خبرة عمارة بالرباط: عمارات الكراء والعمارات العائلية
نقيم العمارات الكاملة بالرباط، من عمارات حسان ووسط المدينة القديمة إلى عمارات أكدال وحي الرياض المختلطة، ونسلمكم قيمة سوقية واحدة معللة للبيع أو الشراء أو القسمة بين الورثة.
عرض سعر خاص حسب حجم الملف · عرض السعر خلال 24 ساعة · التقرير في 5 إلى 8 أيام عمل
تحتاجون خبرة عمارة بالرباط حين تشترون عمارة للكراء أو تبيعونها، أو حين يرث الإخوة عمارة العائلة في حسان أو أكدال على الشياع، أو حين يقرر شركاء إنهاء الشياع بينهم. وسوق العمارات بالرباط متنوعة: عمارة قديمة بوسط المدينة بأكرية قديمة لا تقاس بعمارة حديثة مختلطة في حي الرياض، ولا بعمارة يكتري شققها الطلبة قرب الجامعات. يعاين خبيرنا العمارة ووحداتها، ويقرأ العقود والوضعية العقارية، ويقارنها بسوق حيها. ويصلكم التقرير خلال 5 إلى 8 أيام عمل بعد المعاينة، بقيمة واحدة معللة للعمارة كلها، وبقيمة كل شقة أو محل إن احتجتم إليها.
الأحياء والمناطق التي نغطيها بالرباط
سوق العمارات بالرباط حيا حيا
في حسان ووسط المدينة عمارات من حقبة الحماية، بشقق واسعة وأسقف عالية ومحلات في الطابق الأرضي، وكثير منها عمارات عائلية مكراة منذ سنوات طويلة. وفي أكدال عمارات مختلطة بين السكن والتجارة والمكاتب، تتحرك قيمتها بشوارعها التجارية وبطلب الأطر والطلبة على الكراء. وفي حي الرياض عمارات أحدث، تجمع في الغالب المكاتب والمحلات والشقق، ويطلبها مكترون مهنيون. أما في السويسي فالعمارات قليلة وأغلبها إقامات سكنية راقية. وفي العكاري ويعقوب المنصور عمارات سكنية متوسطة، عائلية في الغالب، بشقق متوسطة المساحة ومحلات حي يقصدها السكان. وفي محيط مدينة العرفان يرتبط الطلب على الكراء بالحياة الجامعية وإيقاع السنة الدراسية. لكل سوق من هذه الأسواق مشتروها ومكتروها، ولذلك نختار المقارنات من الحي نفسه أو من حي مماثل له، ونبين في التقرير سبب كل اختيار. وداخل الحي الواحد، يغير الشارع والجوار والقرب من محطة الترامواي أو من المحاور الكبرى ما يقبل المشتري دفعه.
ما الذي يصنع قيمة عمارة بالرباط؟
أول ما نقرؤه هو العقود. في عمارات وسط المدينة القديمة تجتمع عقود قديمة بواجبات منخفضة وعقود حديثة بأثمان السوق، والفرق بينهما يغير القيمة. وفي بعض العمارات يكون المكتري إدارة أو هيئة أو مؤسسة بعقد طويل نسبيا، فنقرأ مدته المتبقية وشروط مراجعته، لأن صلابة المكتري ومدة العقد تؤثران في القيمة كما يؤثر مبلغ الكراء. ثم نوع الوحدات: مكاتب حي الرياض ومحلات أكدال وشقق حسان ليست سوقا واحدة، فنقيم كل صنف بسوقه. ثم حالة البناء: الواجهات والمصعد والسطح والشبكات، وهي مسألة أساسية في العمارات القديمة. وأخيرا الوضعية العقارية والاستعمال المرخص: رسم عقاري واحد للعمارة أو رسوم مستقلة لكل شقة في إطار الملكية المشتركة، وشقق حولت إلى مكاتب بسند أو دون سند، ونذكر في التقرير ما تحققنا منه وما بقي تصريحا. ومراحل المهمة والوثائق المطلوبة والمناهج المعتمدة شرحناها في الصفحة الوطنية لخبرة العمارة.
عمارة عائلية موروثة بالرباط: قيمة يتفق عليها الورثة
حين تنتقل عمارة عائلية بالإرث، في حسان أو أكدال أو العكاري، يجد الورثة أنفسهم أمام ملك واحد بوحدات مختلفة: شقة يسكنها أحدهم، وأخرى مكراة بعقد قديم، ومحل في الطابق الأرضي يستغله قريب أو مكتر من الغير. نقيم العمارة كاملة، ثم كل وحدة على حدة بحالتها وطابقها ووضعيتها الكرائية، فيصبح ممكنا أن يقارن الورثة بين البيع جملة، والبيع شقة شقة إن سمح الوضع العقاري بذلك، وتوزيع وحدات متقاربة القيمة بينهم، وشراء أحدهم حصص الآخرين. ثم يحسب نصيب كل وارث من هذه القيمة حسب رسم الإراثة. وإن كان أحد الورثة يقيم خارج المغرب، ننجز المهمة دون أن يتنقل، ونرسل التقرير لكل الورثة في الوقت نفسه. وبذلك يبدأ التفاوض بالتراضي من رقم واحد مكتوب ومعلل، بدل تقديرات متضاربة يحملها كل وارث.
عمارات المكاتب والعمارات المختلطة
في حي الرياض وأكدال، تضم بعض العمارات مكاتب في الطوابق ومحلات في الطابق الأرضي وشققا للسكن، وأحيانا تكون العمارة كلها مكاتب. هنا لا يكفي ثمن الشقق في الحي: المكتب يقيم بسوق المكاتب، أي بالكراء الذي يقبله مكتر مهني، وبمدة العقود وشروطها، وبمواقف السيارات المتوفرة. وعند الشراء، نتحقق من الدخل المعلن عقدا عقدا، ونرصد الشغور والوحدات التي اقترب أجل عقدها، قبل أن تلتزموا بأي وعد بالبيع. وعند البيع، نبني الثمن على الدخل الذي يمكن إثباته، لأن مشتري هذا الصنف من العمارات مستثمر يقرأ العقود قبل الجدران. وعند تقديم العمارة حصة عينية في شركة عائلية أو شركة استثمار، نضع قيمة معللة بفرضيات مكتوبة يراجعها الشركاء. ونقرأ نظام الملكية المشتركة إن كانت العمارة مقسمة، لأنه يحدد ما يمكن تحويله من شقق إلى مكاتب. وإذا كانت مكاتب العمارة هي أساس قيمتها، نعتمد إلى جانب منهج العمارة ما نطبقه في خبرة المكاتب.
ما يتضمنه التقرير
- ✓وصف العمارة: الطوابق والوحدات واستعمالها والأجزاء المشتركة وحالة البناء
- ✓بيان الأكرية معاد بناؤه وحدة وحدة مع الكراء الجاري والقيمة الكرائية السوقية
- ✓حساب الدخل الصافي بعد الشغور والمتأخرات والتكاليف غير المسترجعة
- ✓تعليل معدل الرسملة المطبق ومصادره
- ✓مراقبة النتيجة بالمقارنة وبقيمة البيع بالتجزئة حين يسمح الوضع القانوني
- ✓ملخص الوضعية القانونية كما تظهر في شهادة الملكية والوثائق المسلمة
- ✓قيمة سوقية واحدة معللة بتاريخ المعاينة
- ✓صور مؤرخة للعمارة والوحدات المعاينة
كيف تجري المهمة
- 1عرض السعر خلال 24 ساعة — ترسلون لنا المدينة وعدد الطوابق والوحدات ونوعها والغرض من الخبرة، فنرسل لكم عرض سعر مفصلا خلال 24 ساعة، يحدد ثمنه حسب حجم العمارة وعدد وحداتها.
- 2بيان الأكرية والوثائق — بعد قبول العرض نطلب بيان الأكرية والعقود والوثائق المتوفرة، ونساعدكم على إعداد البيان إن لم يكن جاهزا.
- 3المعاينة — يزور الخبير العمارة وأجزاءها المشتركة وعينة من الوحدات، ويصور الحالة، ويعاين الحي وسوق الكراء فيه.
- 4التحليل — نقارن الأكرية بالسوق، ونحسب الدخل الصافي، ونعلل معدل الرسملة، ثم نراقب النتيجة بالمقارنة وبقيمة البيع بالتجزئة.
- 5تسليم التقرير — تتسلمون التقرير خلال 5 إلى 8 أيام عمل بعد المعاينة واكتمال بيان الأكرية، أو خلال 48 إلى 72 ساعة في الصيغة المستعجلة حسب الملف.
أسئلة متكررة
كم تكلف خبرة عمارة بالرباط؟
خبرة العمارة الكاملة تخضع لعرض سعر خاص حسب حجمها: عدد الطوابق والوحدات، ووجود محلات أو مكاتب، وحالة بيان الأكرية، والغرض من الخبرة. نرسل العرض خلال 24 ساعة من توصلنا بهذه المعطيات. ولا نحتسب مصاريف تنقل داخل الرباط، لأنها من 6 مدن رئيسية نوجد فيها.
ما الأحياء التي تغطونها بالرباط؟
نغطي كل أحياء الرباط التي توجد فيها عمارات للكراء أو عمارات عائلية: حسان ووسط المدينة، وأكدال، وحي الرياض، والسويسي، والعكاري ويعقوب المنصور، ومحيط مدينة العرفان، وكذلك باقي أحياء المدينة. ونختار المقارنات من الحي نفسه أو من حي مماثل له، ونبين سبب كل اختيار في التقرير.
عمارتنا مكراة لإدارة أو مؤسسة، هل يغير ذلك قيمتها؟
قد يغيرها في الاتجاهين. مكتر صلب بعقد طويل يجعل الدخل أكثر استقرارا، لكن كراء أدنى من السوق لمدة طويلة، أو تهيئة خاصة يصعب نقلها إلى مكتر آخر، يحد من القيمة. نقرأ العقد ومدته المتبقية وشروط مراجعته وتجديده، ونبين أثره في التقرير بدل أن نفترض أن العمارة فارغة أو أن العقد سيدوم.
يكتري شقق عمارتنا طلبة، كيف تقيمونها؟
نقرأ الكراء الفعلي وإيقاعه خلال السنة، لأن الشغور في العطل وتغير المكترين كل سنة يؤثران في الدخل الصافي. ونقارن هذا الاستغلال بكراء الشقق نفسها لمدة أطول لأسر أو أطر، ونبين أي الاستغلالين يعكس السوق، حتى لا تبنى القيمة على أحسن أشهر السنة.
عمارتنا القديمة بوسط الرباط تحتاج إلى أشغال، كيف تدخل في القيمة؟
نعاين الواجهات والأجزاء المشتركة وعينة من الشقق، ونذكر في التقرير الأشغال الظاهرة التي سيتحملها المالك المقبل وأثرها على ما يقبل المشتري دفعه. لا ننجز تشخيصا تقنيا للبناء، فإذا احتاج الأمر إلى تقدير دقيق للأشغال، نعتمد دراسة أو عرضا من مختص تسلموننا إياه، ونذكر مصدره.
للتعمق
صفحات قريبة
الخبرة حسب نوع العقار
هذه الصفحة متوفرة أيضا بالفرنسية: النسخة الفرنسية