1. Pourquoi évaluer avant de transmettre
Quand un parent prépare sa transmission, la question n'est pas seulement « à qui quoi ? », mais « que vaut chaque chose ? ». Une villa en ville, un terrain en périphérie, un local loué, une maison au village : ces biens ne se comparent pas d'instinct. Chacun a sa propre idée de leur valeur, souvent dictée par l'attachement.
Sans valeur établie, trois risques apparaissent. Les lots sont inégaux sans que personne ne le sache. Les enfants contestent plus tard le partage. Et les biens sont mal répartis: l'un reçoit un bien qui rapporte, l'autre un bien qui coûte.
Évaluer avant de transmettre, c'est se donner les moyens de décider calmement, tant que le propriétaire est là pour expliquer ses choix.
2. Étape 1 : l'inventaire des biens
Le point de départ est une liste complète. Pour chaque bien : nature, localisation, titre foncier ou statut du titre, superficie, occupation (libre, loué, occupé par un proche), et situation juridique connue. L'inventaire révèle souvent des surprises : un bien en indivision avec un tiers, un terrain sans titre à jour, un local occupé sans contrat.
- Les biens habités par la famille : résidence principale, maison de famille.
- Les biens locatifs : logements, locaux, avec leur loyer actuel.
- Les terrains, constructibles ou non, titrés ou non.
- Les biens en indivision avec d'autres que les futurs héritiers.
- Les biens à l'étranger, s'il y en a, traités à part.
3. Étape 2 : une valeur par bien, à la même date
Chaque bien reçoit une valeur à une date commune. C'est essentiel : comparer un bien évalué il y a cinq ans avec un autre évalué ce mois-ci n'a aucun sens, car le marché a bougé. Chaque valeur repose sur la même méthode, avec les comparables et les ajustements exposés.
Les biens loués posent une question de plus : leur valeur dépend du loyer et de la situation du locataire. Pour cela, voir évaluer un bien loué. Pour les biens hérités en indivision, évaluer un bien hérité.
4. Étape 3 : équilibrer les lots
Avec une valeur par bien, on peut composer des lots. Le but n'est pas de donner la même chose à chacun en nature, mais de faire correspondre la valeur de chaque lot à ce qui doit revenir à chacun, ou de prévoir une compensation. Les parts elles-mêmes relèvent des règles de la Moudawana et de l'acte, pas de l'expertise. Ce que l'on constate ensuite : tel enfant reçoit le bien de famille, tel autre un bien locatif, et l'écart éventuel se règle par un rééquilibrage décidé en connaissance de cause.
- Quels biens ont une valeur d'usage particulière pour l'un des enfants ?
- Quels biens produisent un revenu, et lesquels coûtent à entretenir ?
- Quel écart de valeur entre les lots, et comment le compenser ?
- Quels biens faut-il vendre pour financer l'équilibre ?
Ces choix appartiennent à la famille. L'expertise apporte les valeurs ; elle ne décide pas du partage.
5. Ce que l'expert fait, et ce que fait le notaire
L'expert établit les valeurs : il ne rédige pas l'acte et ne donne pas de conseil fiscal. L'acte de donation ou de partage relève du notaire, ou de l'adoul selon la forme choisie. Pour la donation, lisez nos articles sur la donation (hiba) immobilière : Moudawana, fiscalité et expertise et sur la comparaison donation et succession.
Notre rôle s'arrête à une valeur unique, argumentée, documentée ligne à ligne, qui ne s'impose à personne mais que le notaire, les enfants et leurs conseils peuvent examiner. Voir notre page succession immobilière. Les honoraires démarrent à 3 500 MAD HT pour un appartement, 5 000 pour une villa et 6 000 pour un terrain, avec devis ferme sous 24 h.
6. Questions fréquentes
Pourquoi évaluer ses biens avant une donation ou un partage ?
Pour connaître la valeur de chaque bien à une même date, composer des lots équilibrés et éviter que les enfants ne contestent plus tard. Sans valeur établie, chacun s'appuie sur sa propre estimation.
Faut-il évaluer tous les biens à la même date ?
Oui. Comparer des valeurs établies à des dates différentes fausse l'équilibre entre les lots, car le marché évolue.
L'expertise remplace-t-elle le notaire ?
Non. L'expert établit les valeurs ; l'acte de donation ou de partage relève du notaire (ou de l'adoul selon le cas), et la fiscalité d'un conseil spécialisé.
Que faire d'un bien loué ou en indivision dans le patrimoine ?
Il s'évalue en tenant compte de sa situation : loyer et locataire en place pour un bien loué, quote-part et accord des autres indivisaires pour un bien indivis. L'inventaire doit le signaler.
Combien coûte l'expertise et en combien de temps ?
Pour un appartement, les honoraires démarrent à 3 500 MAD HT (5 000 pour une villa, 6 000 pour un terrain), avec devis ferme sous 24 h. Le rapport est livré en 5 à 8 jours ouvrables.
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Note :cet article présente une démarche d'évaluation ; il ne tient lieu ni d'acte, ni de conseil juridique ou fiscal. L'acte relève du notaire (ou de l'adoul selon le cas), la fiscalité d'un conseil spécialisé. ReaConsult réalise des expertises libres, non judiciaires.