La due diligence (DD) immobilière pré-acquisition est l'étape la plus décisive de tout projet d'achat immobilier au Maroc. Elle couvre six volets — juridique, technique, urbanisme, environnement, fiscal et financier — et doit être menée AVANT la signature du compromis de vente.
Ce guide présente la méthodologie ReaConsult conforme aux standards RICS, avec les 9 phases critiques, la checklist des 180+ points de contrôle, les références légales applicables et les zones de vigilance spécifiques au contexte marocain. Tarification sur devis personnalisé selon la nature et la complexité de l'actif.
Aperçu libre1. Pourquoi une DD est indispensable
Au Maroc, acheter un bien sans DD c'est s'exposer à : (a) un titre contesté ou démembré (usufruit non révélé, servitudes oubliées, indivision cachée), (b) des infractions urbanistiques pouvant entraîner démolition ou amendes rétroactives, (c) des vices cachés structurels découverts après signature (art. 549-571 DOC ; art. 573 modifié par la loi n° 40-24 : deux ans à compter de la délivrance, et cinq ans au plus à compter de la conclusion de la vente), (d) une fiscalité mal anticipée (TPI à rembourser, droits d'enregistrement sous-évalués), (e) un promoteur non-solvable en VEFA.
Une due diligence professionnelle coûte une fraction de pourcent du prix du bien. Ce qu'elle documente — état du bâti, conformité, charges à venir — se chiffre poste par poste dans le rapport, sur la base de constats datés et non d'une moyenne de marché.
2. Les 6 volets d'une DD complète
- Juridique : titre ANCFCC récent, certificats de non-hypothèque, servitudes, droits des tiers (locataires, usufruitiers), indivision, statut Moulkia vs TF immatriculé.
- Urbanisme : permis de construire, PV de réception, certificat de conformité, respect COS/CES/hauteur, infractions loi 12-90, dérogations éventuelles.
- Technique : inspection exhaustive structure + enveloppe + MEP (mécanique électricité plomberie) + équipements. Pathologie, capex estimé 10 ans.
- Environnement : historique pollution, amiante/plomb (bâti pré-1997), conformité Loi 12-03 EIE pour tertiaire/industriel, zones à risque.
- Fiscal : droits d'enregistrement applicables, TPI du vendeur, TVA si VEFA, charges latentes (taxe d'habitation, TSC), fiscalité future du locataire.
- Financier (data room) : baux en cours, loyers réellement encaissés, PV d'AG copropriété 3 dernières années, comptes syndic, provisions travaux.
3. Références légales systématiquement vérifiées
- Dahir du 12 août 1913 + Loi 14-07 — immatriculation foncière.
- Loi 39-08 — Code des droits réels (pleine propriété, usufruit, droit de superficie, servitudes).
- Loi 18-00 — Copropriété (organes, majorités, charges).
- Loi 44-00 — VEFA (garanties, PV de réception, parfait achèvement).
- Loi 12-90 + PA (Plan d'Aménagement) — urbanisme, zonage.
- Loi 25-90 — lotissements, groupes d'habitations, morcellements.
- Loi 12-03 — Études d'Impact Environnemental.
- Loi 10-03 — Accessibilité PMR dans les ERP.
- Loi 07-25 — Expropriation pour utilité publique (zones de réserve).
- DOC art. 549-571 — garantie des vices cachés ; art. 573 modifié par la loi n° 40-24 (dahir n° 1-24-38 du 7 août 2024) : deux ans à compter de la délivrance, et cinq ans au plus à compter de la conclusion de la vente.
- Loi 31-08 — protection du consommateur (obligations précontractuelles).
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