1. Le principe directeur : l'impôt suit le lieu du bien
Avant tout calcul, une règle simple cadre l'ensemble : pour un bien immobilier, l'impôt suit le lieu du bien. Votre appartement est au Maroc, donc la fiscalité de la vente se règle d'abord au Maroc. Votre résidence fiscale, elle, est en France — c'est ce qui déclenche, ensuite, un traitement côté France. Les deux étapes ne s'additionnent pas comme deux impôts : elles s'articulent grâce à la convention fiscale.
Première bonne nouvelle pour le vendeur non-résident : le calcul marocain ne dépend pas de votre résidence. Que vous viviez à Rabat ou à Roubaix, le bien situé au Maroc relève du même régime de TPI. Votre statut de MRE résident en France change surtout ce qui se passe après la vente, dans votre déclaration française. Pour bien situer cette première brique, relisez notre article sur la résidence fiscale du MRE.
2. Étape Maroc : la TPI de 20 % et la cotisation minimale de 3 %
À la vente, le Maroc applique la taxe sur le profit immobilier (TPI) : 20 % du gain net réalisé. Le gain net se calcule par différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition d'origine, augmenté des frais et investissements justifiés (droits payés à l'achat, travaux documentés). Point essentiel pour les non-résidents : la TPI ne peut être inférieure à une cotisation minimale de 3 % du prix de cession— autrement dit, même en l'absence de gain, un plancher s'applique.
Le barème, les exonérations et des exemples chiffrés figurent dans notre guide fiscalité immobilière 2026, et vous pouvez simuler votre cas avec le calculateur TPI. L'enjeu, pour un vendeur de l'étranger, est de documenter le prix d'acquisition d'origine: sans acte ni factures, l'administration retient sa propre appréciation, et le gain imposable gonfle d'autant.
3. Étape Maroc : l'avis préalable et le versement provisoire de 5 %
Depuis le 1er juillet 2023, tout vendeur peut demander à la DGI un avis préalable sur l'impôt de sa vente (article 234 quinquies du CGI) : la demande se dépose dans les 30 jours suivant le compromis, l'administration répond sous 60 jours, et le vendeur qui suit l'attestation de liquidation est dispensé de contrôle. C'est un mécanisme particulièrement précieux pour un MRE, qui pilote sa vente à distance et n'a pas envie d'un redressement surgissant des mois après son retour en France.
Le revers, quand on s'en passe : le vendeur qui ne demande pas l'avis préalable (ou ne déclare pas conformément à l'avis) doit verser, à titre provisoire, la différence entre 5 % du prix de cession et le montant de l'impôt déclaré. Cette somme est restituée d'office si aucune procédure de rectification n'est engagée dans les 90 jours. Pour un non-résident, immobiliser jusqu'à 5 % du prix au moment précis où il compte rapatrier les fonds vers la France est un vrai sujet de trésorerie. Le détail complet est dans notre article dédié sur l'avis préalable IR profit foncier.
💡 Le réflexe spécifique au vendeur non-résident : verrouiller la valeur avant de quitter le sujet
Le piège du MRE, c'est de traiter la vente par téléphone et par procuration, puis de découvrir trop tard que l'administration retient une valeur supérieure au prix déclaré — d'où impôt plus lourd, versement provisoire immobilisé, ou contrôle. Le moyen de cadrer la discussion en amont est le même que pour tout vendeur, mais il compte double à distance : un rapport d'expertise indépendant conforme aux standards RICS, établi avant le compromis. Il fixe un prix de mise en vente défendable, étaye la demande d'avis préalable, et documente la valeur que vous pourrez opposer si vous choisissez d'assumer votre prix. Pour un MRE, le mandat se fait en ligne et la restitution à distance — rapport sous 5 à 8 jours (48-72 h en express), à partir de 3 500 MAD HT.
4. Étape France : la convention de 1970 et l'élimination de la double imposition
Une fois l'impôt réglé au Maroc, reste la deuxième frontière. Comme la France impose ses résidents sur leur revenu mondial, le gain réalisé au Maroc doit en principe être pris en compte en France. Mais vous ne payez pas deux fois : la convention fiscale franco-marocaine de 1970 prévoit un mécanisme d'élimination de la double imposition. Le gain immobilier suit le lieu du bien — imposé au Maroc — et la convention neutralise, selon les modalités applicables, une seconde imposition pleine en France.
Le principe est clair ; les modalités ne le sont pas pour le néophyte (régime applicable, formulaires, obligations déclaratives exactes côté français). C'est précisément le terrain d'un avocat fiscaliste franco-marocain, pas celui de l'expert immobilier ni du notaire. La règle d'or : ne déduisez pas votre traitement français d'une intuition ou d'un forum — faites-le confirmer, en gardant à l'esprit que vous avez des obligations déclaratives des deux côtés.
5. Le parcours complet, dans l'ordre
- 1. Avant la mise en vente — documenter la valeur du bien (expertise indépendante) et rassembler le dossier : titre foncier, acte d'acquisition d'origine, factures de travaux. C'est le socle de tout le calcul de TPI.
- 2. Compromis de vente — point de départ du délai de 30 jours pour la demande d'avis préalable. La fenêtre est courte : il faut être prêt.
- 3. Demande d'avis préalable (recommandée) — sécurise l'impôt et évite d'immobiliser jusqu'à 5 % du prix ; à défaut, versement provisoire restituable.
- 4. Acte définitif et paiement de la TPI — le notaire collecte habituellement l'impôt et veille aux délais de déclaration.
- 5. Déclaration côté France — prise en compte du gain avec le mécanisme conventionnel d'élimination de la double imposition, selon les modalités validées par votre fiscaliste.
Notez que ce parcours de vente est le miroir de votre fiscalité pendant la détention : tant que vous louez, les loyers marocains relèvent de la retenue à la source de 5 % sur les loyers côté Maroc, et de votre déclaration française. La logique conventionnelle reste la même : imposition au lieu du bien, élimination de la double imposition côté résidence.
6. Le piège du prix d'acquisition d'origine introuvable
C'est la difficulté la plus fréquente chez les vendeurs non-résidents, surtout pour un bien ancien ou reçu en héritage. Le gain imposable dépend du prix d'acquisition d'origine : plus il est élevé et justifié, plus le gain — donc la TPI — est réduit. Sans acte clair ni factures de travaux, l'administration s'appuie sur sa propre appréciation, et le vendeur perd la maîtrise du calcul.
Deux réflexes : reconstituer le dossier (acte notarié d'origine, droits payés à l'achat, devis et factures de travaux), et faire documenter la valeur par un rapport d'expertise. Pour les biens issus d'une succession, le sujet est traité en détail dans nos ressources sur le TPI et l'héritage immobilier. Un rapport daté et étayé n'est pas un luxe : c'est la pièce qui sécurise votre position devant l'administration.
7. Là où ReaConsult intervient — et là où nous passons le relais
Notre métier n'est ni le notariat ni le conseil fiscal : c'est l'évaluation. Or chaque maillon de ce parcours repose sur la même donnée — la valeur vénale du bien. Prix de mise en vente, base de calcul du gain, pièce justificative de la demande d'avis préalable, repère pour votre déclaration française : tout part du même chiffre. Un rapport d'expertise indépendant conforme aux standards RICS, établi par nos experts certifiés RICS, fournit cette base documentée et datée — partout au Maroc, à distance pour les MRE, sous 5 à 8 jours (48-72 h en express), à partir de 3 500 MAD HT.
Important : une expertise privée éclaire votre décisionet appuie vos déclarations ou votre négociation ; en matière judiciaire, c'est le juge qui désigne l'expert. Le rapport ne remplace ni votre notaire ni votre fiscaliste — il leur donne le chiffre fiable sur lequel travailler. Pour les deux étapes proprement fiscales (calcul fin de la TPI côté Maroc, modalités conventionnelles côté France), nous vous orientons vers votre notaire et un avocat fiscaliste franco-marocain.
8. FAQ
Quel impôt vais-je payer au Maroc en vendant mon bien depuis la France ?
La vente déclenche la taxe sur le profit immobilier (TPI), au taux de 20 % du gain net, sans pouvoir être inférieure à une cotisation minimale de 3 % du prix de cession — même sans gain. Le calcul ne dépend pas de votre résidence fiscale : pour le bien situé au Maroc, le régime est le même qu'un vendeur réside au Maroc ou en France. Confirmez votre situation auprès de votre notaire et d'un fiscaliste.
L'avis préalable et le versement de 5 % concernent-ils aussi les non-résidents ?
Oui. La demande d'avis préalable (art. 234 quinquies du CGI, cessions depuis le 1er juillet 2023) s'adresse au vendeur quelle que soit sa résidence. Déposée dans les 30 jours du compromis, elle vaut dispense de contrôle à qui la suit. À défaut, le vendeur verse à titre provisoire la différence entre 5 % du prix et l'impôt déclaré, récupérable si aucun contrôle n'est engagé sous 90 jours. Pour un MRE, immobiliser jusqu'à 5 % du prix à distance pèse lourd : l'avis préalable est souvent le bon réflexe.
Vais-je payer une seconde fois en France sur le produit de la vente ?
En principe non. Le gain immobilier suit le lieu du bien : il est imposé au Maroc. Si vous êtes résident fiscal français, il est ensuite pris en compte en France avec le mécanisme d'élimination de la double imposition prévu par la convention franco-marocaine de 1970. Vous ne payez pas deux fois, mais déclarez des deux côtés. Les modalités exactes relèvent d'un avocat fiscaliste franco-marocain.
Comment prouver mon prix d'acquisition d'origine pour réduire le gain imposable ?
Le gain net se calcule par différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition d'origine, augmenté des frais et investissements justifiés. Conservez l'acte d'origine et les factures de travaux : sans justificatif, l'administration retient sa propre appréciation. Pour les biens anciens ou hérités, un rapport d'expertise indépendant aide à documenter la valeur et à étayer le dossier en amont de la vente.
Quel est l'intérêt d'une expertise indépendante avant de vendre depuis l'étranger ?
Le nerf de la vente comme de l'impôt, c'est la valeur du bien. Un rapport d'expertise conforme aux standards RICS documente la valeur vénale, étaye la demande d'avis préalable, fixe un prix de mise en vente défendable et sert de base à votre déclaration des deux côtés. Pour un MRE qui pilote la vente à distance, c'est un repère objectif indispensable. Rapport sous 5 à 8 jours (48-72 h en express), à partir de 3 500 MAD HT, devis ferme sous 24 h.
Vous vendez votre bien au Maroc depuis la France ?
Experts certifiés RICS — rapport d'expertise indépendant pour fixer votre prix, appuyer votre demande d'avis préalable et sécuriser vos déclarations des deux côtés, sous 5 à 8 jours (48-72 h en express). Mandat en ligne, restitution à distance, rapports conformes RICS partout au Maroc.
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Note : Cet article présente le parcours fiscal général d'un résident fiscal français vendant un bien situé au Maroc : TPI (20 % du gain, cotisation minimale 3 % du prix de cession), avis préalable (article 234 quinquies du CGI, cessions depuis le 1er juillet 2023) et versement provisoire jusqu'à 5 %, puis traitement côté France via la convention franco-marocaine de 1970 (élimination de la double imposition). Les modalités exactes s'apprécient au cas par cas : confirmez votre situation auprès de votre notaire et d'un avocat fiscaliste franco-marocain avant tout engagement. Une expertise privée éclaire votre décision et appuie vos déclarations ; en matière judiciaire, c'est le juge qui désigne l'expert. Pour documenter la valeur de votre bien, consultez notre page expertise immobilière ou le blog immobilier.