Une hausse qui part d’un point bas
Au deuxième trimestre 2026, l’indice global des prix des actifs immobiliers s’établit à 106,79, contre 106,07 au trimestre précédent. La progression est de +0,68 %, et de +0,69 % sur un an. Le nombre de transactions augmente de 11 % sur le trimestre.
Prise seule, cette hausse est la quatrième plus forte enregistrée sur un deuxième trimestre depuis 2006. Elle mérite d’être notée. Mais une variation trimestrielle se mesure toujours par rapport au trimestre d’avant — et le premier trimestre 2026 avait reculé de 1,95 %, passant de 108,18 à 106,07.
L’indice a perdu 2,10 points au T1 et en a repris 0,72 au T2. Le rebond efface 34 % de la baisse. En niveau, le marché reste 1,28 % en dessous de son point de fin 2025 — et 0,80 % en dessous de son niveau de fin 2024 (107,65).
Ce n’est pas une nuance de présentation. C’est la différence entre « les prix montent » et « les prix remontent d’un creux sans l’avoir comblé ». Pour un propriétaire qui décide de vendre, entre un acquéreur qui négocie et un investisseur qui arbitre, les deux lectures ne conduisent pas aux mêmes décisions.
Segment par segment, en niveaux
Indices IPAI, base 100 = 2006. La dernière colonne mesure l’écart au dernier point haut (T4 2025).
| Segment | T4 2025 | T1 2026 | T2 2026 | T2 / T1 | Sur un an | vs T4 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Global | 108,18 | 106,07 | 106,79 | +0,68 % | +0,69 % | -1,28 % |
| Résidentiel | 109,06 | 106,31 | 107,42 | +1,04 % | +0,96 % | -1,50 % |
| Appartement | 108,58 | 106,13 | 107,23 | +1,04 % | +1,12 % | -1,24 % |
| Maison | 108,03 | 105,05 | 105,34 | +0,28 % | -0,68 % | -2,49 % |
| Villa | 117,09 | 110,39 | 114,01 | +3,28 % | -0,31 % | -2,63 % |
| Foncier | 116,20 | 113,17 | 113,86 | +0,61 % | +0,26 % | -2,01 % |
| Professionnel | 106,27 | 105,57 | 105,94 | +0,35 % | +0,63 % | -0,31 % |
| Local commercial | 107,04 | 106,01 | 106,01 | 0,00 % | +0,40 % | -0,96 % |
| Bureau | 107,61 | 104,59 | 110,14 | +5,31 % | +2,87 % | +2,35 % |
Source : séries IPAI, Bank Al-Maghrib & ANCFCC. Variations calculées sur les niveaux publiés.
Trois lectures ressortent de ce tableau.
La villa est le faux mouvement du trimestre. Elle affiche la plus forte hausse du bulletin, +3,28 %. Mais elle avait perdu 5,72 % au T1 — le décrochage le plus violent de tous les segments. En niveau, elle reste 2,63 % sous son indice de décembre, et sur un an elle est en repli de 0,31 %. Le mouvement spectaculaire est un retour partiel, pas une appréciation.
La maison ne repart pas.Avec +0,27 % sur le trimestre, elle ne récupère que 10 % de sa chute et reste 2,49 % sous fin 2025. C’est le seul segment résidentiel en baisse sur un an (−0,68 %), et ses volumes reculent aussi de 5,6 % sur douze mois malgré un rebond trimestriel de 25,4 %. Maison individuelle et villa sont les deux segments où la demande solvable reste la plus contrainte.
L’appartement est le seul segment vraiment cohérent.Prix en hausse de 1,04 % sur le trimestre et de 1,12 % sur un an, transactions en hausse de 4,6 % sur un an. Prix et volumes vont dans le même sens : c’est la signature d’un marché qui fonctionne, pas d’un rattrapage technique. Il reste malgré tout 1,24 % sous son niveau de fin 2025.
Le T1 2026 : le pire premier trimestre depuis 2008
Les premiers trimestres sont souvent négatifs dans la série : sur les vingt mesurés depuis 2007, treize sont en baisse, avec une médiane de −0,34 %. Il existe donc bien un creux de début d’année, lié au calendrier des enregistrements autant qu’au marché lui-même.
Mais −1,95 % sort de ce motif. C’est près de six fois la médiane, et le plus fort recul de premier trimestre depuis 2008. Le graphique ci-dessous replace ce chiffre dans la série complète.
Variation de l’indice global à chaque premier trimestre (%)
Source : séries IPAI, Bank Al-Maghrib & ANCFCC · calcul ReaConsult sur les niveaux trimestriels
Les dix villes sont toutes sous leur niveau de fin 2025
Indice global par ville. Six villes progressent sur le trimestre, quatre reculent — mais aucune n’a retrouvé son point de décembre.
| Ville | T4 2025 | T1 2026 | T2 2026 | T2 / T1 | vs T4 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Tanger | 116,75 | 112,14 | 114,73 | +2,31 % | -1,73 % |
| Rabat | 113,72 | 108,23 | 110,30 | +1,91 % | -3,01 % |
| Fès | 110,28 | 107,87 | 109,66 | +1,66 % | -0,56 % |
| Kénitra | 105,58 | 104,76 | 105,45 | +0,66 % | -0,12 % |
| Marrakech | 108,74 | 107,32 | 107,88 | +0,52 % | -0,79 % |
| Casablanca | 103,67 | 101,96 | 102,48 | +0,51 % | -1,15 % |
| El Jadida | 96,22 | 95,21 | 95,18 | -0,03 % | -1,08 % |
| Agadir | 105,30 | 105,34 | 105,28 | -0,06 % | -0,02 % |
| Meknès | 110,74 | 108,92 | 107,98 | -0,86 % | -2,49 % |
| Oujda | 99,47 | 99,64 | 98,77 | -0,87 % | -0,70 % |
Source : séries IPAI par ville, Bank Al-Maghrib & ANCFCC
La colonne de droite est la plus parlante : elle est négative pour les dix villes, de −0,02 % à Agadir à −3,01 % à Rabat. Aucune exception. Le mouvement de repli du premier trimestre a été général, et la reprise du deuxième ne l’a comblé nulle part.
Tanger et Rabat affichent les plus fortes hausses trimestrielles (+2,32 % et +1,91 %) — mais ce sont aussi les deux villes qui avaient le plus chuté, et elles restent respectivement 1,72 % et 3,01 % sous décembre. À Tanger, le foncier bondit de 7,26 % sur le trimestre avec des ventes de terrains en hausse de 54,9 % : c’est le segment le plus animé du pays. Pour situer un bien dans cette ville, voir notre analyse des prix par quartier à Rabat.
Casablanca reste le marché le plus atone en niveau d’indice (102,48, soit 2,5 points au-dessus de sa base 2006 quand Tanger en compte près de 15). Son résidentiel progresse de 0,71 % sur le trimestre, son foncier de 1,85 %, mais l’ensemble demeure 1,14 % sous fin 2025. Meknès et Oujdareculent encore au T2, sans avoir rebondi : ce sont les deux seules villes où le mouvement de baisse s’est prolongé sur deux trimestres consécutifs.
Les volumes disent autre chose que les prix
Le nombre de transactions progresse de 11 % sur le trimestre et de 6,3 % sur un an. Mais la répartition de cette hausse est révélatrice.
Source : IPAI n° 67, Bank Al-Maghrib & ANCFCC — variations du nombre de transactions
Maison et villa affichent les plus fortes hausses trimestrielles de volume (+25,4 % et +34 %) tout en étant en recul sur un an(−5,6 % et −7,1 %). Un volume qui bondit d’un trimestre à l’autre mais reste inférieur à l’an dernier décrit un marché qui se débloque après un trimestre gelé, pas un marché qui s’élargit.
Le seul segment où prix et volumes progressent ensemble sur douze mois est le professionnel : +0,63 % de prix pour +31,9 % de transactions, avec le bureau à +2,87 % de prix et +36,7 % de ventes. C’est le mouvement le plus net du bulletin — et le seul segment dont l’indice a dépassé son niveau de fin 2025 (+2,36 %).
Ce que ce trimestre change concrètement
Si vous vendez : le prix de référence n'est pas celui de décembre
Un propriétaire qui a fait estimer son bien au dernier trimestre 2025 travaille sur un point haut. L'indice de son segment a reculé depuis, et le T2 ne l'a pas ramené au même niveau. Sur un appartement, l'écart est de 1,24 % ; sur une maison, de 2,49 %. Ce sont des ordres de grandeur nationaux, pas la valeur d'un bien — mais ils suffisent à expliquer pourquoi un prix affiché en décembre peut ne plus trouver preneur aujourd'hui.
Si vous achetez : les volumes reviennent avant les prix
La hausse de 11 % des transactions signifie que des dossiers bloqués au premier trimestre se sont conclus au deuxième. Quand les volumes repartent avant les prix, la marge de négociation existe encore mais se referme. C'est particulièrement vrai sur la maison individuelle, où le vendeur a peu de comparables récents à opposer.
Si vous arbitrez un portefeuille : le professionnel décroche du résidentiel
Le bureau est le seul indice au-dessus de son niveau de fin 2025 (+2,36 %), porté par des volumes en hausse de 36,7 % sur un an. Le résidentiel, lui, reste 1,50 % en dessous. Deux segments qui divergent à ce point sur deux trimestres ne se pilotent pas avec la même grille.
Dans tous les cas : un indice ne remplace pas un chiffre sur votre bien
L'IPAI agrège des milliers de ventes répétées à l'échelle d'un pays et de dix villes. Il décrit une direction. Il ne dit rien de l'étage, de l'exposition, de l'état, de la surface réelle, du titre ni du quartier — et ce sont ces éléments qui font l'essentiel de l'écart entre deux biens voisins.
Un indice régional décrit une tendance, pas un bien. Passer de l’un à l’autre suppose des transactions comparables réelles dans le périmètre immédiat du bien, corrigées de leurs écarts de surface, d’état et de date : c’est le travail d’une expertise immobilière, dont les rapports sont conformes aux normes du Red Book de la RICS. Pour comprendre comment cette trajectoire s’inscrit dans le temps long, voir notre analyse des vingt ans d’IPAI 2006-2025 et le bulletin du T4 2025.
À retenir
- +L'indice global atteint 106,79 au T2 2026 : +0,68 % sur le trimestre, +0,69 % sur un an.
- +Le T1 2026 avait reculé de 1,95 %, le plus fort repli de premier trimestre depuis 2008. Le T2 n'en efface que 34 %.
- +En niveau, l'indice reste 1,28 % sous son point de fin 2025 — et les dix villes suivies sont toutes en dessous du leur.
- +La villa (+3,28 %) est le faux mouvement du trimestre : elle avait perdu 5,72 % au T1 et reste en repli sur un an.
- +L'appartement est le seul segment résidentiel où prix (+1,12 %) et volumes (+4,6 %) montent ensemble sur un an.
- +Le bureau est le seul indice repassé au-dessus de fin 2025 (+2,36 %), avec des ventes en hausse de 36,7 % sur un an.
Questions fréquentes
Que dit l'IPAI au deuxième trimestre 2026 ?
L'indice global s'établit à 106,79, en hausse de 0,68 % sur le trimestre et de 0,69 % sur un an. Mais il reste 1,28 % sous son niveau du T4 2025 (108,18), parce que le premier trimestre avait reculé de 1,95 %. Le rebond du T2 ne récupère que 34 % de cette baisse.
Pourquoi lire l'IPAI en niveaux plutôt qu'en variations ?
Une variation trimestrielle se calcule sur le trimestre précédent. Si celui-ci était bas, une hausse peut n'être qu'un retour partiel vers le point de départ. La villa illustre le cas : +3,28 % au T2 après −5,72 % au T1, soit un niveau encore inférieur de 2,63 % à celui de fin 2025. Les séries de Bank Al-Maghrib publient les niveaux, ce qui rend cette lecture possible.
Le premier trimestre est-il toujours mauvais ?
Souvent, pas toujours : sur vingt premiers trimestres depuis 2007, treize sont en baisse, avec une médiane de −0,34 %. Le T1 2026 à −1,95 % représente près de six fois cette médiane et constitue le plus fort recul depuis 2008 (−2,96 %). La saisonnalité seule n'en rend pas compte.
Quelles villes progressent au T2 2026 ?
Six villes sur dix : Tanger (+2,32 %), Rabat (+1,91 %), Fès (+1,66 %), Kénitra (+0,66 %), Marrakech (+0,53 %) et Casablanca (+0,51 %). Meknès, Oujda, Agadir et El Jadida reculent. Aucune des dix n'a retrouvé son niveau du T4 2025.
Comment l'IPAI est-il calculé ?
Par la méthode des ventes répétées, en base 100 en 2006 : seuls les biens ayant fait l'objet d'au moins deux transactions entrent dans le calcul, ce qui neutralise l'hétérogénéité du parc vendu. Les données sont arrêtées 35 jours après la fin du trimestre, ce qui implique des révisions ultérieures des séries historiques.
L'IPAI suffit-il pour fixer le prix de mon bien ?
Non. C'est un indicateur de tendance nationale et par grande ville. La valeur d'un bien donné dépend de son emplacement précis, de sa surface réelle, de son état, de son exposition et de la situation de son titre. Ces éléments se mesurent sur des transactions comparables du même périmètre, pas sur un indice agrégé.
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