rapports conformes Red Book, partout au Maroc.
Articles associés
Note : Cet article décrit la marche générale applicable au bail à usage d'habitation dans le cadre de la loi 67-12 et ne constitue pas un conseil juridique individualisé. Les délais, formes de notification et voies d'exécution relèvent des textes en vigueur et de l'appréciation du tribunal : faites-vous assister d'un avocat pour votre situation. Pour faire chiffrer la valeur locative ou les dégradations, consultez notre page expertise immobilière ou le blog immobilier.