Surélévation d'un immeuble en copropriété au Maroc — qui décide, qui en profite, comment procéder

1. À qui appartient le « droit de surélever » ?

C'est le point de départ, et il surprend souvent le copropriétaire du dernier étage qui se croit chez lui « au-dessus ». Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, le sol, le gros œuvre et les fondations sont des parties communes appartenant à l'ensemble des copropriétaires. Construire au-dessus de l'immeuble revient à utiliser et à transformer ces parties communes : le droit de surélévationn'est donc pas un droit privatif que détiendrait le propriétaire du dernier niveau ou de la terrasse.

Ce droit relève de la collectivité des copropriétaires, qui décide en assemblée générale. La seule exception est une attribution expresse dans le règlement de copropriété ou l'acte de division — par exemple lorsqu'un promoteur s'est réservé, à l'origine, le droit de surélever. Pour bien comprendre la frontière entre privatif et commun, relisez notre guide complet de la loi 18-00.

2. Pourquoi la surélévation est l'une des décisions les plus lourdes de la copropriété

Une surélévation cumule plusieurs caractéristiques qui la placent tout en haut de l'échelle des majorités requises :

• Elle touche le gros œuvre — il faut vérifier que la structure et les fondations supportent les niveaux supplémentaires, ce qui peut imposer des renforts.
• Elle modifie l'aspect extérieur de l'immeuble — un ajout d'étage change la silhouette du bâtiment.
• Elle peut emporter aliénation d'une partie commune (le volume au-dessus de l'immeuble, le droit de construire) au profit de celui qui réalisera l'opération.
• Elle crée de nouveaux lots et oblige donc à redistribuer les quotes-parts entre tous les copropriétaires.

Dans nos articles sur les travaux sur parties communes et sur la réforme de la loi 106-12, la surélévation, la vente d'une partie commune et la modification des quotes-parts figurent parmi les sujets soumis aux majorités qualifiées les plus exigeantes — voire à l'unanimitélorsqu'il y a aliénation d'une partie commune essentielle ou modification de la destination de l'immeuble.

3. Quelle majorité faut-il réunir en assemblée générale ?

Il n'y a pas de réponse unique : la majorité dépend de la nature exacte de l'opération et de ce que prévoit votre règlement de copropriété. En pratique, une surélévation combine généralement plusieurs décisions, chacune avec son seuil :

• Autoriser des travaux affectant le gros œuvre et l'aspect extérieur — relève de la majorité qualifiée la plus élevée, l'unanimité ou une très large majorité étant souvent requise par le règlement de copropriété.
• Céder le droit de surélever (aliéner une partie commune) — décision d'aliénation, qui peut exiger l'unanimité lorsque la partie commune en cause est essentielle.
• Modifier la répartition des millièmes après création des lots — majorité qualifiée (en pratique, souvent les trois quarts des voix).

Autrement dit : tant qu'un seul de ces verrous n'est pas franchi à la majorité requise, l'opération ne peut aboutir valablement. C'est pourquoi la majorité exacte se détermine au cas par cas, avec votre notaire, au regard du règlement de copropriété et de la réglementation en vigueur. Une décision prise à une majorité insuffisante s'expose à l'annulation — voir notre article sur la contestation des décisions d'assemblée générale.

4. Céder le droit : à un copropriétaire, ou à un tiers ?

Une fois le principe acquis, deux montages reviennent le plus souvent :

• Cession à un copropriétaire existant — typiquement le propriétaire du dernier étage, qui agrandit son lot vers le haut ou crée un duplex. La copropriété cède le droit de surélever ; le copropriétaire finance et réalise les travaux.
• Cession à un tiers (promoteur, investisseur) — la copropriété vend le droit ; le tiers construit les nouveaux niveaux, en devient propriétaire, et entre dans la copropriété comme nouveau copropriétaire des lots créés. Le produit de la vente revient à la copropriété et bénéficie, selon ce qui est décidé, à l'ensemble des copropriétaires.

Dans les deux cas, la cession porte sur une partie commune (le droit de construire au-dessus de l'immeuble) : elle suppose une décision d'assemblée générale à la majorité requise, un acte notarié et une publication à la conservation foncièrepour être opposable aux tiers. Le prix se négocie librement — d'où, là encore, l'intérêt d'une évaluation indépendante en amont.

5. Le recalcul des millièmes : l'étape qui touche tout le monde

C'est l'effet de la surélévation que les copropriétaires sous-estiment le plus. En créant de nouveaux lots, on augmente la valeur totale de l'immeuble et on modifie la part relative de chaque lot existant. Or les millièmes — la quote-part de parties communes attachée à chaque lot — déterminent à la fois le poids des voix en assemblée et la répartition des charges.

Une nouvelle répartition s'impose donc : les lots existants voient mécaniquement leur quote-part diluée par l'arrivée des lots créés en surélévation. Cette opération suppose de :

• Réévaluer la valeur relative de chaque lot, ancien et nouveau, selon les critères de la loi 18-00 : superficie, situation dans l'immeuble, consistance.
• Voter la modification des millièmes à la majorité qualifiée requise (en pratique, souvent les trois quarts des voix).
• Mettre à jour l'état descriptif de division et le règlement de copropriété par acte notarié, puis publier à la conservation foncière.

La méthode de calcul des quotes-parts est détaillée dans notre article dédié au calcul des quotes-parts (loi 18-00). Un recalcul mal documenté est une source classique de contentieux : c'est précisément là qu'une expertise contradictoire et transparente protège la décision.

6. Les autorisations d'urbanisme : la faisabilité avant le vote

Une surélévation est un ajout d'étage : c'est un travail majeur soumis au permis de construire et au respect des règles d'urbanisme applicables — hauteur autorisée, gabarit, alignement, stationnement, prospect. Avant même de réunir l'assemblée, il faut s'assurer que l'opération est juridiquement et techniquement autorisable :

• Le document d'urbanisme de la commune autorise-t-il un niveau de plus à cet endroit ? La hauteur résiduelle constructible conditionne tout le projet.
• La structure existante supporte-t-elle la charge des niveaux ajoutés, ou faut-il prévoir des renforts (et à quel coût) ?
• Les contraintes annexes — places de stationnement supplémentaires, accès, raccordements — sont-elles satisfiables ?

Voter une surélévation sans avoir vérifié la faisabilité, c'est risquer de prendre une décision inapplicable. Une étude de faisabilité technique et réglementairedoit donc précéder l'assemblée générale : elle dit ce qui est constructible, à quelles conditions, et avec quels coûts — données indispensables pour valoriser correctement le droit cédé.

7. Notre lecture : l'ordre des opérations qui sécurise le projet

• Étape 1 — Faisabilité. Vérifier l'urbanisme (hauteur constructible, permis) et la capacité de la structure. Sans cela, rien d'autre n'a de sens.
• Étape 2 — Vérifier le règlement de copropriété. Le droit de surélever est-il attribué à quelqu'un, ou reste-t-il commun ? Quelles majorités le règlement impose-t-il pour le gros œuvre et l'aliénation de parties communes ?
• Étape 3 — Évaluer le droit. Faire chiffrer la valeur du droit de surélévation et la valeur des lots à créer par un expert indépendant, avant de fixer un prix de cession.
• Étape 4 — Décider en assemblée. Soumettre au vote, à la majorité requise, le principe de la surélévation, la cession du droit, et le recalcul des millièmes.
• Étape 5 — Formaliser. Acte notarié, mise à jour de l'état descriptif de division et du règlement, publication à la conservation foncière, puis dépôt du permis de construire.

Cet enchaînement — faisabilité, qualification juridique, évaluation, vote, formalisation — est exactement celui qui évite les annulations et les blocages. Pour la qualification fine des travaux et des majorités, voir notre guide « travaux en copropriété : qui décide, qui paie ».

8. FAQ

Note : Régime de la copropriété fixé par la loi 18-00, modifiée par la loi 106-12. Les majorités exactes, les modalités d'aliénation des parties communes et le recalcul des quotes-parts dépendent de la nature de l'opération et de votre règlement de copropriété : confirmez votre situation auprès de votre notaire, et la faisabilité auprès des services d'urbanisme et de votre architecte. Cet article a une portée informative et ne constitue pas un conseil juridique. Pour documenter la valeur du droit de surélévation ou des lots à créer, consultez notre page expertise immobilière ou le blog immobilier.