الخبرة العقارية بورزازات: السكن والسياحة والبناء بالطين

سوق ورزازات: مدينة وواحات ومحاور سياحية

في ورزازات سوقان متجاورتان. سوق المدينة: شقق ودور في وسط المدينة وتابونت ومحيط قصبة تاوريرت، يشتريها ويكتريها سكان المدينة والعاملون فيها، وتقيم بالمقارنة مع مساكن مماثلة في الحي نفسه. وسوق المحاور السياحية: دور ضيافة وقصبات وفنادق على طريق آيت بن حدو، ونحو سكورة وواحتها، وعلى طول وادي درعة، حيث تتوقف القيمة على الموقع على الطريق السياحية والإطلالة على الواحة أو الجبل بقدر ما تتوقف على البناء. وبينهما أراض للبناء في محيط المدينة وأراض داخل الواحات. ولا يصح أن يطبق على قصبة في سكورة ثمن مسكن في تابونت، ولا أن يقاس فندق بثمن المتر المربع السكني. لذلك نحدد أولا السوق التي ينتمي إليها العقار، ونختار المقارنات منها وحدها، ونعلل كل تعديل كتابة في التقرير، ونقيم الأرض بالمقارنة أو بالمنهج المتبقي حسب إمكانات البناء التي تسمح بها وثائق التعمير.

خبرة الأراضي

دور الضيافة والقصبات والفنادق: الجدران والاستغلال

دار الضيافة أو القصبة المرممة أو الفندق في ورزازات عقار ونشاط في آن واحد. لذلك نقيمه بمنهجين ونفصل بينهما في التقرير. نقيم البناء بالمقارنة حين توجد عقارات مماثلة، أو بكلفة الإحلال المستهلكة حين تقل المقارنات، مع مراعاة خصوصية البناء بالطين. ونقيم الاستغلال برسملة الدخل الصافي من الإيواء، بعد مراجعة الحسابات المتوفرة وتوزيع النشاط على المواسم والتكاليف الجارية. هذا الفصل ضروري عند البيع، وعند دخول شريك أو خروجه، وعند قسمة الورثة، لأن المشتري أو الشريك يجب أن يعرف ما يدفعه مقابل الجدران وما يدفعه مقابل نشاط قائم. ونخلص في النهاية إلى قيمة واحدة معللة، مع بيان ما يعود إلى كل مكون وسبب ترجيح منهج على آخر. ونعتمد في تحليل الاستغلال على الحسابات والفواتير وسجلات الإيواء المتوفرة، لا على تصريحات البائع وحدها، ونكتب في التقرير ما اطلعنا عليه وما بقي ناقصا. وتختلف دار ضيافة على محور سياحي يمر منه الزوار عن أخرى بعيدة عنه، حتى لو تشابه بناؤهما.

خبرة الفنادق ودور الضيافة

البناء بالطين: تراث مطلوب بكلفة صيانة خاصة

البناء بالطين المدكوك أو بالطوب الطيني ليس عيبا في القيمة. هو تراث يطلبه الزوار، وتقوم عليه هوية كثير من دور الضيافة والقصبات. لكنه يحتاج صيانة منتظمة وترميما بتقنيات وحرفيين مختصين، ولا تصلح له معدلات الاستهلاك ولا كلفة البناء المعتمدة في البناء بالإسمنت. لذلك نعاين البناء ونصف حالته كما تظهر للعين، ونوثقها بصور مؤرخة، ونأخذ في الحساب كلفة الصيانة والترميم المعقولة حين يحتاجها البناء، بدل تطبيق نسب جاهزة. ولا ننجز تشخيصا تقنيا للبنية ولا بحثا عن العيوب؛ وإن ظهر لنا ما يستوجب فحصا تقنيا، نذكر ذلك في التقرير وننصح باستشارة مختص. والنتيجة قيمة تعكس حقيقة هذا البناء، لا قيمة مستعارة من بناء مختلف عنه. ونميز في التقرير بين قصبة رممت وصارت صالحة للسكن أو للاستغلال، وأخرى تحتاج ترميما كبيرا قبل استعمالها، لأن الفرق بينهما في القيمة قد يكون كبيرا، ونعلل أثره كتابة.

قيمة التأمين على قصبة أو رياض

الإرث والوضعية العقارية في الواحات والقرى

في ورزازات وضواحيها، كثير من العقارات العائلية موروثة: دار في المدينة، أو قصبة في واحة، أو أرض في محيط القرى، وكثيرا ما يبقى العقار على الشياع بين ورثة تفرقوا بين ورزازات ومدن أخرى وخارج المغرب. وتتنوع الوضعيات العقارية: عقارات محفظة برسم عقاري، وأخرى بملكية عدلية، وأخرى في طور التحفيظ. نقيم كل عقار من التركة على حدة، ونذكر في التقرير الوثائق التي اطلعنا عليها وأثر الوضعية العقارية على القيمة، فتتوفر للورثة قيمة سوقية واحدة مكتوبة يبنون عليها القسمة أو شراء أحدهم حصص الآخرين أو البيع. أما تحديد الحدود ورفعها على الأرض فتنجزه مكاتب المهندسين الطبوغرافيين. ونرتب المعاينة مع من يقيم من العائلة في عين المكان، ونرسل التقرير لكل وارث بصيغة إلكترونية. وحين تضم التركة عقارا مستغلا، كدار ضيافة يديرها أحد الورثة، نفصل بين قيمة العقار وقيمة النشاط.

الخبرة العقارية في الإرث

كيف تجري المهمة في ورزازات

ترسلون لنا موقع العقار ونوعه ومساحته والغرض من الخبرة، وإن كان دار ضيافة أو فندقا، فكرة عن نشاطه. نرسل لكم عرض سعر مفصلا خلال 24 ساعة، يحدد الأتعاب ومصاريف التنقل. ويسهل الولوج من مراكش تنظيم المهمة: يتنقل الخبير في موعد متفق عليه، فيعاين العقار ويصوره، ويعاين محيطه وطرق الوصول إليه، سواء كان في المدينة أو على أحد المحاور السياحية. ثم نجمع المقارنات ونطلع على وثائق التعمير، ونحلل الحسابات حين يتعلق الأمر باستغلال سياحي. تتسلمون التقرير خلال 5 إلى 8 أيام عمل بعد المعاينة. يحرره خبراء معتمدون من RICS، وهو تقرير موثق يمكن التحقق من كل سطر فيه، يخدم قراركم وتفاوضكم بالتراضي مع المشتري أو البائع أو الشركاء أو الورثة. وإن كنتم مقيمين خارج ورزازات، نرتب المعاينة مع من ينوب عنكم، ونرسل لكم الصور والتقرير بصيغة إلكترونية.