1. La distinction qui commande tout : privatif ou commun
La loi 18-00 organise l'immeuble en deux catégories, et une seule question compte pour savoir qui paie : de quel côté tombe l'élément endommagé.
L'article 2 définit la partie privative comme celle qui appartient à chaque copropriétaire « dans le but d'en jouir individuellement et personnellement » : elle est sa propriété exclusive. L'article 3 définit la partie commune comme celle « destinée à l'usage et à la jouissance de l'ensemble des copropriétaires ou de certains d'entre eux ».
Cette fin de phrase est décisive et presque toujours négligée : une partie peut être commune sans être commune à tout l'immeuble. C'est le fondement des charges dites spéciales, qui ne pèsent que sur les lots concernés.
2. La liste de l'article 4 — et la phrase qui règle le cas de la fuite
L'article 4 énumère ce qui est réputé commun :
- le sol, les gros œuvres, les fondations et les murs porteurs ;
- la façade, les toits et les caves destinés à l'usage commun ;
- les escaliers, passages, corridors, entrées, sous-sols et ascenseurs destinés à l'usage commun ;
- les murs et cloisons séparant deux parties privatives ;
- les équipements communs, y compris les parties y afférentes qui traversent les parties privatives ;
- les coffres, têtes de cheminée et bouches d'aération à usage commun, et les lieux destinés au dépôt des ordures ménagères.
L'avant-dernière ligne règle le cas de la fuite : la canalisation commune ne change pas de nature parce qu'elle traverse un lot privatif. Elle reste commune, et sa réparation relève des charges communes.
L'article 4 bis, ajouté par la loi 106-12, apporte la nuance symétrique : un mur ou une cloison non porteur séparant deux fractions divises est commun « entre lesdites fractions uniquement ». La dépense ne se répartit alors qu'entre les lots concernés — pas sur tout le syndicat.
3. Qui paie : articles 36 et 6
L'article 36 pose le principe : chaque copropriétaire participe aux charges de conservation, d'entretien et de gestion des parties communes. Il ajoute une seconde couche, souvent source de litiges : la participation aux charges des services collectifs et des équipements communs se fait selon l'utilité de ces services et équipements pour chaque partie divise. Un lot au rez-de-chaussée et un lot au dernier étage n'ont pas la même utilité de l'ascenseur, et le règlement peut en tenir compte.
La clé de répartition générale vient de l'article 6: la quote-part est fixée en fonction de l'étendue de la partie privative rapportée à l'ensemble des parties privatives de l'immeuble, au moment de l'établissement de la copropriété — sauf disposition contraire des titres de propriété ou décision de l'assemblée générale. Sur un immeuble de 260 m² privatifs, un lot de 120 m² supporte 46,2 % des charges communes, un lot de 60 m² en supporte 23,1 %.
Pour aller plus loin sur la refacturation au locataire, voir notre article sur les charges récupérables sur le locataire.
4. Avant de payer : à quelle majorité la dépense a-t-elle été votée ?
C'est le réflexe que presque personne n'a. Une dépense votée à la mauvaise majorité repose sur une décision fragile.
- Majorité relative (article 20) — entretenir l'immeuble et assurer la sécurité et la quiétude des habitants, installer des antennes et paraboles communes, aménager l'accessibilité des personnes en situation de handicap, désigner le concierge.
- Trois quarts des voix (article 21) — élaborer ou modifier le règlement de copropriété, approuver le budget et fixer les charges, réaliser les grands travaux d'entretien, souscrire l'assurance collective, désigner et révoquer le syndic et son adjoint.
- Unanimité (article 22) — édifier un nouveau bâtiment ou surélever, céder le droit de surélévation, transformer les parties communes, transformer une partie commune en partie privative, exercer le droit d'excavation, démolir totalement l'immeuble.
Le délai compte autant que la majorité : l'article 59 duodecies impose d'introduire les recours contre les décisions de l'assemblée générale dans les deux mois de leur notification, sous peine de prescription. Le syndic doit notifier le procès-verbal dans les huit jours (article 16 nonies) — c'est ce document qui fait courir le délai. Nous détaillons ce point dans contester une décision d'assemblée générale, et le déroulé complet d'une AG dans les règles strictes de l'assemblée générale depuis la loi 106-12.
5. Les trois réflexes
- Ouvrez le règlement de copropriété. L'article 9 impose qu'il précise la destination des parties privatives et communes, les conditions de leur usage, la répartition des quotes-parts et la fixation des charges.
- Vérifiez votre quote-part. C'est elle qui commande le montant de votre appel de charges — et l'article 51 impose un tableau de répartition dans le règlement des immeubles immatriculés.
- Demandez le procès-verbal et contrôlez la majorité appliquée avant de régler une dépense contestée.
Source. Loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, telle que modifiée et complétée par la loi n° 106-12 (dahir n° 1-16-49 du 27 avril 2016, Bulletin officiel du 3 novembre 2016) — texte consolidé publié par la Direction de la Législation, ministère de la Justice. Les citations affichées dans la vidéo sont reprises de ce texte. Information générale : cette page ne constitue pas un conseil juridique.
Transcript intégral de la vidéo
Une canalisation traverse l'appartement du troisième étage. Elle fuit. On vous dit : la canalisation est chez vous, donc la réparation est pour vous. La loi 18-00 dit exactement l'inverse.
Tout part d'une seule distinction : partie privative, ou partie commune. L'article 2 définit la partie privative : celle dont chaque copropriétaire jouit individuellement et personnellement, et dont il est propriétaire exclusif. L'article 3 définit la partie commune : celle destinée à l'usage et à la jouissance de l'ensemble des copropriétaires, ou de certains d'entre eux. Retenez cette fin de phrase : ou de certains d'entre eux. Une partie commune n'est pas forcément commune à tout l'immeuble.
L'article 4 donne la liste. Le sol, les gros œuvres, les fondations, les murs porteurs. La façade, les toits, les escaliers, les passages, les entrées, les sous-sols et les ascenseurs destinés à l'usage commun. Les murs et cloisons qui séparent deux parties privatives. Et surtout : les équipements communs, y compris les parties qui traversent les parties privatives. Voilà la réponse à notre fuite. La canalisation commune reste commune, même quand elle passe chez vous. L'article 4 bis ajoute une nuance : un mur non porteur qui sépare deux appartements est commun à ces deux appartements uniquement.
Qui paie, alors ? L'article 36 : chaque copropriétaire participe aux charges de conservation, d'entretien et de gestion des parties communes. Et il participe aux charges des services collectifs et des équipements communs selon l'utilité de ces services pour sa partie. La clé de répartition vient de l'article 6 : votre quote-part dépend de l'étendue de votre partie privative, rapportée à l'ensemble des parties privatives de l'immeuble. Sauf si les titres de propriété ou l'assemblée générale en décident autrement.
Dernier réflexe, et c'est celui que tout le monde oublie : avant de payer, regardez à quelle majorité la dépense a été votée. Majorité relative, article 20 : l'entretien de l'immeuble, la sécurité des habitants, les antennes communes, le concierge. Trois quarts des voix, article 21 : le budget, les grands travaux d'entretien, l'assurance collective, la désignation du syndic. Unanimité, article 22 : la surélévation, l'excavation, ou transformer une partie commune en partie privative. Une décision de l'assemblée générale peut être contestée dans un délai de deux mois à compter de sa notification.
Trois réflexes à garder. Un : ouvrez le règlement de copropriété, il fixe la destination de chaque partie. Deux : vérifiez votre quote-part, c'est elle qui commande votre facture. Trois : demandez le procès-verbal de l'assemblée, et vérifiez la majorité appliquée. Cette vidéo est une information générale et ne constitue pas un conseil juridique. ReaConsult, expertise immobilière au Maroc.
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