Expulsion d'un locataire au Maroc : la procédure complète de la loi 67-12, étape par étape

1. Le principe : pas d'expulsion sans juge

C'est le point de départ que beaucoup de bailleurs ignorent : on ne récupère pas un bien loué « par la force ». Changer la serrure, couper l'eau ou l'électricité, sortir les meubles du locataire sont des voies de fait qui exposent le bailleur — y compris pénalement — et qui, surtout, ruinent sa position devant le tribunal. La loi 67-12 organise une sortie judiciaire : il faut un jugement constatant la fin du bail ou prononçant sa résiliation, puis une exécution forcéeconduite par l'agent d'exécution du tribunal, le cas échéant avec le concours de la force publique.

Cette logique est la même que pour tout occupant en place : nous l'avons détaillée pour les situations les plus diverses dans notre guide sur la récupération d'un bien occupé. Pour un locataire titulaire d'un bail, la voie du fond domine, car l'existence d'un titre rend la situation moins « manifestement illégale » qu'un squat.

2. Identifier le bon motif — résiliation ou congé

Tout commence par la qualification du motif, car il détermine la procédure et le calendrier. Sous la loi 67-12, on distingue deux familles :

• La résiliation pour manquement, en cours de bail. Le non-paiement répété du loyer est le cas le plus fréquent. S'y ajoutent les violations graves des obligations du locataire : sous-location interdite, troubles de voisinage répétés, dégradations. Ces motifs peuvent fonder une demande de résiliation devant le tribunal sans attendre l'échéance du bail.
• Le congé pour reprise, à l'échéance. Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'expiration du bail (ou de sa reconduction), avec préavis et motif légitime : reprise pour habiter par le bailleur ou un proche (conjoint, parent, enfant), ou reprise pour reconstruction ou travaux substantiels rendant impossible le maintien dans les lieux.

Rappel utile : le bail d'habitation est en principe conclu pour une durée minimale de trois ans au profit du locataire, et se reconduit tacitement à défaut de congé régulier. Tout le détail du cadre figure dans notre guide complet de la loi 67-12.

3. Le commandement de payer et la mise en demeure

Pour les loyers impayés, on n'assigne pas directement : on adresse d'abord au locataire une mise en demeure (souvent appelée commandement de payer) le sommant de régler les loyers et charges échus dans un délai déterminé. Cet acte n'est pas une formalité de pure forme : il conditionne la demande de résiliation à venir, et il ouvre au locataire la possibilité de purger sa dette (voir section suivante).

Pour un congé, on notifie le congé motivé dans le respect du préavis. Dans les deux cas, la forme de la notification est décisive : acte adoulaire, acte notarié ou exploit d'huissier. Une notification par SMS, courriel ou lettre informelle est généralement inefficace, et une notification hors délai peut être nulle — avec, à la clé, la reconduction automatique du bail pour une nouvelle période.

4. La purge de la dette : la fenêtre du locataire

C'est la spécificité qui désarçonne beaucoup de bailleurs pressés. En matière de loyers impayés, l'objectif premier de la loi reste le maintien du locataire dans son logement tant qu'il honore ses obligations. Concrètement, le locataire qui régularise sa dette— paiement des loyers et charges échus — avant que la résiliation ne soit définitivement acquise peut, en pratique, faire échouer la demande d'expulsion : le manquement qui fondait la procédure a disparu.

Pour le bailleur, deux conséquences. D'abord, la mise en demeure préalable n'est pas qu'une étape : elle est l'offre faite au locataire de se mettre en règle, et son absence ou son irrégularité fragilise tout. Ensuite, un locataire de mauvaise foi peut tenter de régulariser au dernier momentpour gagner du temps, puis rechuter — d'où l'intérêt de documenter scrupuleusement chaque impayé, chaque relance et chaque encaissement. Les modalités précises relèvent de l'appréciation du juge selon la réglementation en vigueur : faites valider votre stratégie par un avocat avant d'assigner.

5. La phase judiciaire : du tribunal de première instance au jugement

Faute de régularisation ou de départ amiable, le bailleur saisit le tribunal de première instance compétent (lieu de situation de l'immeuble) pour faire constater la fin du bail ou prononcer sa résiliation, et obtenir l'expulsion du locataire et de tout occupant de son chef. La demande s'accompagne généralement d'une réclamation des loyers et charges impayés et, pour la période postérieure, d'une indemnité d'occupation.

Le rôle du juge est central : il vérifie la régularité formelle des actes (notification, délais, motif), apprécie la réalité du manquement ou la légitimité de la reprise, et tient compte d'une éventuelle régularisation. C'est lui qui prononce — ou refuse — la résiliation. Quand la valeur locative est en jeu (réévaluation, indemnité d'occupation, dégradations), il s'appuie le plus souvent sur un rapport d'expertise. En matière judiciaire, c'est le juge qui désigne l'expert ; une expertise privée commandée par le bailleur sert, elle, à préparer le dossier et à chiffrer la demande, sans se substituer à la décision du tribunal.

6. L'exécution forcée du jugement d'expulsion

Obtenir le jugement ne suffit pas : encore faut-il l'exécuter. Le jugement d'expulsion est notifié au locataire, puis, à défaut de départ volontaire, l'agent d'exécution du tribunal procède à l'expulsion, au besoin avec le concours de la force publique. C'est cette phase, et non le jugement lui-même, qui matérialise la reprise du bien.

• Notification du jugement au locataire dans les formes.
• Délai de départ volontaire avant exécution forcée.
• Exécution par l'agent d'exécution, procès-verbal à l'appui, avec la force publique si nécessaire.
• Recouvrement des sommes dues (arriérés, indemnité d'occupation) selon les voies d'exécution de droit commun.

L'indemnité d'occupation due par l'occupant qui se maintient sans droit correspond, en règle générale, à la valeur locative de marché du bien sur la période concernée. La Cour de cassation a rappelé le pouvoir souverain du juge dans la fixation de cette indemnité, à partir d'éléments d'appréciation objectifs — c'est l'objet de notre analyse de l'arrêt sur l'indemnité d'occupation.

7. Les erreurs de procédure qui font tout recommencer

• Notification dans la mauvaise forme. Congé ou mise en demeure par SMS, courriel ou lettre simple : généralement sans effet. Il faut un acte adoulaire, notarié ou un exploit d'huissier.
• Délais non respectés. Congé donné hors préavis, ou avant l'échéance pour un motif de reprise : l'acte est nul et le bail peut se reconduire automatiquement.
• Sauter la mise en demeure. Assigner directement en résiliation pour impayés, sans avoir laissé au locataire la possibilité de purger sa dette, expose au rejet.
• Motif imprécis ou injustifié. Une reprise « pour habiter » non documentée, ou un manquement non prouvé, ne tiennent pas devant le juge.
• Se faire justice soi-même. La voie de fait (serrure changée, coupures) inverse le rapport de force : le locataire devient demandeur.
• Dossier de preuve lacunaire. Absence de bail écrit, de quittances, d'état des lieux d'entrée, ou de chiffrage des dégradations : autant de failles exploitables.

Chacune de ces erreurs ne fait pas que ralentir : elle peut annulerce qui a été fait et obliger à reprendre la procédure à zéro, des mois plus tard, avec un arriéré qui s'est creusé. La rigueur formelle, ici, est de l'argent.

8. Où l'expertise sécurise le dossier

Une expertise indépendante conforme aux standards RICS n'est pas un luxe procédural : elle objective les montants qui font débat. Nos experts certifiés RICS interviennent sur trois fronts :

• Valeur locative de marché — base de l'indemnité d'occupation réclamée pour la période de maintien sans droit, documentée par comparables récents du même secteur.
• Chiffrage des dégradations imputables au locataire par rapport à la vétusté normale, utile à la restitution du dépôt de garantie et au calcul du préjudice.
• Préparation du dossier remis à l'avocat, en appui d'une demande chiffrée et méthodologiquement défendable.

Une expertise privée éclaire la négociation et structure la décision du bailleur ; elle ne se substitue pas à l'expert que le juge désignera en cas de contestation. Tarif à partir de 3 500 MAD HT, rapport sous 5 à 8 jours (48 à 72 h en express), devis ferme sous 24 h.

9. FAQ

Note : La location à usage d'habitation au Maroc relève de la loi 67-12. Les motifs, formes de notification, possibilités de régularisation et modalités d'exécution s'apprécient selon la réglementation en vigueur et l'appréciation du juge : confirmez votre situation auprès d'un avocat. Une expertise privée éclaire la négociation et la décision et ne se substitue pas à l'expert désigné par le tribunal. Pour documenter la valeur locative ou les dégradations, consultez notre page expertise immobilière ou le blog immobilier.