1. Le cas et la mission
Le cas composite : un hôtel 4 étoiles de 180 chambres dans la zone balnéaire de Founty, exploité en direct, classé au sens de la loi 80-14 relative aux établissements touristiques. La mission : une valeur de marché à l'appui d'une cession envisagée, conduite selon le Red Book Global Standards 2025 — norme VPGA 4 pour les actifs dont la valeur est liée à l'exploitation, méthodes conformes à VPS 5et aux IVS. Un actif de ce type interdit le raccourci du prix au m² : c'est l'exploitation qu'on évalue, à travers l'immeuble qui la permet.
2. Construire le RevPAR : la saisonnalité d'abord
Agadir vit à deux vitesses. Le revenu hébergement se construit donc par saison, jamais en moyenne annuelle unique :
Soit un RevPAR annuel d'environ 763 MAD par chambre disponible (50,2 M MAD / 65 700 nuitées disponibles). S'y ajoutent les revenus annexes — restauration, séminaires, spa — retenus ici à ≈ 24,9 M MAD, pour un chiffre d'affaires total de l'ordre de 75 M MAD. La mécanique complète ADR × occupation → RevPAR → GOP est détaillée dans notre guide valorisation hôtelière au Maroc (VPGA 4, RevPAR, GOP).
3. Du chiffre d'affaires au flux : EBITDAR, puis réserve FF&E
- Charges d'exploitation (personnel, énergie, approvisionnements, commissions de distribution, entretien, taxes d'exploitation dont la taxe de séjour prévue par la loi 47-06) : retenues à 52 % du chiffre d'affaires, cohérentes avec un 4★ balnéaire exploité en direct. EBITDAR ≈ 36,0 M MAD (48 % du CA).
- Réserve de renouvellement FF&E : 4 % du CA (≈ 3,0 M MAD/an), provisionnée avant actualisation — un balnéaire use vite son mobilier et ses équipements. Flux net retenu année 1 : ≈ 33,0 M MAD.
4. Le DCF 10 ans : actualisation et valeur terminale
Hypothèses du cas : croissance des flux de 2,5 %/an, taux d'actualisation de 11 % (rendement exigé pour un actif d'exploitation saisonnier), sortie en année 10 par capitalisation du flux de l'année 11 au cap rate hôtelier de 9 %.
Conclusion du cas : MV ≈ 380 M MAD, fourchette 360-400 M MAD selon la sensibilité au taux d'actualisation et au cap rate de sortie — deux paramètres que le rapport expose toujours en clair, avec leur justification de marché.
5. Les contrôles de cohérence
- Capitalisation directe : 33,0 M MAD / 9 % ≈ 367 M MAD — même ordre de grandeur que le DCF, l'écart traduisant la croissance intégrée dans les flux.
- Prix par clé : 380 M / 180 chambres ≈ 2,1 M MAD par chambre — à confronter aux transactions hôtelières comparables de la destination.
- Part de la valeur terminale : ≈ 43 % de la valeur totale — un niveau à surveiller : plus cette part monte, plus la valeur dépend d'hypothèses lointaines.
Un DCF dont les trois contrôles divergent n'est pas « faux » : il signale une hypothèse à réinterroger. C'est cette triangulation — détaillée aussi dans notre dossier expertise d'un hôtel au Maroc— qui distingue une évaluation d'exploitation d'un simple calcul.
6. Ce que ce cas enseigne
- La saisonnalité se modélise, elle ne se lisse pas : l'occupation annuelle de 68 % recouvre une haute saison à 78 % et une basse saison à 58 % — deux réalités économiques différentes.
- L'EBITDAR sans réserve FF&E surévalue systématiquement un actif hôtelier balnéaire.
- Le classement (loi 80-14) et la conformité d'exploitation font partie de la due diligence de valeur : un déclassement change l'ADR atteignable, donc tout le haut du compte.
- Le rapport final est documenté et vérifiable ligne à ligne : sources des ADR, comparables de transaction, justification du taux — il ne s'impose à personne, il se vérifie.
7. FAQ
Pourquoi ne pas évaluer un hôtel au prix du m² construit ?
Parce que la norme RICS VPGA 4 classe l'hôtel parmi les trading properties : des actifs dont la valeur découle de l'exploitation. Le m² d'un hôtel qui tourne à 68 % d'occupation avec un ADR solide ne vaut pas celui d'un établissement en difficulté, à surface égale. Le compte d'exploitation reconstitué — RevPAR, revenus annexes, charges, réserve FF&E — est la seule base de valeur pertinente.
Quels documents faut-il réunir pour faire évaluer un hôtel ?
L'historique d'exploitation sur plusieurs exercices (taux d'occupation, ADR par saison, revenus annexes, structure de charges), le classement au titre de la loi 80-14, les autorisations d'exploitation, le titre foncier et les plans, ainsi que l'état du FF&E et le programme d'investissement. Plus l'historique est granulaire par saison, plus le DCF est fiable.
Combien coûte l'expertise d'un actif hôtelier ?
L'expertise d'un actif d'exploitation est devisée sur dossier — à partir de 3 500 MAD HT pour les missions les plus simples, avec un devis ferme sous 24 h. Le rapport, conforme aux standards RICS (VPGA 4, VPS 5) et aux IVS, est livré sous 5 à 8 jours (48-72 h en express) : méthode explicite, hypothèses posées, documenté et vérifiable ligne à ligne.
Un actif hôtelier à évaluer — cession, acquisition, restructuration ?
Experts certifiés RICS — DCF et capitalisation selon VPGA 4, RevPAR et EBITDAR reconstitués, rapport conforme Red Book documenté et vérifiable ligne à ligne, sous 5 à 8 jours (48-72 h en express). Agadir, Marrakech, Casablanca et tout le Maroc.
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Note : Cas type composite et anonymisé, à visée pédagogique : les chiffres sont illustratifs, cohérents avec les ordres de grandeur du marché, et ne décrivent aucune mission réelle. Chaque évaluation réelle repose sur l'historique d'exploitation effectif de l'actif et les comparables de la destination. Pour votre actif, consultez notre page expertise hôtellerie ou le dossier Case study.