1. Valeur libre, valeur occupée : de quoi parle-t-on ?
La valeur libre est celle du logement vendu vide, que l'acquéreur peut occuper ou louer aux conditions du marché du jour. La valeur occupéeest celle du même logement vendu avec un locataire en place, aux conditions du bail en cours. Les deux notions sont légitimes ; ce qui ne l'est pas, c'est de les confondre.
La question posée à l'expert détermine la valeur à fournir. Un propriétaire qui veut vendre son bien loué a besoin de connaître la valeur occupée. Un héritier qui doit partager un bien occupé peut avoir besoin des deux. Un acheteur qui compte occuper le logement lui-même s'intéresse à la valeur libre, et à ce que coûterait l'obtention de la libération des lieux. Nous précisons toujours, dans le rapport, la valeur retenue et son hypothèse. Un même logement peut ainsi faire l'objet de deux chiffres dans le même rapport, chacun répondant à une question différente : que vaut-il vide, et que vaut-il avec son locataire.
Lorsque le bien est occupé, le rapport expose les deux valeurs et le raisonnement qui permet de passer de l'une à l'autre. Cela évite une confusion fréquente : une valeur occupée n'est pas une « mauvaise » valeur libre, c'est une valeur différente, pour une situation juridique différente.
2. Le loyer en place et le loyer de marché
Le premier élément à examiner est le loyer effectivement payé par le locataire, tel qu'il ressort du bail et des quittances. Il se compare ensuite au loyer de marché, c'est-à-dire au loyer qu'un logement équivalent, libre et en bon état, obtiendrait aujourd'hui dans le même secteur. Notre article sur la valeur locative et le loyer de marché en détaille la méthode.
Trois situations se présentent. Si le loyer en place est proche du loyer de marché, la valeur occupée se rapproche de la valeur libre. Si le loyer en place est inférieur au loyer de marché, le propriétaire se prive d'un revenu, ce qui pèse sur la valeur occupée. Si le loyer en place est supérieur au loyer de marché, le revenu est un atout, tant que le bail dure. La méthode complète est exposée dans notre article sur la valorisation d'un bien loué (loyer inférieur ou supérieur au marché).
Un loyer ancien est fréquent dans les logements occupés depuis de longues années : il a pu rester inchangé alors que le marché évoluait. L'écart se mesure en comparant avec des locations récentes de logements équivalents ; il ne se devine pas et ne s'exprime pas par un pourcentage général.
3. La durée probable de l'occupation
L'écart entre loyer en place et loyer de marché ne compte que pour la durée pendant laquelle il se maintient. Plus l'occupation risque de durer, plus la différence pèse dans la valeur. Plus elle peut cesser tôt, plus la valeur occupée se rapproche de la valeur libre.
L'expert examine donc les éléments du bail : date de début, durée convenue, conditions de renouvellement, clauses de révision du loyer, existence ou non d'un bail écrit, historique des paiements. Le bail d'habitation relève de la loi 67-12, que nous présentons dans notre article sur la loi 67-12 et la location d'habitation. Les conditions dans lesquelles le propriétaire peut récupérer son logement dépendent du cadre légal et du contenu du bail ; c'est une question à valider avec un avocat ou un notaire, qui n'est pas du ressort de l'expert.
Ce que l'expert fait, c'est formuler une hypothèse de durée et la rendre explicite. Il ne prétend pas prédire la date à laquelle le locataire partira. Il indique de quelle durée il part, pourquoi, et comment la valeur varie si la durée change. Le lecteur peut ainsi vérifier le raisonnement et le refaire avec une autre hypothèse.
4. Qui achète un logement occupé : le point de vue de l'investisseur
Un logement loué s'adresse à un public plus étroit qu'un logement libre. L'acheteur occupant, qui cherche un logement pour y vivre, est souvent écarté : il ne peut pas emménager. Restent les investisseurs, qui acceptent le locataire en place en échange d'un revenu immédiat, parfois à un prix inférieur à celui d'un logement libre.
L'investisseur raisonne en rendement. Il regarde le loyer actuel, ce qu'il en reste après charges et impôts, le risque d'impayé, la durée probable du bail, et ce que le logement vaudrait à la fin de l'occupation. Plus le loyer en place s'éloigne du marché vers le bas, plus l'investisseur attend un prix qui compense l'attente. Plus le locataire est stable et le loyer régulièrement payé, plus l'acheteur est rassuré.
L'expert se place donc à la place de cet acheteur. C'est ce qui explique que la valeur occupée puisse s'écarter de la valeur libre. Sur les droits de l'acquéreur et du locataire en cas de vente, voir notre article sur la vente d'un bien loué.
5. Comment la valeur occupée se construit
| Étape | Question posée | Ce que l'expert documente |
|---|---|---|
| 1. Valeur libre | Que vaut le logement vide, en bon état, sur le marché du jour ? | Ventes comparables, ajustements, état apparent |
| 2. Loyer de marché | Quel loyer obtiendrait le logement libre ? | Locations comparables dans le secteur |
| 3. Loyer en place | Que paie réellement le locataire, depuis quand, selon quel bail ? | Bail, quittances, historique de paiement |
| 4. Durée d'occupation | Combien de temps l'écart est-il susceptible de durer ? | Hypothèse explicite, justifiée par le bail et le contexte |
| 5. Valeur occupée | Quelle valeur pour un investisseur qui reprend le bail ? | Revenu en place pendant la durée retenue, puis retour à la valeur libre |
Cette construction rend visible la part de la valeur due au bail. Elle permet aussi de répondre à une question que se posent beaucoup de propriétaires : vaut-il mieux vendre occupé, ou attendre la libération du logement ? La réponse dépend des chiffres propres au bien et ne se généralise pas.
6. Et pour les locaux commerciaux ?
Ce qui précède vaut pour un logement. Un local commercial ou professionnel obéit à d'autres règles : durée, renouvellement, indemnité d'éviction, droit au bail. Pour ces cas, consultez notre guide du bail commercial et notre page expertise de local commercial.
7. Les erreurs fréquentes
- Appliquer une décote forfaitaire « parce que le bien est loué » : l'écart dépend du loyer, de la durée et de l'acheteur.
- Confondre valeur libre et valeur occupée dans un même document, sans le dire.
- Prendre le loyer du bail pour le loyer de marché, ou l'inverse.
- Oublier l'état réel du logement : un locataire installé depuis longtemps laisse parfois un bien qui demande une remise à niveau.
- Négliger le contenu du bail : durée, révision, écrit ou non, tout compte.
- Se contenter d'un loyer annoncé sans quittances ni historique de paiement.
8. Ce que livre ReaConsult pour un logement loué
Nos experts, certifiés RICS, étudient le bail et les quittances, visitent le logement quand l'accès est possible, établissent la valeur libre, estiment le loyer de marché, formulent l'hypothèse de durée et aboutissent à une valeur occupée. Le rapport présente les deux valeurs, le raisonnement qui les relie et les hypothèses retenues, de façon documentée et vérifiable ligne à ligne. Il ne s'impose à personne : il éclaire la décision du propriétaire, de l'héritier ou de l'acheteur. Honoraires à partir de 3 500 MAD HT, devis ferme sous 24 h, rapport en 5 à 8 jours ouvrables. Voir notre page expertise immobilière.
9. Questions fréquentes
Un logement loué vaut-il moins qu'un logement libre ?
Pas forcément. Cela dépend de l'écart entre le loyer en place et le loyer de marché, de la durée probable de l'occupation et du type d'acheteur. L'expert calcule les deux valeurs séparément, puis explique l'écart.
Existe-t-il une décote standard pour un bien occupé ?
Non. Aucun pourcentage général ne tient : l'écart se mesure bien par bien, à partir du bail, du loyer et de ventes ou locations comparables.
Quelle valeur faut-il pour vendre un logement loué ?
La valeur occupée, qui correspond à ce qu'un investisseur est prêt à payer en reprenant le bail. La valeur libre sert de référence pour comprendre l'écart.
L'expert peut-il dire combien de temps le locataire restera ?
Non. Il formule une hypothèse de durée, explicite et justifiée par le bail, et montre comment la valeur varie si cette durée change. Les conditions de récupération du logement sont à valider avec un avocat ou un notaire.
Quels documents fournir pour l'expertise d'un logement loué ?
Le titre ou le certificat de propriété, le bail, les dernières quittances de loyer, et si possible l'historique des révisions. Un état des lieux d'entrée est utile.
Combien coûte l'expertise et en combien de temps ?
Les honoraires démarrent à 3 500 MAD HT pour un appartement, avec un devis ferme sous 24 h. Le rapport est livré en 5 à 8 jours ouvrables, ou en 48-72 h en express avec majoration.
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Note : cet article présente une méthode ; il ne donne ni décote ni pourcentage, car ils varient selon le bail, le loyer et le secteur. Les droits du locataire et du propriétaire relèvent du cadre légal et du contenu du bail ; leur validation revient à un avocat ou à un notaire. Voir aussi notre page expertise immobilière.