الخبرة العقارية ببنسليمان: قيمة معللة للفيلا والأرض
نقيم الفيلات والقطع الأرضية والسكن في بنسليمان ومحيطها، حيث تختلف قيمة الأرض من قطعة إلى أخرى بحسب ما يسمح به التعمير، ونسلمكم قيمة سوقية واحدة معللة.
ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم ومصاريف التنقل · عرض السعر خلال 24 ساعة · التقرير في 5 إلى 8 أيام عمل
بنسليمان مدينة هادئة داخل الأراضي بين الدار البيضاء والرباط، تحيط بها الغابة ويوجد بها ملعب غولف. نقيم فيها الفيلات على قطع واسعة مشجرة، والسكن القريب من ملعب الغولف، والشقق والدور في وسط المدينة والتجزئات السكنية، والأراضي في محيط المدينة، قابلة للبناء كانت أو فلاحية. تحتاجون الخبرة قبل شراء فيلا للاستقرار أو للتقاعد، أو قبل بيع أرض، أو عند قسمة أملاك عائلية بين الورثة. يعاين خبيرنا العقار ويتحقق من وضعيته العقارية والعمرانية، وتتسلمون تقريرا مكتوبا بقيمة سوقية واحدة معللة خلال 5 إلى 8 أيام عمل بعد المعاينة.
الأحياء والمناطق التي نغطيها ببنسليمان
سوق بنسليمان: الهدوء قبل البحر
بنسليمان ليست مدينة ساحلية، وهذا ما يميز سوقها عن بوزنيقة والمحمدية القريبتين. من يشتري فيها يبحث عن الهدوء والفضاء والخضرة لا عن الشاطئ: أسر من الدار البيضاء والرباط تريد سكنا أوسع، ومتقاعدون، ومغاربة مقيمون بالخارج يعدون مسكنا عائليا للعودة. لذلك تحتل الفيلا على قطعة مشجرة مكانة خاصة في هذه السوق، ويحسب فيها حجم القطعة والأشجار والإطلالة على الغابة والبعد عن الحركة. وفي وسط المدينة سوق سكنية محلية من شقق ودور يشتريها سكان المدينة أنفسهم، وحول ملعب الغولف سكن من صنف آخر. وتبقى السوق محدودة المعاملات، فلا يكفي فيها ثمن متر مربع عام، بل نبحث عن معاملات فعلية في الحي نفسه، ونوسع البحث بحذر عند الحاجة، ونعدل كل فرق بمقدار مكتوب وسبب واضح. ونذكر في التقرير مصدر كل مقارنة وتاريخها ومساحتها، حتى تستطيعوا التحقق منها.
الأرض في بنسليمان: ما يسمح به التعمير وما تظهره الملكية
جزء كبير من طلبات الخبرة في بنسليمان يخص الأرض: قطع في تجزئات سكنية، وأراض في محيط المدينة، وأراض فلاحية أو مشجرة يرى أصحابها فيها إمكانا للبناء. وهنا أكبر خطر في التقييم: أرض توصف بأنها صالحة للبناء وهي في منطقة فلاحية أو غير مفتوحة للتعمير. لذلك نطلع على وثيقة التعمير السارية، ونطلب شهادة المعلومات التعميرية حين يكون الوضع غير واضح، ونقيم الأرض بما تسمح به الضوابط اليوم لا بما يأمله البائع. ونتحقق من الوضعية العقارية: أرض محفظة برسم عقاري، أو في طور التحفيظ بمطلب، أو غير محفظة بعقد عدلي أو رسم ملكية، ونتأكد مما تظهره الوثائق من أن القطعة ملك خاص لا جزء من الملك الغابوي. ونبين أثر كل وضعية على القيمة وعلى إمكان البيع. أما التحديد والرفع الطبوغرافي فتنجزهما مكاتب المهندسين الطبوغرافيين.
أملاك العائلة والإرث في بنسليمان
في بنسليمان ومحيطها تنتقل بالإرث فيلات ودور، لكن أيضا أراض عائلية واسعة يملكها عدد من الورثة على الشياع، وبعضها غير محفظ أو لم تقيد فيه أسماء الورثة بعد. وفي هذه الحالات يشتد الخلاف على القيمة، لأن جزءا من الأرض قد يكون قريبا من المدينة وآخر بعيدا عنها، وجزءا قابلا للبناء وآخر فلاحيا. نقيم الملك كله، ونبين عند الحاجة قيمة كل جزء متميز فيه، حتى تبنى القسمة على أساس منصف: قسمة عينية، أو شراء أحد الورثة حصص الآخرين، أو بيع جزء وقسمة ثمنه. ونذكر في التقرير ما اطلعنا عليه من وثائق الملكية وما لم نطلع عليه، وأثر ذلك على القيمة. وإذا كانت الوضعية القانونية غير واضحة، يمكن أن نبدأ بتشخيص الإرث العقاري قبل الخبرة. وللورثة المقيمين خارج المغرب ننجز المهمة دون أن يتنقلوا، ونرسل التقرير إلى كل واحد منهم.
ما الذي يصنع قيمة الفيلا في بنسليمان
قيمة الفيلا في بنسليمان مكونة من أرض وبناء لا يقاسان بالمقياس نفسه، وللأرض فيها وزن كبير لأن المشتري يبحث عن الفضاء. نحسب مساحة القطعة والأشجار والحديقة، والإطلالة على الغابة أو على ملعب الغولف، والبعد عن الطرق المزدحمة. ثم البناء: مساحته وتوزيعه وجودة تشطيباته وحالة صيانته، وتجهيزاته كالمسبح والملحقات، ومطابقته لرخصة البناء. ثم الولوج: القرب من الطريق نحو الدار البيضاء والرباط يجعل الفيلا صالحة للسكن الرئيسي، والبعد عنه يحصرها في السكن الثانوي. ولأن الفيلات الكبيرة قليلة التداول، نراقب نتيجة المقارنة بمنهج كلفة الإحلال المستهلكة: قيمة الأرض مضافا إليها كلفة بناء مماثل اليوم، مخصوما منها ما أفقده الزمن والاستعمال من قيمته. وننتهي إلى قيمة واحدة معللة، لا إلى حد أدنى وحد أعلى. ويحرر التقرير خبراء معتمدون من RICS، وهو تقرير مطابق لمعايير RICS، يمكن التحقق من كل سطر فيه.
ما يتضمنه التقرير
- ✓وصف العقار: الموقع والمساحات والبناء والتجهيزات وحالة الصيانة
- ✓ملخص الوضعية القانونية كما تظهر في شهادة الملكية والوثائق المسلمة
- ✓الضوابط العمرانية المطبقة حسب تصميم التهيئة
- ✓قراءة للسوق المحلية في الحي ولنوع العقارات المتداولة فيه
- ✓جدول المقارنات بمصدرها وتاريخها ومساحتها وتعديلاتها
- ✓تفصيل المنهج المطبق وسبب ترجيحه
- ✓قيمة سوقية واحدة معللة بتاريخ المعاينة
- ✓صور مؤرخة للعقار من الداخل والخارج
كيف تجري المهمة
- 1عرض السعر خلال 24 ساعة — ترسلون لنا نوع العقار وموقعه ببنسليمان ومساحته والغرض من الخبرة، فنرسل لكم عرض سعر مفصلا خلال 24 ساعة، ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم، تضاف إليه مصاريف التنقل.
- 2الوثائق والموعد — بعد قبول العرض نطلب منكم الوثائق المتوفرة، ونحدد موعد المعاينة معكم أو مع من ينوب عنكم.
- 3المعاينة — يتنقل الخبير إلى العقار ببنسليمان، فيعاينه ويصوره ويتحقق من المساحات، ويعاين الحي والجوار وطرق الولوج.
- 4البحث والتحليل — نجمع المقارنات ونتحقق منها، ونطلع على تصميم التهيئة، ثم نطبق المنهج المناسب ونعلل كل تعديل كتابة.
- 5تسليم التقرير — تتسلمون التقرير خلال 5 إلى 8 أيام عمل بعد المعاينة، أو خلال 48 إلى 72 ساعة في الصيغة المستعجلة حسب الملف، ونجيب عن أسئلتكم بعد قراءته.
أسئلة متكررة
كم تكلف الخبرة العقارية ببنسليمان؟
ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم لعقار سكني عادي، كشقة أو دار أو فيلا. تضاف مصاريف التنقل وتحدد في عرض السعر. أما الأراضي والعمارات والأصول التجارية فلها عرض سعر خاص حسب المساحة وتعقد الملف. نرسل لكم العرض المفصل خلال 24 ساعة.
هل تتدخلون في بنسليمان ومحيطها؟
نعم. نتدخل في وسط بنسليمان والتجزئات السكنية ومحيط ملعب الغولف والأراضي المحيطة بالمدينة، ونغطي كذلك بوزنيقة والجماعات المجاورة. ينتقل الخبير في الموعد المتفق عليه، ونأخذ المقارنات من سوق بنسليمان أولا، لأن أثمان الساحل لا تصلح لتقييم عقار داخل الأراضي. وتحدد مصاريف التنقل في عرض السعر.
هل تقيمون أرضا غير محفظة؟
نعم. نستند إلى العقد العدلي أو رسم الملكية ومطلب التحفيظ إن وجد، ونبين في التقرير الوضعية كما تظهر في الوثائق وأثرها على القيمة وعلى إمكان البيع. ولا ننجز التحديد ولا الرفع الطبوغرافي: تنجزهما مكاتب المهندسين الطبوغرافيين. وإذا كانت الأرض في طور التحفيظ، نذكر مرجع المطلب وما يظهر من وثائقه.
كيف تعرفون أن الأرض صالحة للبناء؟
لا نعتمد على وصف البائع. نطلع على وثيقة التعمير السارية، ونطلب شهادة المعلومات التعميرية حين يكون الوضع غير واضح، ونقيم الأرض بما تسمح به الضوابط اليوم. فالأرض الواقعة في منطقة فلاحية تقيم أرضا فلاحية، ولو كانت قريبة من المدينة. ونذكر في التقرير الوثيقة التي اعتمدناها.
كم تستغرق الخبرة في بنسليمان؟
من 5 إلى 8 أيام عمل بعد المعاينة، ويمكن تسليم التقرير خلال 48 إلى 72 ساعة في الصيغة المستعجلة حسب الملف. نرسل عرض السعر خلال 24 ساعة بعد توصلنا بمعطيات العقار، ونحدد موعد المعاينة معكم أو مع من ينوب عنكم.
للتعمق
الخبرة العقارية في مدن أخرى
الخبرة حسب نوع العقار
هذه الصفحة متوفرة أيضا بالفرنسية: النسخة الفرنسية