خبرة عمارة بالدار البيضاء: عمارات الكراء والعمارات العائلية
نقيم العمارات الكاملة بالدار البيضاء، من عمارات وسط المدينة القديمة إلى عمارات المعاريف وبوركون المختلطة، ونسلمكم قيمة سوقية واحدة معللة للبيع أو الشراء أو القسمة بين الورثة.
عرض سعر خاص حسب حجم الملف · عرض السعر خلال 24 ساعة · التقرير في 5 إلى 8 أيام عمل
تحتاجون خبرة عمارة بالدار البيضاء حين تشترون عمارة للكراء أو تبيعونها، أو حين يرث الإخوة عمارة العائلة في وسط المدينة أو في المعاريف على الشياع، أو حين يريد أحد الشركاء الخروج من الشياع. وسوق العمارات في المدينة ليست سوقا واحدة: عمارة قديمة بأكرية قديمة في مرس السلطان لا تقاس بعمارة حديثة في بوركون أو كاليفورنيا، ولا بعمارة عائلية في الحي المحمدي. يعاين خبيرنا العمارة ووحداتها، ويقرأ وضعيتها الكرائية والعقارية، ويقارنها بسوق حيها. تتسلمون تقريرا بقيمة واحدة معللة للعمارة، مع قيمة كل وحدة عند الحاجة، خلال 5 إلى 8 أيام عمل بعد المعاينة.
الأحياء والمناطق التي نغطيها بالدار البيضاء
سوق العمارات بالدار البيضاء: أحياء لا تقاس ببعضها
تجمع الدار البيضاء عدة أسواق للعمارات في مدينة واحدة. في وسط المدينة ومرس السلطان وغوتييه عمارات من حقبة الحماية، بواجهات تحتاج إلى عناية وشقق واسعة ومحلات في الطابق الأرضي، وكثير منها مكرى بعقود قديمة. وفي المعاريف وبوركون عمارات مختلطة بين السكن والتجارة والمكاتب، يطلب شققها الأطر والأسر الصغيرة، وتتحرك قيمة محلاتها بحركة الشارع. وفي كاليفورنيا عمارات سكنية أحدث بناء. أما الصخور السوداء وعين السبع فتجمع السكن والنشاط التجاري والمهني، وفي الحي المحمدي والحي الحسني وسيدي البرنوصي عمارات سكنية شعبية، عائلية في الغالب، بشقق صغيرة ومحلات حي. لكل سوق من هذه الأسواق مشتروها ومكتروها وإيقاع بيعها، ولذلك لا ننقل ثمنا من حي إلى آخر، ولا نقارن عمارة إلا بعمارات من سوقها، ونبين في التقرير لماذا اخترنا كل مقارنة. وداخل الحي الواحد نعاين الشارع والجوار، لأن عمارتين متقاربتين قد تختلفان بحسب موقعهما وواجهتهما.
ما الذي يصنع قيمة عمارة بالدار البيضاء؟
في عمارات وسط المدينة القديمة، أول ما نقرؤه هو الفرق بين الكراء الجاري والقيمة الكرائية للسوق: عقود قديمة بواجبات منخفضة إلى جانب عقود حديثة، وهذا الفرق يغير القيمة ويغير من يقبل الشراء. ثم المحلات في الطابق الأرضي: محل على شارع تجاري نشيط بالمعاريف أو بوركون قد يحمل جزءا مهما من قيمة العمارة، فنقيمه بسوق المحلات لا بسوق الشقق. ثم حالة البناء: الواجهات والمصعد والسطح والشبكات، والأشغال القريبة التي سيتحملها المالك المقبل. وأخيرا الوضعية العقارية: العمارة ذات الرسم العقاري الواحد يشتريها غالبا مستثمر يبحث عن دخل، أما العمارة المقسمة إلى رسوم مستقلة في إطار الملكية المشتركة فتسمح ببيع الشقق منفردة، فيتسع عدد المشترين. ونتحقق من الاستعمال المرخص لكل وحدة، لأن شقة حولت إلى مكتب دون سند لا تقيم كمكتب. أما المناهج والوثائق ومراحل المهمة فمفصلة في صفحة خبرة العمارة بالمغرب.
عمارة عائلية موروثة: القسمة أو البيع أو شراء الحصص
كثير من العمارات العائلية بناها الأب أو الجد، ويرثها اليوم إخوة وأبناء عمومة، بعضهم يسكن فيها، وبعضهم في مدينة أخرى أو خارج المغرب. ويتعطل القرار حين لا يتفق الورثة على قيمة واحدة: من يسكن شقة يرى قيمتها بعين، ومن ينتظر نصيبه نقدا يراها بعين أخرى. نقيم العمارة كاملة، ثم نقيم كل وحدة على حدة، شقة شقة ومحلا محلا، بحالتها وطابقها ووضعيتها الكرائية. فيستطيع الورثة أن يقارنوا بين بيع العمارة جملة، وبيعها شقة شقة إذا سمح الوضع العقاري بذلك، وتوزيع وحدات متقاربة القيمة بينهم، وشراء أحدهم حصص الآخرين. وتوزع القيمة على الأنصبة الواردة في رسم الإراثة. وإذا كان بعض الورثة يسكنون شققا دون كراء، نبين قيمتها الكرائية، حتى يتضح ما ينتفع به كل واحد منهم. وهو تقرير موثق يمكن التحقق من كل سطر فيه، يضع أمام الجميع أساسا مكتوبا واحدا للتفاوض بالتراضي.
شراء عمارة أو بيعها، ولو كنتم خارج المغرب
عند الشراء، يعرض البائع غالبا دخلا سنويا للعمارة، والسؤال هو ما الذي يبقى منه فعلا. نتحقق من العقود والتواصيل، ونقارن كل كراء بسوق الحي، ونرصد الشغور والمتأخرات والأشغال القريبة، فتعرفون ما تشترونه قبل توقيع العقد الابتدائي. وعند البيع، نحدد ثمنا تستطيعون الدفاع عنه أمام مستثمر يحسب الدخل قبل كل شيء، أو أمام مشترين متعددين إذا كانت الشقق قابلة للبيع منفردة. وفي العمارات المقسمة في إطار الملكية المشتركة، نقيم أيضا مجموعة شقق يملكها شخص واحد أو أسرة واحدة داخل العمارة، مع قراءة نظام الملكية المشتركة والتكاليف المشتركة. وعند تقديم العمارة حصة عينية في شركة عائلية، نقدم قيمة معللة بفرضيات مكتوبة يناقشها الشركاء على أساس واضح. وإذا كنتم تقيمون خارج المغرب، ننجز المهمة دون أن تتنقلوا، بالتنسيق مع من يدبر الأكرية أو مع أحد أفراد العائلة، ونرسل لكم الصور المؤرخة ثم التقرير.
ما يتضمنه التقرير
- ✓وصف العمارة: الطوابق والوحدات واستعمالها والأجزاء المشتركة وحالة البناء
- ✓بيان الأكرية معاد بناؤه وحدة وحدة مع الكراء الجاري والقيمة الكرائية السوقية
- ✓حساب الدخل الصافي بعد الشغور والمتأخرات والتكاليف غير المسترجعة
- ✓تعليل معدل الرسملة المطبق ومصادره
- ✓مراقبة النتيجة بالمقارنة وبقيمة البيع بالتجزئة حين يسمح الوضع القانوني
- ✓ملخص الوضعية القانونية كما تظهر في شهادة الملكية والوثائق المسلمة
- ✓قيمة سوقية واحدة معللة بتاريخ المعاينة
- ✓صور مؤرخة للعمارة والوحدات المعاينة
كيف تجري المهمة
- 1عرض السعر خلال 24 ساعة — ترسلون لنا المدينة وعدد الطوابق والوحدات ونوعها والغرض من الخبرة، فنرسل لكم عرض سعر مفصلا خلال 24 ساعة، يحدد ثمنه حسب حجم العمارة وعدد وحداتها.
- 2بيان الأكرية والوثائق — بعد قبول العرض نطلب بيان الأكرية والعقود والوثائق المتوفرة، ونساعدكم على إعداد البيان إن لم يكن جاهزا.
- 3المعاينة — يزور الخبير العمارة وأجزاءها المشتركة وعينة من الوحدات، ويصور الحالة، ويعاين الحي وسوق الكراء فيه.
- 4التحليل — نقارن الأكرية بالسوق، ونحسب الدخل الصافي، ونعلل معدل الرسملة، ثم نراقب النتيجة بالمقارنة وبقيمة البيع بالتجزئة.
- 5تسليم التقرير — تتسلمون التقرير خلال 5 إلى 8 أيام عمل بعد المعاينة واكتمال بيان الأكرية، أو خلال 48 إلى 72 ساعة في الصيغة المستعجلة حسب الملف.
أسئلة متكررة
كم تكلف خبرة عمارة بالدار البيضاء؟
خبرة العمارة الكاملة تخضع لعرض سعر خاص حسب حجمها: عدد الطوابق والوحدات، ووجود محلات تجارية، وحالة بيان الأكرية، والغرض من الخبرة. نرسل العرض خلال 24 ساعة من توصلنا بهذه المعطيات. ولا نحتسب مصاريف تنقل داخل الدار البيضاء، لأنها من 6 مدن رئيسية نوجد فيها.
ما الأحياء التي تغطونها بالدار البيضاء؟
نغطي كل أحياء الدار البيضاء التي توجد فيها عمارات للكراء أو عمارات عائلية: وسط المدينة ومرس السلطان وغوتييه، والمعاريف وبوركون وكاليفورنيا، والصخور السوداء وعين السبع، والحي المحمدي والحي الحسني وسيدي البرنوصي، وكذلك باقي أحياء المدينة وضواحيها. ونختار المقارنات من الحي نفسه أو من حي مماثل له.
عمارتنا مكراة بعقود قديمة وواجبات منخفضة، كيف تقيمونها؟
نقيمها بوضعيتها الحقيقية، لا كأنها فارغة. نبين لكل وحدة الكراء الجاري والقيمة الكرائية للسوق، ونأخذ بعين الاعتبار ما يمكن أن يتغير في هذه العقود مستقبلا. هذا الفرق يفسر غالبا لماذا يعرض المستثمر في عمارة قديمة بوسط المدينة ثمنا أقل مما ينتظره المالك، ونضعه أمامكم مكتوبا حتى تتفاوضوا على أساس واضح.
هل تقيمون كل شقة وكل محل داخل العمارة على حدة؟
نعم، عند الطلب، وهو مفيد خاصة في الإرث وفي العمارات المقسمة إلى رسوم مستقلة. نعطي قيمة كل وحدة بحالتها وطابقها ووضعيتها الكرائية، ثم قيمة العمارة كاملة. ونشرح لماذا لا تساوي قيمة العمارة جملة مجموع قيم وحداتها، لأن البيع بالتجزئة يتطلب وقتا ومصاريف.
نقيم خارج المغرب، هل يمكن إنجاز الخبرة دون حضورنا؟
نعم. ننسق المعاينة مع الوكيل أو الحارس أو أحد أفراد العائلة، ونطلب الوثائق ونسخ العقود عبر البريد الإلكتروني، ونرسل لكم صورا مؤرخة للعمارة ووحداتها، ثم التقرير. ونتواصل معكم بالعربية أو الفرنسية أو الإنجليزية، ونشرح لكم القيمة بعد التسليم إن رغبتم.
للتعمق
صفحات قريبة
الخبرة حسب نوع العقار
هذه الصفحة متوفرة أيضا بالفرنسية: النسخة الفرنسية