خبرة مكاتب بالقطب المالي للدار البيضاء (Casablanca Finance City)
حي أعمال حديث، ببنايات من جيل متقارب وطوابق واسعة ومكترين من المؤسسات والشركات الكبرى. نقيم المكتب هنا بمقارنات من الحي نفسه أولا، وبالكراء الذي يدره أو يمكن أن يدره.
ابتداء من 6500 درهم دون احتساب الرسوم · عرض السعر خلال 24 ساعة · التقرير في 5 إلى 8 أيام عمل
تخص هذه الصفحة المكاتب الواقعة داخل حي الأعمال المعروف بالقطب المالي للدار البيضاء (Casablanca Finance City)، لا سوق المكاتب بالمدينة كلها. هذا الحي يختلف عن باقي الأحياء: بنايات حديثة صممت للمكاتب، وطوابق واسعة قابلة للتقسيم، ومكاتب تسلم أحيانا دون تهيئة داخلية، ومكترون من المؤسسات والشركات الكبرى. لذلك لا نقيم طابقا فيه بمقارنات من المعاريف أو سيدي معروف، بل من الحي نفسه أولا. نعاين البناية والطابق، ونقرأ عقد الكراء أو عقد الشراء في طور الإنجاز، ثم نطبق رسملة الكراء أو التدفقات المحينة، ونتحقق منها بالمقارنة، وننتهي إلى قيمة واحدة معللة.
القطب المالي: سوق مكاتب قائم بذاته
داخل الدار البيضاء، يشكل القطب المالي سوقا فرعيا له منطقه الخاص. البنايات فيه حديثة ومن جيل متقارب، وصممت للمكاتب منذ البداية، لا شققا تحولت إلى مكاتب. والطوابق واسعة ومفتوحة، ويمكن تقسيمها بين عدة مكترين. والمكترون في الغالب مؤسسات مالية وشركات كبرى ومقرات جهوية ومكاتب استشارة، يبحثون عن مقر حديث بتجهيزات كاملة. ويجمع الحي المكاتب مع السكن والتجارة والخدمات، وهو ما يدخل في جاذبيته لدى المكترين. ولأن بعض بناياته ما زالت في طور الإنجاز، فالعرض فيه يتجدد، والمنافسة بين البنايات الحديثة نفسها عامل مهم في مستوى الكراء وفي المدة اللازمة لإيجاد مكتر. لهذا نفصل في التقرير بين هذا السوق وباقي سوق المكاتب بالمدينة، ولا نستعمل مقارنات من خارج الحي إلا لتأكيد اتجاه، مع تصحيح صريح للفوارق في جيل البناية والتجهيز والموقع.
ما الذي يصنع قيمة مكتب داخل القطب المالي؟
حين تتشابه البنايات في حداثتها، تصنع التفاصيل الفرق. أولها البناية نفسها: جودة الواجهة والبهو والمصاعد والتكييف، والخدمات المشتركة كالحراسة والاستقبال، وتكاليف الملكية المشتركة التي تنتج عنها. ثانيها الطابق: مساحته وانتظام شكله والإضاءة الطبيعية والعلو، ونسبة المساحة النافعة إلى المساحة الإجمالية، وإمكانية تقسيمه بين مكترين. ثالثها حالة التسليم: طابق خام دون تهيئة داخلية لا يقيم كطابق مهيأ جاهز للاستعمال، ونأخذ في الحساب كلفة التهيئة ومدتها. رابعها أماكن الوقوف المخصصة، وهي عنصر يسأل عنه المكتري قبل غيره. خامسها الوضعية الكرائية: صلابة المكتري، والمدة المتبقية من العقد، وشروط المراجعة، والتحفيزات الممنوحة عند التوقيع، كمدة دون كراء أو مساهمة في التهيئة، لأن الكراء المكتوب في العقد لا يعكس دائما الكراء الفعلي. ونقرأ كل هذه العناصر في الوثائق وفي عين المكان قبل أي حساب، ثم نصحح بها كل مقارنة نعتمدها من الحي.
طابق مكرى أو فارغ أو في طور الإنجاز: كيف نقيمه
نعتمد الطرق التي نشرحها في صفحة خبرة المكاتب بالمغرب، مع ثلاث وضعيات تتكرر في هذا الحي. الأولى طابق مكرى لمكتر صلب بعقد طويل، فنقيمه أساسا برسملة الكراء الصافي، ونعلل معدل الرسملة بمقارنات من الحي. الثانية طابق سلم حديثا ولم يكر بعد، أو بناية في مرحلة التسويق، فنستعمل التدفقات المحينة على عدة سنوات، مع مدة تسويق ومخصص للشغور وكلفة التهيئة والتحفيزات، لأن قيمة البناية اليوم ليست قيمتها بعد امتلائها. الثالثة مكتب اشتري في طور الإنجاز، فنميز بين قيمته في حالته الحالية وقيمته المنتظرة عند التسليم، ونكتب الفرضيات التي تربط بينهما. وفي كل وضعية، نتحقق من النتيجة بالمقارنة مع بيوع حديثة داخل الحي، ثم نوفق بين النتائج في قيمة واحدة معللة، ونبين لماذا رجحنا طريقة على أخرى. ونذكر في التقرير مصدر كل مقارنة وتاريخها، حتى يستطيع القارئ أن يتحقق منها.
من يطلب خبرة مكاتب في القطب المالي؟
المستثمر الذي يشتري طابقا أو مجموعة مكاتب ليكريها، ويريد أن يعرف هل الثمن ينسجم مع الكراء الممكن ومع المدة المحتملة للشغور. والشركة التي تشتري مقرها في الحي، وتريد ثمنا معللا قبل التوقيع. والمالك الذي اشترى في طور الإنجاز، ويريد أن يعرف قيمة مكتبه عند التسليم قبل أن يقرر الكراء أو البيع. والشركات التي تعد قوائمها المالية وفق IFRS 13، وتحتاج إلى قيمة عادلة بفرضيات مكتوبة يستطيع مراجع الحسابات أن يتتبعها. والشركة التي تقدم مكاتبها حصة عينية في شركة أخرى، أو تنقلها بين شركات مجموعتها. ونلتزم بالسرية في هذه الملفات، ويمكن توقيع اتفاق سرية قبل تبادل الوثائق. ونتواصل بالعربية والفرنسية والإنجليزية، وهو ما يناسب المستثمرين الأجانب والمقرات الجهوية. ونحدد معكم الغرض من الخبرة منذ البداية، لأنه يحدد أساس القيمة المطلوب وما يجب التركيز عليه في التقرير.
مكتب موروث في القطب المالي: القسمة أو البيع
قد ينتقل مكتب في القطب المالي إلى ورثة يعيش بعضهم بالمغرب وبعضهم في الخارج، ويكون المكتب مكرى لشركة بعقد جار. هنا لا يقيم المكتب كأنه فارغ: فالعقد القائم يحدد الدخل في السنوات المقبلة، ويؤثر في الثمن الذي يقبله المشتري. نقيم المكتب بكرائه الحقيقي ومدة عقده، ونبين ما يتغير إذا انتهى العقد أو جدد، ونضع قيمة واحدة معللة يمكن أن يتفق عليها الورثة. وتسمح هذه القيمة بالبيع بالتراضي، أو بشراء أحد الورثة حصص الآخرين مع الإبقاء على الدخل، أو بالإبقاء على الملك في الشياع مع اتفاق على توزيع الكراء. وإن كان المكتب قد اشتري في طور الإنجاز ولم يقيد بعد في الرسم العقاري باسم المورث، نبدأ بقراءة عقد الشراء ووضعية الرسم العقاري قبل أي تقييم، ونذكر في التقرير كل معطى لم نستطع التحقق منه فرضية صريحة.
ما يتضمنه التقرير
- ✓تعريف المكاتب: الموقع، والمساحات، والوضع العقاري، والاستعمال المرخص به
- ✓وصف البناية والطوابق: الحالة، والتجهيزات، وقابلية التقسيم، وأماكن الوقوف
- ✓جدول الوضعية الكرائية: المكترون، والمساحات، والكراء، والآجال، والشغور
- ✓حساب الكراء الصافي بعد تكاليف المالك ومخصص الشغور والتدبير
- ✓رسملة الكراء أو جدول التدفقات المحينة، بفرضيات مكتوبة ومعللة
- ✓جدول مقارنات بيع وكراء موثقة بالتاريخ والموقع والمصدر، مع التصحيحات
- ✓قيمة سوقية واحدة معللة، مع التوفيق بين الطرق
- ✓صور مؤرخة من المعاينة، والفرضيات والتحفظات مكتوبة
كيف تجري المهمة
- 1الطلب وعرض الأثمان — ترسلون عنوان المكاتب ومساحتها وعدد الوحدات والوضعية الكرائية والغرض من الخبرة، فنرد داخل 24 ساعة بعرض أثمان ولائحة الوثائق.
- 2تدقيق الوضعية الكرائية — نقرأ عقود الكراء والتكاليف ونعيد بناء الجدول الكرائي عقدا بعقد، قبل المعاينة، لنحدد ما يجب التحقق منه في عين المكان.
- 3المعاينة — نزور البناية والطوابق، ونعاين الأجزاء المشتركة والتجهيزات وأماكن الوقوف وحالة البناء، ونلتقط صورا مؤرخة تلحق بالتقرير.
- 4التحليل والتقييم — نجمع مقارنات البيع والكراء، ونطبق الرسملة أو التدفقات المحينة، ونتحقق منها بالمقارنة، ثم نوفق بين النتائج في قيمة واحدة.
- 5تسليم التقرير — تتوصلون بالتقرير في 5 إلى 8 أيام عمل بعد المعاينة، ونشرح لكم الفرضيات وأثر كل واحدة منها في القيمة.
أسئلة متكررة
كم تكلف خبرة مكاتب بالقطب المالي للدار البيضاء؟
ابتداء من 6500 درهم دون احتساب الرسوم لمكتب أو طابق واحد، ولا نحتسب مصاريف التنقل داخل الدار البيضاء. ويحدد الثمن بدقة في عرض السعر حسب عدد الوحدات والعقود والغرض من الخبرة، كإعداد القوائم المالية، ونرسل العرض خلال 24 ساعة من توصلنا بالمعطيات الأساسية.
هل تغطون القطب المالي وحده أم الأحياء المجاورة أيضا؟
هذه الصفحة تخص المكاتب داخل القطب المالي للدار البيضاء، ونقيمها بمقارنات من الحي نفسه أولا. ولا نلجأ إلى أنفا أو المعاريف أو بوركون أو سيدي معروف إلا لتأكيد اتجاه، مع تصحيح صريح للفوارق. أما المكاتب في باقي أحياء المدينة، فنغطيها كذلك، ونشرح خصوصياتها في صفحة خبرة المكاتب بالدار البيضاء.
طابقي سلم خاما دون تهيئة، كيف يقيم؟
نقيمه في حالته الحالية، مع الأخذ في الحساب كلفة التهيئة اللازمة لكرائه ومدتها، والمدة المعقولة لإيجاد مكتر. ونقارنه بطوابق مماثلة في الحالة نفسها إن وجدت، أو بطوابق مهيأة بعد تصحيح الفارق، ونكتب كل فرضية صراحة في التقرير، ونرفق به صورا مؤرخة من المعاينة.
هل يصلح تقريركم لإعداد القوائم المالية وفق IFRS 13؟
نعم. نحدد معكم أساس القيمة المطلوب، ونكتب الفرضيات ومصادر المعطيات ومعدل الرسملة المعتمد، ونبين أثر تغير الفرضيات الرئيسية في القيمة، حتى يستطيع من يراجع القوائم أن يتتبع الحساب ويختبره. ونرفق جدول المقارنات بمصادرها وتواريخها. إنه تقرير موثق يمكن التحقق من كل سطر فيه.
كم تستغرق الخبرة؟
لمكتب أو طابق واحد، يسلم التقرير في 5 إلى 8 أيام عمل بعد المعاينة، وتحتاج الطوابق المتعددة أو البناية الكاملة إلى أجل أطول نحدده مسبقا. وعند ضيق الوقت، كإقفال حسابات قريب، تسلم الصيغة المستعجلة في 48 إلى 72 ساعة إذا توفرت الوثائق كلها. ويرد الأجل الدقيق في عرض السعر الذي يصلكم خلال 24 ساعة.
للتعمق
صفحات قريبة
الخبرة حسب نوع العقار
هذه الصفحة متوفرة أيضا بالفرنسية: النسخة الفرنسية