Comment vendre vite un bien hérité au Maroc ?

L'acte d'hérédité est rédigé chez l'adoul. Il identifie tous les héritiers du défunt et leur quote-part conformément à la Moudawana. Documents nécessaires : acte de décès, livret de famille, pièces d'identité des héritiers, éventuellement testament. Ce document est nécessaire avant la vente : il établit qui sont les héritiers et quelle est la part de chacun.

La vente d'un bien indivis requiert l'accord unanime de tous les coïndivisaires. C'est le point de blocage n°1 dans les successions MRE multi-pays (4 frères et sœurs entre Maroc, France, Belgique, Canada). Si un seul refuse, la vente amiable est bloquée. Conseil pratique : tenir une réunion familiale (visio possible) très tôt pour aligner les attentes et identifier les positions divergentes.

La principale source de désaccord entre héritiers : la valeur du bien. Celui qui veut conserver pour les enfants tire vers le haut, celui qui veut sa liquidité tire vers le bas. Une expertise indépendante (rapport sous 5 à 8 jours, à partir de 3 500 MAD HT, devis sous 24 h) donne à tous une base commune. Le rapport documente la méthode (comparaison ou capitalisation), les sources des comparables et les ajustements appliqués, de façon vérifiable. Elle établit aussi la valeur vénale au jour du décès, qui est le prix d'acquisition retenu pour la TPI (étape 6).

Sur la base de la valeur d'expertise, fixer un prix de mise en marché cohérent avec la valeur d'expertise et prévoir une marge de négociation. Si les offres reçues restent nettement sous ce prix après plusieurs semaines, le marché signale que le positionnement est trop haut : réajuster.

Compromis signé devant adoul ou notaire (préférable pour un bien immatriculé). Conditions suspensives usuelles : financement de l'acquéreur (s'il recourt à un crédit), levée d'éventuelles oppositions, état des charges du titre foncier à jour. Important : tous les héritiers doivent signer ou donner procuration consulaire pour les MRE résidant à l'étranger.

Le prix de vente est partagé entre héritiers au prorata des quote-parts (déduction faite des frais : honoraires d'expertise, commission d'agence, frais d'acte, droits de mutation). Fiscalité TPI : la succession elle-même ne donne lieu à aucune TPI ; l'impôt (20 % du profit net, minimum de 3 % du prix de cession, art. 73-II-F-6° et 144-II-1° du CGI) n'intervient qu'à la vente. Pour un bien hérité, le prix d'acquisition retenu est la valeur vénale au jour du décès (art. 65-II), inscrite sur l'inventaire dressé par les héritiers ou, à défaut, déclarée par le contribuable, sans tenir compte d'un partage ultérieur. Il est revalorisé par le coefficient de l'année du décès ; le texte ne tranche pas expressément l'application du forfait de 15 % de frais d'acquisition à la valeur d'un bien hérité : faites vérifier ce point par un conseil. D'où l'intérêt de documenter cette valeur au moment de la succession. Les modalités de déclaration et de répartition entre coïndivisaires se confirment auprès du notaire ou d'un conseil fiscal ; déclaration et versement sont à effectuer dans les 30 jours de la cession (art. 83-I).