En 2001, louer un appartement économique de taille moyenne coûtait 2 067 DH par mois à Casablanca et 1 467 DH à Marrakech. Six cents dirhams d’écart : la capitale économique se payait 41 % plus cher que la ville ocre.
Vingt-et-un ans plus tard, le même logement se loue 3 462 DH à Casablanca et 3 192 DH à Marrakech. L’écart est tombé à 8 %. Marrakech vient de dépasser Rabat. Et Tanger, partie de 1 384 DH, a vu son loyer grimper de +122 %, presque le double de la progression casablancaise (+67 %).
Ce n’est pas une impression de marché, c’est un fait mesuré. Il dort dans une base publique que presque personne n’ouvre : le référentiel officiel des loyers, diffusé en données ouvertes sur data.gov.ma. Vingt-deux exercices annuels, cinq régions, quarante-deux agglomérations, quatre types d’habitat déclinés par envergure. Près de 15 000 observations que nous avons entièrement reconstruites pour cette étude.
Trois choses sautent aux yeux. Les courbes se rejoignent : la prime de Casablanca, qui était de 683 DH sur Marrakech en 2001, n’est plus que de 270 DH. Elles s’aplatissent toutes à partir de 2012 — le marché locatif marocain a changé de régime bien avant le Covid. Et 2020 laisse une encoche visible, la seule baisse de vingt-deux ans de série.
Pourquoi le loyer plutôt que le prix ? Parce que le débat public sur l’immobilier marocain tourne presque toujours autour des prix de vente — l’IPAI, les annonces, les rumeurs de quartier — et que le prix de vente contient de l’anticipation, de l’espoir, parfois de la spéculation. Le loyer, lui, mesure ce que quelqu’un signe réellement chaque mois pour occuper un bien. Il ne s’anticipe pas : il se constate. C’est, pour un investisseur, la variable la plus honnête qui existe — et celle qui détermine directement son rendement.
Les loyers marocains ont à peu près doublé en 21 ans — mais le rythme a été divisé par deux depuis 2012, et l’écart entre les segments gagnants et perdants est aujourd’hui plus grand que l’écart entre les villes. Ce n’est plus « où » acheter qui décide du rendement, c’est « quoi ».
Cette phrase mérite d’être démontrée, pas assénée. La suite le fait, chiffre par chiffre : les quatre temps du marché depuis 2001, le classement complet des 42 agglomérations — où les périphéries industrielles battent les hypercentres —, la divergence de 54 points entre petites et grandes surfaces, l’anatomie du choc Covid ville par ville, puis les projections 2023-2030 en trois scénarios et la grille de décision qui en découle.