La loi 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis régit tous les immeubles collectifs au Maroc — résidentiels, commerciaux ou mixtes — dès lors que la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes (tantièmes).
Ce guide pratique décrypte le fonctionnement de la copropriété marocaine : organes de gestion, majorités de vote en assemblée générale, répartition et recouvrement des charges, règles de travaux, et contentieux les plus fréquents avec leurs voies de recours.
Aperçu libre1. Les organes de la copropriété
La loi 18-00 organise la gestion collective autour de trois organes complémentaires :
| Organe | Rôle | Désignation |
|---|
| Assemblée générale | Pouvoir souverain : vote le budget, les travaux, le règlement | Tous les copropriétaires |
| Syndic | Exécute les décisions de l'AG, gère le quotidien de l'immeuble | Élu par l'AG, mandat 2 ans renouvelable |
| Conseil syndical | Assiste et contrôle le syndic (optionnel) | Élu par l'AG |
| Syndic professionnel | Syndic externe rémunéré | Mandat contractuel |
2. Majorités requises en assemblée générale
Chaque type de décision obéit à une règle de majorité propre — c'est la source n°1 des contestations de PV :
| Type de décision | Majorité | Exemples |
|---|
| Décisions ordinaires | Majorité simple des présents | Budget annuel, charges courantes, petits travaux |
| Décisions importantes | 2/3 des tantièmes | Gros travaux (ravalement, toiture), travaux d'amélioration |
| Modification du règlement | Unanimité | Changement du règlement de copropriété, droits réels |
| Travaux imposés par la loi | Majorité simple | Mise aux normes sécurité, accessibilité |
3. Répartition et paiement des charges
- Les charges communes sont réparties selon les tantièmes (millièmes) de chaque lot.
- Catégories : entretien des parties communes, fluides, gardiennage, honoraires du syndic, assurance de l'immeuble.
- Appels de charges trimestriels ou annuels, avec régularisation annuelle sur les dépenses réelles.
- Retard de paiement : mise en demeure, puis recouvrement par voie judiciaire civile.
- En cas de vente d'un lot, le notaire vérifie les charges dues auprès du syndic (certificat de situation).
- Prescription de l'action en recouvrement des charges : 5 ans.
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