Servitudes immobilières au Maroc
code 39-08 · classification, acquisition, extinction

Une porte de passage qui traverse votre terrain, une fenêtre du voisin qui vue chez vous, un écoulement d'eaux pluviales sur votre propriété — ce sont des servitudes. Au Maroc, leur régime est fixé par le code des droits réels (loi 39-08). Tout ce qu'un acheteur ou propriétaire doit savoir.

1. Qu'est-ce qu'une servitude ?

Une servitude immobilière est une charge imposée sur un bien au profit d'un autre bien. Le bien qui supporte la charge est appelé fonds servant ; celui qui en bénéficie est le fonds dominant. La servitude est attachée aux fonds (pas aux personnes) : elle se transmet automatiquement aux acquéreurs successifs.

Exemple classique : une parcelle enclavée bénéficie d'un droit de passage sur la parcelle voisine pour accéder à la voie publique. La parcelle qui doit subir le passage est le fonds servant ; la parcelle enclavée qui bénéficie est le fonds dominant. Même si la parcelle servante est vendue, le nouvel acquéreur reste tenu de supporter le passage.

Au Maroc, le régime juridique des servitudes est fixé par la loi 39-08 portant code des droits réels, promulguée par le dahir n° 1-11-178 du 22 novembre 2011. Ce code consolide et modernise les règles antérieures (dispersées entre droit musulman classique et dispositions du Code des obligations et contrats).

2. Classification des servitudes

Le code 39-08 distingue plusieurs classifications croisées qui s'appliquent simultanément à toute servitude :

Pourquoi cette classification compte : elle commande les modes d'acquisition possibles. Par exemple, seules les servitudes continues et apparentespeuvent s'acquérir par prescription. Une servitude de passage (discontinue) ne peut donc jamais résulter d'un usage prolongé non titré.

3. Les servitudes les plus fréquentes au Maroc

Dans la pratique immobilière marocaine, on rencontre principalement six types de servitudes :

• Droit de passage — fondamental pour les parcelles enclavées (sans accès direct à la voie publique). Le fonds dominant a droit à un passage suffisant pour exploitation normale ; le fonds servant peut négocier l'emplacement et une indemnité.
• Droit de vue (et de jour) — fenêtres et ouvertures donnant sur le fonds voisin. Soumis à des règles de distance et de niveau qui dépendent du caractère apparent et continu de la servitude.
• Écoulement des eaux — eaux pluviales descendant naturellement d'un fonds supérieur vers un fonds inférieur. Considérée comme servitude légale et continue. Les eaux usées (artificielles), au contraire, sont une servitude conventionnelle.
• Mitoyenneté — copropriété forcée d'un mur, fossé ou haie servant de séparation entre deux fonds. Régime spécifique imposant un partage des frais d'entretien et de reconstruction.
• Puisage / canalisation d'eau — droit d'extraire l'eau d'un puits situé sur le fonds voisin, ou de faire passer une canalisation d'adduction d'eau.
• Servitudes non aedificandi / non altius tollendi — interdiction de bâtir, ou interdiction de bâtir au-delà d'une hauteur convenue, généralement créées par convention entre voisins pour préserver une vue ou un ensoleillement.

4. Modes d'acquisition

Le code 39-08 reconnaît trois modes principaux d'acquisition d'une servitude :

1. Par titre — un acte juridique (généralement un acte notarié authentique) établit expressément la servitude entre deux fonds. C'est le mode le plus sûr car il fixe précisément l'assiette, l'étendue et les modalités d'exercice. Doit être inscrit au titre foncier ANCFCC pour être opposable aux tiers.
2. Par destination du père de famille — lorsqu'un propriétaire unique a établi un usage entre deux parties d'un même fonds (par exemple un chemin d'accès interne), et que ces deux parties sont ensuite séparées en deux fonds distincts (vente, partage successoral, division), la servitude est réputée s'établir de plein droit, sauf clause contraire dans l'acte de partage.
3. Par prescription — usage continu, paisible, public et non équivoque pendant une durée fixée par le code. Seules les servitudes continues et apparentes peuvent s'acquérir par prescription (la doctrine considère que les servitudes discontinues, comme le passage, requièrent un titre exprès, leur usage prolongé ne suffisant pas).

5. Vérification au titre foncier — la due diligence acheteur

Avant d'acheter un bien, vérifier les servitudes existantes est indispensable. La méthode :

1. Extrait récent du titre foncier ANCFCC — il liste toutes les servitudes inscrites (apparentes et non apparentes, titrées). Délai : 24-48 h en ligne via Mohafadati.
2. Visite physique du bien — pour repérer les servitudes apparentes non encore inscrites : portails de passage, fenêtres en vue directe sur les voisins, conduites d'eau visibles, écoulements pluviaux. Une servitude apparente non titrée existe quand même si elle est continue et résulte de la destination du père de famille ou d'une prescription.
3. Interrogatoire vendeur + voisins — questions sur les usages oraux (chemin de passage utilisé depuis des décennies, accord verbal de mitoyenneté, etc.). Documenter les déclarations par écrit dans le compromis ou un constat préalable.
4. Plan cadastral — pour les terrains, l'extrait cadastral peut révéler des servitudes d'urbanisme (recul, alignement, zonage) non visibles sur le titre foncier mais qui contraignent la constructibilité.

6. Trois cas pratiques marocains

Cas 1 — Terrain enclavé à Bouskoura. M. K. achète un lot de 800 m² destiné à construction. Le titre foncier mentionne une servitude de passage sur la parcelle voisine, mais l'assiette n'est pas précisée (largeur, tracé). Trois ans plus tard, le voisin remblaie le passage. Faute d'assiette précisée dans le titre, M. K. doit engager une action en délimitation, qui dure 18 mois. Leçon : toujours faire préciser l'assietted'une servitude (tracé, largeur, mode d'exercice) dans l'acte qui la crée, pas seulement son existence.

Cas 2 — Riad médina Marrakech avec servitude de vue conventionnelle. Mme L. achète un riad. Le voisin a obtenu en 2008, par convention écrite (titrée et inscrite à l'ANCFCC), une servitude non altius tollendi interdisant tout exhaussement du riad au-delà de 6,50 m sur la partie côté vue. Mme L. découvre la servitude lors de la due diligence et révise ses plans d'agrandissement à la baisse — économie : pas de recours judiciaire ni de démolition imposée. Leçon :la lecture systématique de l'extrait du titre avant achat protège des mauvaises surprises de projet.

Cas 3 — Mitoyenneté contestée à Casablanca. Deux propriétés adjacentes dans le quartier Bourgogne partagent un mur de séparation. M. T. veut reconstruire le mur (vétusté) ; le voisin refuse de participer aux frais et conteste la mitoyenneté en arguant que le mur appartient à lui seul. Une expertise est diligentée : analyse des indices physiques (chaperon, jambettes, traces d'appui), des actes anciens et du cadastre. L'expertise conclut à la mitoyenneté présomptive ; les frais de reconstruction sont partagés 50/50. Leçon :la mitoyenneté est régulièrement contestée — l'expertise technique tranche.

7. Extinction des servitudes

Une servitude n'est pas éternelle. Le code 39-08 prévoit plusieurs modes d'extinction :

• Renonciation expresse du propriétaire du fonds dominant (acte notarié + radiation ANCFCC).
• Non-usage prolongé — si la servitude n'est pas exercée pendant une durée fixée par le code, elle s'éteint par prescription extinctive. La durée varie selon le type ; pour les servitudes discontinues, l'abandon est plus difficile à prouver que pour les continues.
• Confusion — lorsque le fonds dominant et le fonds servant deviennent propriété d'une même personne (rachat, héritage, fusion), la servitude s'éteint automatiquement. Mais si les fonds sont ensuite séparés, elle peut renaître par destination du père de famille.
• Impossibilité matérielle d'usage — par exemple, fonds servant détruit par catastrophe naturelle.

Dans tous les cas, l'extinction doit être inscrite au titre foncierpour être opposable aux tiers. C'est la même logique que la mainlevée d'hypothèque : tant que la radiation n'est pas enregistrée, la charge demeure visible sur le titre et peut bloquer une vente future.

8. Les 5 pièges à éviter

1. Acheter sans vérifier le titre foncier. Une servitude inscrite peut limiter votre projet (interdiction de bâtir, passage forcé). Cette vérification est non négociable.
2. Confondre tolérance et servitude. Un voisin qui traverse votre terrain depuis 10 ans n'a pas nécessairement un droit de passage — surtout pour une servitude discontinue, l'usage prolongé ne suffit pas à créer le droit. Mais documenter pour clarifier.
3. Négliger les servitudes apparentes non titrées. Une porte de passage, un aqueduc, une fenêtre — si ces ouvrages existent au moment de la vente sans être titrés, ils peuvent constituer des servitudes acquises par destination du père de famille ou prescription.
4. Ne pas préciser l'assiette dans l'acte créant une servitude. « Droit de passage sur la parcelle X » sans tracé/largeur précisés crée des contentieux d'exécution.
5. Oublier d'inscrire l'extinction. Comme la mainlevée hypothécaire, l'extinction d'une servitude doit être radiée à l'ANCFCC. Sans inscription, la servitude reste opposable.

9. Quand consulter un expert

Cinq situations justifient l'intervention d'un expert technique-juridique :

• Due diligence avant achat de terrain ou bien à reconfigurer — l'impact d'une servitude sur la constructibilité chiffre vite plusieurs centaines de milliers de dirhams.
• Litige de voisinage sur l'existence ou l'étendue d'une servitude — rapport d'expertise indépendant pour cadrer la négociation amiable ou la procédure.
• Contestation de mitoyenneté — analyse technique des indices physiques + recherche cadastrale.
• Négociation conventionnelle d'une servitude (achat ou cession) — chiffrage de l'indemnité juste, rédaction de l'assiette et des modalités.
• Projet de construction bloqué par une servitude existante — analyse des leviers (rachat, renonciation, modification de l'assiette).

Pour aller plus loin

• Code 39-08 droits réels — analyse complète
• Droit de superficie (zina, houa) — code 39-08
• Usufruit immobilier au Maroc — code 39-08
• Vérifier un titre foncier au Maroc — guide acheteur
• Hub Conseil juridique immobilier au Maroc