خبرة شقة بالرباط: قيمة سوقية واحدة من حي الرياض إلى حسان
من شقق البرامج الجديدة بحي الرياض إلى عمارات حسان القديمة، تختلف قواعد القيمة بالرباط من حي إلى آخر. نعاين الشقة ونقارنها بما بيع قربها، ونسلمكم قيمة واحدة معللة.
ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم · عرض السعر خلال 24 ساعة · التقرير في 5 إلى 8 أيام عمل
تحتاجون خبرة شقة بالرباط حين تترددون بين شقة جديدة في برنامج بحي الرياض وشقة مستعملة في أكدال، أو حين تعرضون شقة العائلة في حسان أو المحيط للبيع، أو حين يقتسم الورثة شقة لم يعد أحد منهم يسكنها. يعاين خبيرنا الشقة والعمارة ومحيطها، ويطلع على شهادة الملكية ووثائق الملكية المشتركة، ثم يقارنها بشقق مماثلة بيعت في الحي نفسه. ونفرق في المقارنة بين ثمن المنعش في البرامج الجديدة وثمن إعادة البيع في العمارات القائمة، لأنهما سوقان لا يختلطان. والنتيجة رقم واحد معلل، لا هامش بين رقمين، تبنون عليه قرار الشراء أو البيع أو القسمة.
الأحياء والمناطق التي نغطيها بالرباط
أين توجد الشقق بالرباط ومن يشتريها
لكل حي بالرباط جمهوره. حي الرياض امتداد حديث تكثر فيه الإقامات والبرامج الجديدة، ويقبل عليه أطر القطاعين العام والخاص لقربه من الإدارات ومقرات الشركات. أكدال حي عائلي وجامعي في آن، فيه عمارات من أجيال مختلفة، وطلب مستمر على الشقق المتوسطة وعلى الكراء للطلبة والموظفين. حسان ووسط المدينة يجمعان عمارات قديمة ذات مساحات واسعة قرب المؤسسات الرسمية، وقيمتها رهينة بحالة العمارة وبإمكان الوقوف. المحيط حي قريب من البحر تتجاور فيه العمارات القديمة والجديدة، والعكاري وديور الجامع حيان شعبيان تتحكم في أثمانهما القدرة الشرائية للأسر. أما السويسي فيغلب عليه السكن الفردي، وما فيه من شقق قليل ويقارن بحذر. لهذا نحدد أولا الحي الفرعي الذي تنتمي إليه الشقة، ثم نبني عليه عينة المقارنة، ولا نستعير مقارنات من حي مجاور إلا إذا نقصت المعاملات، ونذكر ذلك صراحة.
شقة في برنامج جديد أم شقة مستعملة؟
في حي الرياض وبعض أطراف أكدال تعرض شقق جديدة، أحيانا قبل انتهاء البناء، بثمن يحدده المنعش وفق كلفته وهامشه وما يقبله السوق. وبجانبها شقق في عمارات عمرها سنوات تباع بين الخواص. الفرق بين الثمنين ليس خطأ بالضرورة، لكنه يحتاج إلى تفسير: ماذا يقابل الزيادة من تجهيزات ومصعد وموقف، وما الذي يضيع منها عند أول إعادة بيع. حين تطلبون خبرة قبل التوقيع على شقة جديدة، نقارن ثمن المنعش بما بيع في البرنامج نفسه وفي البرامج المجاورة، ثم بثمن إعادة البيع لشقق حديثة في الحي، ونذكر مرحلة الإنجاز وما اطلعنا عليه من وثائق. وحين تكون الشقة مستعملة، نركز على حالة العمارة وتكاليفها والأشغال المنتظرة. وفي الشقة الجديدة نسأل كذلك عن تاريخ التسليم المتوقع، لأن شقة تسلم بعد مدة طويلة لا تساوي اليوم ثمن شقة جاهزة. ولمن يريد التفاصيل، شرحنا مراحل المهمة ومحتوى التقرير في صفحة مستقلة عن خبرة الشقة على المستوى الوطني.
الكراء للأطر والطلبة والموظفين
كثير من ملاك الشقق بالرباط يكرونها: لأسر موظفين نقلوا إلى العاصمة، أو لأطر يعملون بحي الرياض، أو لطلبة قرب الجامعات بأكدال ومدينة العرفان. الشقة المكراة تقيم كما هي، بعقدها وسومتها وما بقي من مدتها، لأن المشتري يتسلم المكتري مع الشقة. حين تكون السومة في مستوى السوق والمكتري منتظما، نراقب نتيجة المقارنة بمنهج الدخل، برسملة القيمة الكرائية الصافية بعد التكاليف المشتركة والضرائب المحلية وفترات الفراغ. وحين يكون الكراء قديما بسومة منخفضة، نبين أثره على ما يقبل مستثمر دفعه. وفي الشقق المقسمة غرفا للطلبة، نقيم الشقة على أساس استعمالها المرخص وما يسمح به نظام الملكية المشتركة، لا على أساس الدخل وحده، لأن المشتري المقبل قد لا يستطيع مواصلة الاستغلال نفسه. ونطلب عقد الكراء وآخر توصيلات الأداء، ونذكر هل المكتري منتظم أم متأخر، لأن ذلك يدخل في حساب أي مستثمر.
قسمة شقة العائلة بين ورثة متفرقين بالرباط
تملك أسر رباطية كثيرة شقة في حسان أو المحيط أو أكدال اشتريت منذ عقود. وحين تنتقل إلى الورثة، يتفرقون غالبا بين الرباط ومدن أخرى وخارج المغرب، ويبقى أحدهم ساكنا فيها، أو يكون فيها مكتر قديم. يحتاج الجميع حينها إلى قيمة لا يشك فيها أحد. نعاين الشقة بحضور من يمثل الورثة، ونأخذ بعين الاعتبار ما أنجز فيها من تحسينات أو ما أهمل من صيانة، ونقارنها بشقق من الحي نفسه بيعت حديثا. القيمة الواحدة التي نصل إليها تصلح أساسا لثلاثة اختيارات: بيع الشقة وتوزيع الثمن حسب نصيب كل وارث، أو شراء أحد الورثة حصص إخوته بثمن معلل، أو إبقاء الشقة مكراة مع اقتسام الدخل. وإذا لم يقيد الورثة بعد في الرسم العقاري، نذكر ذلك في التقرير لأنه يؤخر أي بيع. ويمكن أن تنجز المعاينة في غياب الورثة المقيمين بالخارج، على أن تصلهم الصور والتقرير مباشرة.
ما يتضمنه التقرير
- ✓وصف الشقة: الطابق والتعرض والتوزيع والتشطيبات والملحقات
- ✓المساحة الواردة في شهادة الملكية والمساحة المفيدة المقيسة والفرق بينهما
- ✓وصف العمارة والأجزاء المشتركة والتكاليف والأشغال المقررة المعروفة
- ✓ملخص الوضعية القانونية كما تظهر في شهادة الملكية والوثائق المسلمة
- ✓جدول المقارنات بمصدرها وتاريخها ومساحتها وتعديلاتها
- ✓تفصيل المنهج المطبق وسبب ترجيحه
- ✓قيمة سوقية واحدة معللة بتاريخ المعاينة
- ✓صور مؤرخة للشقة والعمارة
كيف تجري المهمة
- 1عرض السعر خلال 24 ساعة — ترسلون لنا المدينة والحي والمساحة والطابق والغرض من الخبرة، فنرسل لكم عرض سعر مفصلا خلال 24 ساعة، ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم.
- 2الوثائق والموعد — بعد قبول العرض نطلب منكم الوثائق المتوفرة، ونحدد موعد المعاينة معكم أو مع من ينوب عنكم، أو مع الحارس ووكيل اتحاد الملاك.
- 3المعاينة — يزور الخبير الشقة والأجزاء المشتركة، فيقيس المساحة المفيدة ويصور الحالة والتجهيزات، ويعاين العمارة والمصعد والحي.
- 4البحث والتحليل — نجمع المعاملات والعروض المماثلة ونتحقق منها، ثم نطبق المنهج المناسب ونعلل كل تعديل كتابة في التقرير.
- 5تسليم التقرير — تتسلمون التقرير خلال 5 إلى 8 أيام عمل بعد المعاينة، أو خلال 48 إلى 72 ساعة في الصيغة المستعجلة حسب الملف، ونجيب عن أسئلتكم بعد قراءته.
أسئلة متكررة
كم تكلف خبرة شقة بالرباط؟
ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم. نحدد الثمن النهائي في عرض سعر مفصل نرسله خلال 24 ساعة، حسب المساحة والغرض من الخبرة، ولا نضيف مصاريف تنقل في 6 مدن رئيسية نوجد بها. تتسلمون تقريرا موثقا يمكن التحقق من كل سطر فيه، مطابقا لمعايير RICS، خلال 5 إلى 8 أيام عمل بعد المعاينة.
هل تنجزون خبرة الشقق في كل أحياء الرباط؟
نعم: حي الرياض وأكدال وحسان ووسط المدينة والمحيط والعكاري وديور الجامع، وما يوجد من شقق بالسويسي. ونتدخل كذلك في سلا وتمارة حسب الملف. الحي الفرعي هو الذي يحدد اختيار المقارنات، فلا نقارن شقة في عمارة قديمة بحسان بشقة في برنامج جديد بحي الرياض.
أريد شراء شقة على التصاميم بحي الرياض، متى أطلب الخبرة؟
قبل توقيع عقد الحجز أو العقد الابتدائي، حين يكون الثمن ما زال قابلا للنقاش. نقارن ثمن المنعش بالبرامج المجاورة وبثمن إعادة البيع لشقق حديثة في الحي، ونشير إلى مرحلة الإنجاز والوثائق التي اطلعنا عليها. ولا ننجز تشخيصا تقنيا للبناء. ويمكن تسليم التقرير على وجه الاستعجال إذا كان موعد التوقيع قريبا.
شقتي مكراة لموظف منذ سنوات، هل تقيم فارغة أم مكراة؟
حسب الغرض. إذا كنتم ستبيعون مع بقاء المكتري، فالقيمة الصحيحة هي قيمة الشقة مكراة، لأن المشتري يتسلم العقد والسومة كما هما. وإذا كان المكتري سيغادر قبل البيع، نقيمها فارغة. ونكتب الفرضية المعتمدة في التقرير حتى لا يختلط الأمر على أحد.
للتعمق
صفحات قريبة
الخبرة حسب نوع العقار
هذه الصفحة متوفرة أيضا بالفرنسية: النسخة الفرنسية