خبرة شقة بطنجة: قيمة واحدة تراعي الإطلالة والحي والطابق
في طنجة قد تختلف قيمة شقتين متقابلتين بسبب البحر أو المضيق أو الطابق. نعاين الشقة ونقارنها بشقق قريبة جدا منها، ونسلمكم قيمة واحدة معللة.
ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم · عرض السعر خلال 24 ساعة · التقرير في 5 إلى 8 أيام عمل
تحتاجون خبرة شقة بطنجة حين تشترون شقة مطلة على البحر في ملاباطا أو مرشان وتريدون معرفة كم يساوي المنظر فعلا، أو حين تبيعون شقة في إيبيريا أو الوسط، أو حين تقتسم العائلة شقة يقضي فيها أبناء المهجر الصيف. توسعت المدينة نحو أحياء جديدة، فصار المشتري يقارن بين عمارات قديمة في القلب وإقامات حديثة في الأطراف، وأثمانها لا تتحرك معا. يعاين خبيرنا الشقة والعمارة ومحيطها المباشر، ويقارنها بشقق بيعت على مقربة منها، ثم يحرر تقريرا ينتهي إلى قيمة سوقية واحدة، مع تعليل كل تعديل.
الأحياء والمناطق التي نغطيها بطنجة
طنجة: قيمة تتغير من زنقة إلى أخرى
في طنجة يصنع البحر والتضاريس فرقا كبيرا بين شقق الحي الواحد: عمارة في المنحدر تطل على الميناء أو على المضيق، وأخرى خلفها لا ترى إلا الجدار المقابل. مرشان حي قديم مرتفع يجمع الإطلالة والهدوء، وملاباطا واجهة بحرية تكثر فيها الإقامات الحديثة، وإيبيريا والوسط عمارات قديمة قريبة من الخدمات والإدارات، وكاليفورنيا حي سكني حديث. وفي ابن بطوطة وبوخالف ومغوغة وبني مكادة تتوسع الإقامات الجديدة والسكن المتوسط والاقتصادي، ويقبل عليها العاملون في المناطق الصناعية والأسر الشابة. لهذا لا يكفي متوسط ثمن الحي: نختار المقارنات من محيط ضيق حول الشقة، ونعدل الفروق في الإطلالة والطابق والتعرض واحدا واحدا، ونكتب سبب كل تعديل في التقرير. وحين تقل المعاملات في محيط الشقة، نوسع البحث بحذر ونذكر ذلك صراحة. ونأخذ بعين الاعتبار أيضا سهولة الوصول بالسيارة في الأحياء ذات الأزقة الضيقة والمنحدرات.
كم يساوي منظر البحر في شقة طنجاوية؟
الإطلالة على البحر أو المضيق أول ما يذكره الإعلان، وأول ما يبالغ فيه. نميز في المعاينة بين إطلالة كاملة من الصالون والغرف، وإطلالة جانبية من الشرفة، ومنظر بعيد بين عمارتين. ونتحقق مما يحيط بالعمارة: أرض فارغة أمامها، أو عمارة في طور البناء قد تحجب المنظر لاحقا، فنذكر ذلك في التقرير لأنه يهم المشتري. ثم نقارن بشقق ذات إطلالة مماثلة بيعت في المحيط نفسه، لا بأغلى ما عرض في الحي. وللرياح والرطوبة قرب البحر أثر على الواجهات والنوافذ نسجله كما نراه، دون أن ننجز تشخيصا تقنيا. وبهذا يصبح للمنظر أثر معلل في القيمة بدل أن يبقى حجة في التفاوض. ونرفق بالتقرير صورا مؤرخة مأخوذة من نوافذ الشقة، ليرى القارئ الإطلالة كما هي. وما تبقى من المنهج، أي مراحل المهمة والوثائق ومحتوى التقرير، لا يختلف بين طنجة وغيرها، ونعرضه في صفحة خبرة الشقة بالمغرب.
شقق الصيف وشقق السكن طوال السنة
جزء من شقق طنجة، خصوصا في ملاباطا وقرب الشواطئ، يملكه أفراد من الجالية بإسبانيا وفرنسا وبلجيكا وهولندا، يسكنونها في الصيف وتبقى مغلقة باقي السنة. وجزء آخر يسكنه أطر وعمال قدموا للعمل في الميناء والمناطق الصناعية، فيبحثون عن شقة عملية قريبة من وسائل النقل ومن طريق العمل. لا يقدر السوقان الشقة بالمعايير نفسها: الأول يدفع مقابل البحر والحراسة والمسبح، والثاني مقابل القرب والسعة والثمن المعقول. حين تكون الشقة مغلقة معظم السنة، ننظر في حالتها بعد أشهر الغياب وفي انتظام أداء التكاليف المشتركة. وحين تكون مكراة طوال السنة، نراقب القيمة بالدخل الصافي بعد التكاليف. وللملاك المقيمين بالخارج، تنجز الخبرة كاملة عن بعد بالتنسيق مع قريب أو حارس، ويصلهم التقرير إلكترونيا. وفي الحالتين نبحث عن مقارنات من الصنف نفسه، فلا توضع شقة صيف قرب الشاطئ في عينة واحدة مع شقة سكن في بني مكادة.
شقة الوالدين بطنجة بين ورثة هنا وهناك
حين تنتقل شقة بطنجة إلى الورثة، يكون بعضهم في المدينة وبعضهم في إسبانيا أو في دول أوروبية أخرى، ولكل منهم تصور مختلف لقيمتها: من يقيم قريبا يعرف حالتها الفعلية، ومن يزورها صيفا يتذكرها كما كانت. القيمة الواحدة المعللة تختصر هذا النقاش. نعاين الشقة بحضور من ينوب عن الورثة، ونصور حالتها، ونقارنها بشقق بيعت حديثا في المحيط القريب، ثم نسلم تقريرا يتوصل به الجميع أينما كانوا. يمكن بعده بيع الشقة وتوزيع الثمن، أو أن يشتري أحد الورثة حصص الآخرين بثمن يفهم الجميع كيف حدد. وإذا كانت الوثائق ناقصة، كأن لا يكون الورثة مقيدين بعد في الرسم العقاري، نبين ذلك ونقترح قراءة شهادة الملكية قبل أي التزام. وإذا كان أحد الورثة يسكن الشقة، نذكر ذلك ونصف حالتها كما وجدناها، بلغة واضحة يفهمها من لا يتابع سوق العقار.
ما يتضمنه التقرير
- ✓وصف الشقة: الطابق والتعرض والتوزيع والتشطيبات والملحقات
- ✓المساحة الواردة في شهادة الملكية والمساحة المفيدة المقيسة والفرق بينهما
- ✓وصف العمارة والأجزاء المشتركة والتكاليف والأشغال المقررة المعروفة
- ✓ملخص الوضعية القانونية كما تظهر في شهادة الملكية والوثائق المسلمة
- ✓جدول المقارنات بمصدرها وتاريخها ومساحتها وتعديلاتها
- ✓تفصيل المنهج المطبق وسبب ترجيحه
- ✓قيمة سوقية واحدة معللة بتاريخ المعاينة
- ✓صور مؤرخة للشقة والعمارة
كيف تجري المهمة
- 1عرض السعر خلال 24 ساعة — ترسلون لنا المدينة والحي والمساحة والطابق والغرض من الخبرة، فنرسل لكم عرض سعر مفصلا خلال 24 ساعة، ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم.
- 2الوثائق والموعد — بعد قبول العرض نطلب منكم الوثائق المتوفرة، ونحدد موعد المعاينة معكم أو مع من ينوب عنكم، أو مع الحارس ووكيل اتحاد الملاك.
- 3المعاينة — يزور الخبير الشقة والأجزاء المشتركة، فيقيس المساحة المفيدة ويصور الحالة والتجهيزات، ويعاين العمارة والمصعد والحي.
- 4البحث والتحليل — نجمع المعاملات والعروض المماثلة ونتحقق منها، ثم نطبق المنهج المناسب ونعلل كل تعديل كتابة في التقرير.
- 5تسليم التقرير — تتسلمون التقرير خلال 5 إلى 8 أيام عمل بعد المعاينة، أو خلال 48 إلى 72 ساعة في الصيغة المستعجلة حسب الملف، ونجيب عن أسئلتكم بعد قراءته.
أسئلة متكررة
كم تكلف خبرة شقة بطنجة؟
ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم. نحدد الثمن النهائي في عرض سعر مفصل نرسله خلال 24 ساعة، حسب المساحة والغرض من الخبرة، ولا نضيف مصاريف تنقل في 6 مدن رئيسية نوجد بها. تتسلمون تقريرا موثقا يمكن التحقق من كل سطر فيه، مطابقا لمعايير RICS، خلال 5 إلى 8 أيام عمل بعد المعاينة.
هل تغطون كل أحياء طنجة أم الوسط فقط؟
كل الأحياء: مرشان وملاباطا وإيبيريا والوسط وكاليفورنيا، والإقامات الجديدة بابن بطوطة وبوخالف ومغوغة وبني مكادة، والإقامات قرب رأس سبارطيل. ونختار المقارنات من محيط قريب جدا من الشقة، لأن الإطلالة والارتفاع يغيران القيمة داخل الحي الواحد. ونقيم كذلك الشقق في العمارات القديمة قرب القصبة والمدينة العتيقة.
الشقة في إقامة جديدة لم تسلم بعد، هل يمكن تقييمها؟
نعم. نقيمها على أساس ما اطلعنا عليه من وثائق: عقد الحجز أو العقد الابتدائي، والتصاميم، ودفتر التحملات، ونزور الورش إن أمكن. ونقارن ثمن البيع بالبرامج المجاورة وبشقق حديثة أعيد بيعها في الحي، ونذكر في التقرير مرحلة الإنجاز والفرضيات التي بنينا عليها القيمة.
هل تزيد إطلالة المضيق قيمة الشقة دائما؟
لا دائما. تزيدها حين تكون حقيقية ودائمة: من الغرف الرئيسية، ودون بناء ظاهر يهددها في الأرض المقابلة. أما المنظر الجانبي أو البعيد فأثره أقل بكثير مما يوحي به الإعلان. ونقيس هذا الأثر بمقارنة شقق ذات إطلالة مماثلة بيعت فعلا، لا بأثمان العرض.
للتعمق
صفحات قريبة
الخبرة حسب نوع العقار
هذه الصفحة متوفرة أيضا بالفرنسية: النسخة الفرنسية