Convoquer l'assemblée générale sans le syndic : le nouveau droit des copropriétaires (loi 30-24)

1. Le cadre : 18-00, 106-12, puis 30-24

Trois textes structurent la copropriété des immeubles bâtis au Maroc. La loi 18-00 en est le cadre fondateur. La loi 106-12 (2016) l'a modifiée et complétée, notamment sur l'organisation des assemblées générales et les organes de la copropriété (syndic, conseil syndical). Enfin la loi 30-24, adoptée à l'unanimité le 9 juillet 2024, vient à son tour modifier la loi 18-00 pour fluidifier la vie collective de l'immeuble et renforcer la transparence.

Parmi ses apports vérifiés figure celui qui nous occupe ici : la possibilité, pour un ou plusieurs copropriétaires, de convoquer l'assemblée générale. C'est une mesure discrète sur le papier, mais décisive en pratique : elle débloque les copropriétés tenues en otage par l'inaction d'un syndic.

2. Ce que dit la règle nouvelle

Concrètement, la loi 30-24 ouvre la convocation de l'AG aux copropriétaires eux-mêmes. Trois éléments structurent ce droit :

• Qui peut convoquer ? Un ou plusieurs copropriétaires. La convocation n'est donc plus l'apanage du seul syndic.
• Par quel moyen ? Par tout moyen légal ou par huissier. Le recours à l'huissier sécurise particulièrement les copropriétés conflictuelles, où la preuve de la convocation sera scrutée.
• Avec quel préavis et quel contenu ? Un préavis de 15 jours, et une convocation qui mentionne la date, l'heure, le lieu et l'ordre du jour de l'assemblée.

On retrouve là l'exigence classique d'une convocation en bonne et due forme que nous détaillons dans notre guide sur les règles strictes de l'assemblée générale (loi 106-12): préavis suffisant, ordre du jour précis, et un mode de convocation dont on peut prouver l'envoi. La loi 30-24 ne change pas cette grammaire ; elle élargit simplement le cercle de ceux qui peuvent l'actionner.

3. Pourquoi ce droit change tout : sortir de l'inertie

Avant cette réforme, un copropriétaire confronté à un syndic qui ne réunissait jamais l'assemblée se retrouvait souvent sans levier simple : impossible de faire voter les travaux urgents, d'approuver les comptes, de renouveler ou de révoquer le syndic lui-même. L'immeuble tournait au ralenti, les décisions s'accumulaient, et le mécontentement avec.

En donnant aux copropriétaires le pouvoir de convoquer l'AG, la loi 30-24 retire au syndic le monopole de l'ordre du jour. Le syndic défaillant ne peut plus geler la vie de la copropriété par sa seule inaction. C'est un changement d'équilibre profond : la collectivité reprend la main sur son propre fonctionnement.

Cette logique fait écho aux situations décrites dans notre article sur les problèmes de syndic et les recours des copropriétaires. La convocation par les copropriétaires vient s'ajouter à la palette de leviers existants — dont, dans les cas les plus graves, la désignation d'un administrateur provisoire par voie de référé (loi 106-12).

4. Quand utiliser ce droit ?

La convocation par les copropriétaires n'est pas un outil du quotidien : c'est un recours, à mobiliser quand le canal normal est bloqué. Les cas typiques :

• Syndic absent ou injoignable, qui ne réunit pas l'AG annuelle alors que l'exercice est clos depuis des mois.
• Décision urgente bloquée : travaux nécessaires sur les parties communes, sinistre à traiter, contrat à renouveler — et personne pour convoquer la séance qui permettrait de voter.
• Comptes jamais soumis à l'approbation de l'assemblée, ce qui empêche tout contrôle de la gestion.
• Volonté de renouveler ou de révoquer le syndic, lorsque ce dernier — précisément — n'a aucun intérêt à convoquer une AG qui pourrait le démettre.
• Conflit bloquant entre copropriétaires ou entre un groupe et le syndic, qui paralyse toute prise de décision collective.

5. Comment l'exercer proprement, étape par étape

La force de la convocation par les copropriétaires tient à sa régularité. Une convocation bâclée fragilise toutes les décisions qui en découleront. La méthode, prudente :

• Étape 1 — Cadrer l'ordre du jour. Rédigez un ordre du jour précis, point par point (approbation des comptes de tel exercice, vote de tels travaux avec devis, renouvellement ou révocation du syndic, élection du conseil syndical). Rappel de méthode : aucune décision ne peut être valablement prise sur un point qui ne figure pas à l'ordre du jour.
• Étape 2 — Réunir les éléments. Joignez les documents utiles à la décision (projets de résolution, devis, état des comptes disponibles). Plus l'assemblée est documentée, plus ses votes seront difficiles à contester.
• Étape 3 — Convoquer dans les formes. Adressez la convocation à tous les copropriétaires, par tout moyen légal ou par huissier, en respectant le préavis de 15 jours et en mentionnant date, heure, lieu et ordre du jour. Conservez la preuve de l'envoi à chacun.
• Étape 4 — Tenir la séance dans les règles. Feuille de présence, calcul des majorités en tantièmes selon la nature des décisions, procès-verbal soigné. Sur les seuils de majorité applicables selon le type de décision, voyez notre dossier sur la typologie des décisions et des votes en AG (loi 106-12).
• Étape 5 — Notifier les décisions. N'oubliez pas l'aval : la loi 30-24 impose désormais la notification des décisions sous 8 jours avec remise du procès-verbal, qui fait courir le délai de contestation.

Pour la computation exacte du préavis, les conditions de preuve et les majorités applicables à votre situation précise, faites valider la démarche par un avocat ou un syndic professionnel : ces modalités relèvent de la réglementation en vigueur et du règlement de copropriété.

6. Les pièges à éviter

• Oublier un copropriétaire. Une convocation non adressée à l'un d'eux est un motif classique de fragilité de l'AG. Convoquez tout le monde, sans exception.
• Préavis trop court. En-deçà des 15 jours, la convocation est irrégulière. Ménagez-vous une marge de sécurité.
• Ordre du jour vague. Un libellé trop général (« questions financières », « travaux divers ») expose les décisions à l'annulation. Soyez précis et chiffré.
• Absence de preuve de convocation. Sans trace de l'envoi à chaque copropriétaire, la régularité devient indémontrable — d'où l'intérêt de l'huissier en contexte conflictuel.
• Négliger l'aval. Tenir l'AG ne suffit pas : sans notification des décisions et remise du PV dans les délais, le bénéfice de l'initiative est compromis.

Les motifs susceptibles de faire tomber une décision ne changent pas avec la 30-24 : ils restent ceux que nous passons en revue dans notre dossier sur la contestation d'une décision d'assemblée générale. Convoquer soi-même l'AG est un droit puissant — à condition de l'exercer avec la rigueur d'un syndic professionnel.

7. Un droit qui s'inscrit dans un ensemble cohérent

La convocation par les copropriétaires ne vit pas seule. Elle s'articule avec les autres apports vérifiés de la loi 30-24, tous orientés vers une copropriété plus transparente et moins captive d'un syndic inerte :

• Convocation de l'AG par les copropriétaires — l'objet de cet article : reprendre la main sur la tenue des assemblées.
• Conciliation préalable obligatoire. La loi 30-24 modifie l'article 13 de la loi 18-00 pour imposer une tentative de conciliation préalable avant toute action en justice du syndic — charges impayées, travaux non autorisés, usage abusif des parties communes, violations du règlement. Sans conciliation documentée, l'action est irrecevable. Le texte ne fixe pas de délais ni de modalités détaillées sur ce point.
• Notification des décisions sous 8 jours + remise du PV, qui sécurise l'information des copropriétaires et fixe le point de départ du délai de contestation.

Trois leviers, une même philosophie : que les décisions puissent être provoquées, que l'information circule vite et par écrit, et que les conflits passent d'abord par la discussion. Le copropriétaire n'est plus spectateur de la gestion de son immeuble.

8. FAQ

Note : Cet article présente, à titre informatif, des apports de la loi 30-24 (adoptée à l'unanimité le 9 juillet 2024) modifiant la loi 18-00, telle que complétée par la loi 106-12. Le préavis, les moyens de convocation et les conditions de validité relèvent de la réglementation en vigueur et du règlement de copropriété : faites valider votre situation par un avocat ou un syndic professionnel. Pour documenter l'enjeu d'une décision sur votre lot, consultez notre page expertise immobilière ou le blog immobilier.