خبرة مكاتب بالرباط — حي الرياض وأكدال ووسط المدينة
في الرباط، يحدد المكتري جزءا كبيرا من قيمة المكتب: إدارة أو هيئة أو بعثة أو شركة خاصة أو مهني. نقرأ العقد والحي معا، وننتهي إلى قيمة واحدة معللة.
ابتداء من 6500 درهم دون احتساب الرسوم · عرض السعر خلال 24 ساعة · التقرير في 5 إلى 8 أيام عمل
تخص هذه الصفحة المكاتب بالرباط: الطوابق والبنايات بحي الرياض، والمكاتب في عمارات أكدال، والعمارات القديمة بحسان ووسط المدينة، والفيلات المستعملة مقرات بالسويسي. سوق المكاتب بالعاصمة تحركه الإدارات والهيئات والبعثات الدبلوماسية، إلى جانب الشركات والمهن الحرة، ولذلك تزن صفة المكتري ومدة عقده كثيرا في القيمة. نعاين البناية والمكتب، ونقرأ عقد الكراء وشروطه، ونجمع مقارنات من الحي نفسه، ثم نطبق رسملة الكراء أو المقارنة، وننتهي إلى قيمة واحدة معللة. يصلكم عرض السعر في أجل 24 ساعة، والتقرير بعد 5 إلى 8 أيام عمل من المعاينة.
الأحياء والمناطق التي نغطيها بالرباط
أقطاب المكاتب بالرباط
حي الرياض قطب الأعمال والإدارات بالرباط، بطوابق وبنايات مكاتب حديثة نسبيا على محاوره الكبرى، تستقبل مقرات الشركات والهيئات العمومية والخاصة. وفي أكدال، تتوزع المكاتب داخل عمارات سكنية أو مختلطة، ويقصدها أصحاب المهن الحرة وشركات الخدمات، قرب الجامعات والإدارات. وفي حسان ووسط المدينة، توجد المكاتب في عمارات قديمة قرب الإدارات المركزية، وبعضها شقق تحولت إلى مكاتب. وفي السويسي، تستعمل بعض الفيلات مقرات لهيئات أو بعثات، وقيمتها تتوقف على الاستعمال المسموح به في حي سكني. أما مدينة العرفان، فترتبط فيها المكاتب بالمؤسسات الجامعية والتكوين والبحث. وفي العكاري ويعقوب المنصور، مكاتب صغيرة في عمارات مختلطة تخدم المقاولات والمهنيين في الأحياء المجاورة. لكل قطب مكتروه ومستوى كرائه ومدة تسويقه، ولذلك نختار المقارنات من القطب نفسه، ولا نطبق على مكتب بالعكاري ما يصح على طابق بحي الرياض.
صفة المكتري: ما يميز المكاتب بالرباط
في العاصمة، يكرى جزء من المكاتب لإدارات وهيئات عمومية وبعثات دبلوماسية ومنظمات، إلى جانب الشركات. وهذا يغير قراءة القيمة. فالعقد مع مكتر مؤسسي يعطي في الغالب دخلا مستقرا، لكن شروطه قد تختلف عن العقد العادي: مدة طويلة، وشروط مراجعة محددة، وأحيانا تهيئات خاصة بالمكتري لا تفيد غيره. لذلك نقرأ العقد بندا بندا، ونقيم الدخل القائم بمدته المتبقية، ثم نقدر ما يحدث عند انتهاء العقد: هل يمكن إعادة كراء المكتب لمكتر آخر، وبأي كراء، وبعد أي مدة، وبأي أشغال. ويختلف الأمر في المكاتب الصغيرة بأكدال أو وسط المدينة، حيث المكترون مهنيون ومقاولات صغيرة، والعقود أقصر والتداول أسرع. أما البناية الكاملة، فعدد المشترين المحتملين لها محدود، ونأخذ مدة التسويق في الحساب صراحة بدل أن نفترض بيعا فوريا. ونذكر في التقرير كل فرضية تخص ما بعد العقد، لأنها تؤثر مباشرة في القيمة.
كيف نقيم مكتبكم بالرباط
نعتمد الطرق التي نشرحها في صفحة خبرة المكاتب بالمغرب، ونكيف اختيارها مع الحي والعقد. المكتب المكرى بحي الرياض يقيم أساسا برسملة الكراء الصافي، بمعدل نعلله بصفة المكتري ومدة العقد وجودة البناية. والبناية متعددة المكترين، أو المكتب المكرى بعقد طويل يقترب أجله، تحتاج إلى التدفقات المحينة: نحسب الدخل حتى نهاية العقد، ثم نفترض إعادة الكراء بكراء السوق بعد مدة شغور معقولة نعللها. والمكتب الصغير بأكدال أو بوسط المدينة، الذي يتداوله المهنيون بيعا وشراء، يقيم أساسا بالمقارنة مع مكاتب مماثلة في الحي. والفيلا المستعملة مقرا نقيمها بحسب الاستعمال المسموح به، ونقارن قيمتها مكتبا بقيمتها سكنا إن كان الرجوع إلى السكن ممكنا. ثم نوفق بين النتائج في قيمة واحدة معللة، ونكتب كل فرضية حتى يستطيع القارئ أن يتتبع الحساب، ونذكر في التقرير مصدر كل مقارنة وتاريخها.
حالات متكررة: شراء مقر، استثمار، تجديد عقد، أبناء الجالية
تطلب منا خبرة المكاتب بالرباط في حالات متكررة. مهني أو مقاولة تريد شراء مكتبها بأكدال أو بحي الرياض بدل كرائه، وتسأل عن الثمن المعقول. ومستثمر يشتري مكتبا مكرى لهيئة أو شركة، ويريد أن يعرف ما يساويه هذا الدخل وما يبقى بعد انتهاء العقد. ومالك يقترب أجل عقد كرائه، ويريد معرفة الكراء الذي يمكن أن يطلبه عند التجديد أو عند كراء جديد. وشركة تقدم مقرها حصة عينية في شركة أخرى، أو تعد قوائمها المالية وفق IFRS 13. وأبناء الجالية الذين ورثوا أو اشتروا مكتبا بالرباط ويكرونه من الخارج، ويريدون تقييما دون السفر: ننجز المعاينة، ونتواصل بالعربية أو الفرنسية أو الإنجليزية، ونرسل التقرير إلكترونيا. وفي كل حالة، نحدد الغرض من البداية، لأنه يحدد أساس القيمة وما يجب التركيز عليه في التقرير. ونرسل عرض السعر خلال 24 ساعة.
مكاتب موروثة بالرباط: قيمة تحترم العقد القائم
حين يرث الأبناء مكتبا أو عمارة مكاتب بالرباط، تكون الوضعية في الغالب مركبة: مكتب مكرى لإدارة أو شركة بعقد جار، وآخر فارغ، وثالث يستغله أحد الورثة لنشاطه. ولا يصلح أن يقسم هذا الملك بالمساحة وحدها، لأن مكتبا مكرى بعقد طويل لا يساوي مكتبا فارغا بالمساحة نفسها. لذلك نقيم كل وحدة بوضعيتها الحقيقية، ونبين أثر العقد القائم ومدته، وأثر الشغور، ونضع قيمة واحدة معللة لكل وحدة ولمجموع التركة. وإن كان أحد الورثة يستغل مكتبا دون كراء، نبين قيمته فارغا وقيمته الكرائية، حتى يتفق الورثة على ما يناسبهم. وتسمح هذه القيم بالقسمة بالتراضي، أو بشراء أحد الورثة حصص الآخرين، أو بالاتفاق على البيع. ونبدأ دائما بقراءة شهادات الملكية للتحقق من الحصص والتقييدات، ونتواصل مع الورثة جميعا بالطريقة نفسها، ونرسل إليهم التقرير ذاته في الوقت نفسه.
ما يتضمنه التقرير
- ✓تعريف المكاتب: الموقع، والمساحات، والوضع العقاري، والاستعمال المرخص به
- ✓وصف البناية والطوابق: الحالة، والتجهيزات، وقابلية التقسيم، وأماكن الوقوف
- ✓جدول الوضعية الكرائية: المكترون، والمساحات، والكراء، والآجال، والشغور
- ✓حساب الكراء الصافي بعد تكاليف المالك ومخصص الشغور والتدبير
- ✓رسملة الكراء أو جدول التدفقات المحينة، بفرضيات مكتوبة ومعللة
- ✓جدول مقارنات بيع وكراء موثقة بالتاريخ والموقع والمصدر، مع التصحيحات
- ✓قيمة سوقية واحدة معللة، مع التوفيق بين الطرق
- ✓صور مؤرخة من المعاينة، والفرضيات والتحفظات مكتوبة
كيف تجري المهمة
- 1الطلب وعرض الأثمان — ترسلون عنوان المكاتب ومساحتها وعدد الوحدات والوضعية الكرائية والغرض من الخبرة، فنرد داخل 24 ساعة بعرض أثمان ولائحة الوثائق.
- 2تدقيق الوضعية الكرائية — نقرأ عقود الكراء والتكاليف ونعيد بناء الجدول الكرائي عقدا بعقد، قبل المعاينة، لنحدد ما يجب التحقق منه في عين المكان.
- 3المعاينة — نزور البناية والطوابق، ونعاين الأجزاء المشتركة والتجهيزات وأماكن الوقوف وحالة البناء، ونلتقط صورا مؤرخة تلحق بالتقرير.
- 4التحليل والتقييم — نجمع مقارنات البيع والكراء، ونطبق الرسملة أو التدفقات المحينة، ونتحقق منها بالمقارنة، ثم نوفق بين النتائج في قيمة واحدة.
- 5تسليم التقرير — تتوصلون بالتقرير في 5 إلى 8 أيام عمل بعد المعاينة، ونشرح لكم الفرضيات وأثر كل واحدة منها في القيمة.
أسئلة متكررة
كم تكلف خبرة مكاتب بالرباط؟
ابتداء من 6500 درهم دون احتساب الرسوم لمكتب واحد، ولا نحتسب مصاريف التنقل داخل الرباط. ويحدد الثمن بدقة في عرض السعر حسب عدد الوحدات وعدد عقود الكراء والغرض من الخبرة، ونرسل العرض ولائحة الوثائق المطلوبة خلال 24 ساعة من توصلنا بالمعطيات الأساسية.
ما الأحياء التي تغطونها بالرباط؟
نغطي حي الرياض، وأكدال، وحسان، ووسط المدينة، والسويسي، ومدينة العرفان، والعكاري، ويعقوب المنصور، وكذلك المكاتب المتفرقة في الأحياء الأخرى. ونختار المقارنات من الحي نفسه أو من حي مماثل، ونستعمل مقارنات البيع والكراء معا كلما توفرت، ونذكر مصدر كل مقارنة وتاريخها في التقرير.
مكتبي مكرى لإدارة بعقد طويل، هل يرفع ذلك قيمته؟
ليس بالضرورة. فالعقد مع مكتر مؤسسي يعطي دخلا مستقرا، لكن أثره في القيمة يتوقف على مستوى الكراء مقارنة بالسوق، وعلى المدة المتبقية، وعلى شروط المراجعة، وعلى سهولة إعادة الكراء بعد انتهاء العقد. ونبين كل ذلك بالحساب في التقرير، ونقارنه بقيمة المكتب نفسه فارغا.
فيلا بالسويسي تستعمل مقرا، كيف تقيم؟
نتحقق أولا من الاستعمال المسموح به في وثائق التعمير وفي رخصة البناء، ثم نقيم الفيلا بحسب الاستعمال القائم إن كان مسموحا به، ونقارنها بقيمتها سكنا. ونبين في التقرير أثر الاستعمال على عدد المشترين المحتملين وعلى القيمة، ونرفق بالتقرير الوثائق التي اعتمدناها.
كم تستغرق الخبرة؟
يصلكم التقرير خلال 5 إلى 8 أيام عمل بعد معاينة مكتب واحد، ويطول الأجل إذا تعدد المكترون وكثرت العقود. وإذا كان موعد التجديد أو التوقيع قريبا، فالصيغة المستعجلة تسلم في 48 إلى 72 ساعة متى اكتملت الوثائق. والأجل الدقيق مكتوب في عرض السعر.
للتعمق
صفحات قريبة
الخبرة حسب نوع العقار
هذه الصفحة متوفرة أيضا بالفرنسية: النسخة الفرنسية