Une expertise immobilière peut-elle être faite sans visite du bien ?

La question revient surtout des propriétaires qui vivent loin du bien, et elle mérite une réponse honnête plutôt qu'un argumentaire. Ce qu'un dossier documentaire donne déjà : - La situation juridique : titre foncier, inscriptions, servitudes publiées, régime de copropriété. - La situation urbanistique : zonage, hauteur autorisée, usage permis. - La surface figurant au titre et sur les plans. - Les comparables du secteur, leur date et leur niveau de prix. À partir de là, un avis de valeur sur pièces est possible. Il est utile pour trancher une orientation : faut-il seulement engager la démarche, l'ordre de grandeur est-il compatible avec le projet, l'annonce est-elle dans le marché. Ce que seule la visite établit : - La surface réelle et la surface pondérée. L'écart entre la surface du titre et la surface utilisable est fréquent : terrasses, mezzanines non déclarées, cloisonnements ajoutés, emprise réelle d'une cave. - L'état du bâti : fissures, humidité, étanchéité de la terrasse, âge des réseaux, état des menuiseries. Un même appartement de 100 m² à la même adresse peut valoir 20 à 30 % de moins selon son état. - L'environnement immédiat, qu'aucun document ne consigne : vis-à-vis, bruit, mosquée, café, chantier voisin, qualité de la cage d'escalier, propreté des parties communes. - L'occupation : locataire en place, occupant sans titre, gardien installé. Un bien occupé ne se valorise pas comme un bien libre. - La cohérence entre les plans déposés et ce qui est réellement construit. Comment ReaConsult traite le cas d'un propriétaire à distance : la visite a lieu quand même, sans vous. Elle est documentée pour que vous puissiez la vérifier — photos horodatées et géolocalisées, relevé de mesures, film de la visite sur demande, compte rendu des points relevés avant même la rédaction. Un mandataire de votre choix peut assister à la visite. Le rapport est ensuite parcouru avec vous par téléphone. Quand une expertise est produite sans visite, cela doit être écrit noir sur blanc dans le rapport, sous forme d'hypothèse spéciale au sens des normes RICS : la valeur est celle du bien tel que déclaré, et elle tombe si l'état réel diffère. Un rapport sans visite qui ne le mentionne pas est un rapport à écarter. Une limite à connaître : même avec visite, un expert immobilier ne réalise ni sondage destructif, ni contrôle de structure, ni levé topographique. Les opérations cadastrales, dossiers techniques et levés relèvent d'un cabinet topographique ; nous sommes un cabinet de conseil travaillant en partenariat avec des géomètres topographes. Une pathologie lourde suspectée conduit à recommander un diagnostic spécialisé, pas à trancher au jugé.