الخبرة العقارية بالصويرة: الرياض ودور الضيافة والسكن الثانوي
نقيم بالصويرة الرياض في المدينة العتيقة، ودور الضيافة المستغلة، والشقق والفيلات والأراضي في ضواحيها، ونفصل في التقرير بين قيمة الجدران وقيمة النشاط حين يلزم ذلك.
ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم ومصاريف التنقل · عرض السعر خلال 24 ساعة · التقرير في 5 إلى 8 أيام عمل
مدينة الصويرة العتيقة المسورة مصنفة تراثا عالميا لدى اليونسكو، وتجذب منذ عقود مشترين من المغرب ومن أوروبا: سكن ثانوي، ورياض مرممة، ودور ضيافة تستغل طوال السنة. وتمتد السوق جنوب المدينة نحو الديابات وغزوة ومنطقة الغولف. في هذه السوق فرق واضح أحيانا بين الأثمان المعروضة وأثمان البيع الفعلية، وبناء قديم يحتاج ترميما، ووضعيات عقارية مختلفة بين المحفظ وغير المحفظ. نقيم الرياض والفيلا والشقة والأرض عند الشراء أو البيع أو قسمة الإرث، بعد معاينة ومقارنات موثقة، ونسلمكم قيمة سوقية واحدة معللة خلال 5 إلى 8 أيام عمل بعد المعاينة، مع أجل إضافي للتنقل لأن الصويرة خارج مدننا الست الرئيسية.
الأحياء والمناطق التي نغطيها بالصويرة
رياض المدينة العتيقة: البناء القديم وكلفة الترميم
الرياض في المدينة العتيقة ليس شقة يقاس ثمنها بالمتر المربع. قيمته تتوقف على حالة بنائه القديم، وعلى ما يحتاجه من ترميم ليصبح صالحا للسكن أو للاستغلال، وعلى موقعه داخل الأسوار: قربه من الأبواب ومن الواجهة البحرية، وسهولة الوصول إليه من الأزقة، والسطح والإطلالة. ثم إن البناء داخل مدينة مصنفة تراثا عالميا يخضع لضوابط خاصة في الترميم والتعديل، فلا يصح افتراض أن كل رياض يقبل إضافة طابق أو تغيير واجهته. نعاين الرياض من الداخل والخارج، ونصف حالته كما تظهر للعين مع صور مؤرخة، دون أن ننجز تشخيصا تقنيا للبنية، ونأخذ في الحساب كلفة الترميم المعقولة حين يحتاجها البناء. ونقارنه برياض مماثلة بيعت في المدينة العتيقة، مع التمييز بين ثمن العرض وثمن البيع الفعلي، لأن الأثمان المعروضة في هذه السوق كثيرا ما تكون قابلة للتفاوض.
دار ضيافة مستغلة: قيمة الجدران وقيمة النشاط
كثير من رياض الصويرة ودورها في الضواحي صارت دور ضيافة تستقبل الزوار طوال السنة. هذا العقار هجين: هو مسكن من حيث البناء، ونشاط سياحي من حيث الدخل. لذلك نقيمه بمنهجين ونفصل بينهما في التقرير. الأول قيمة العقار نفسه بالمقارنة مع رياض أو دور مماثلة. والثاني قيمة الاستغلال برسملة دخله الصافي، بعد مراجعة الحسابات المتوفرة وأسعار المواسم والتكاليف الجارية. هذا الفصل ضروري حين يبيع المالك أو يشتري مستثمر، وحين يفترق شركاء في دار ضيافة، وحين يقتسم الورثة دارا يستغلها أحدهم، فقد يكون النشاط ثمرة عمل واحد منهم بينما العقار مشترك بين الجميع. ونخلص في النهاية إلى قيمة واحدة معللة، مع بيان ما يعود إلى البناء وما يعود إلى الاستغلال. ونطلب لذلك ما يتوفر من وثائق النشاط، كالحسابات وسجل الحجوزات، ونذكر في التقرير ما اطلعنا عليه وما لم نطلع عليه، لأن قيمة الاستغلال لا تقدر بالتصريحات وحدها.
الوضعية العقارية: رسم عقاري أو ملكية عدلية
ليست كل العقارات في الصويرة محفظة. ففي المدينة العتيقة خاصة، قد يملك البائع رياضا بملكية عدلية دون رسم عقاري، وقد يكون العقار في طور التحفيظ بمطلب لم يكتمل بعد. وتختلف القيمة باختلاف هذه الوضعية: العقار المحفظ أسهل في البيع والإثبات، والعقار غير المحفظ قد يطول بيعه ويضيق جمهور مشتريه. نطلع على الوثائق التي تسلموننا إياها، شهادة الملكية أو الملكية العدلية أو ما يثبت إيداع مطلب التحفيظ، ونذكر في التقرير ما اطلعنا عليه وأثره على القيمة. ولا يحل التقييم محل التحقق القانوني: إن كان لديكم شك في أصل الملكية، يمكن أن نبدأ بقراءة الرسم العقاري. أما تحديد الحدود ورفعها على الأرض فتنجزه مكاتب المهندسين الطبوغرافيين. وهذه النقطة مهمة خاصة للمشتري الأجنبي الذي لا يعرف الفرق بين هذه الوضعيات قبل التوقيع. فالسؤال عن الوضعية العقارية يأتي قبل السؤال عن الثمن.
الإرث والشياع في عقار بالصويرة
ترث أسر صويرية كثيرة دارا في المدينة العتيقة أو بيتا في الأحياء الحديثة أو أرضا في الضواحي، ويقيم بعض الورثة في المدينة وآخرون في مدن أخرى أو خارج المغرب. وحين يكون العقار رياضا يطلبه المشترون الأجانب، تكثر الأرقام المتداولة بين الورثة ويصعب الاتفاق. تضع الخبرة أمامهم قيمة سوقية واحدة مكتوبة، بمقارنات من المدينة العتيقة نفسها وتعديلات معللة، فيصير ممكنا الاتفاق على القسمة أو على شراء أحدهم حصص الآخرين أو على البيع بثمن يقبله الجميع. وإن كان الرياض مستغلا دار ضيافة، نفصل بين قيمة العقار وقيمة النشاط، حتى لا يختلط حق الجميع في العقار بما أنتجه عمل من يدير النشاط. ونرتب المعاينة مع من يقيم من العائلة في الصويرة، ونرسل التقرير لكل وارث بصيغة إلكترونية. ويستطيع كل وارث، أو مستشاره، إعادة الحساب خطوة خطوة انطلاقا من المقارنات والتعديلات المكتوبة.
السكن الثانوي والفيلات والأراضي جنوب المدينة
خارج الأسوار، تتكون السوق من شقق قرب الواجهة البحرية وفي حي الكثبان، ومن فيلات وأراض جنوب المدينة نحو الديابات وغزوة ومنطقة الغولف وعلى طريق أكادير، ثم من عقارات في الأطراف نحو إدا وكورد. كثير من هذه العقارات سكن ثانوي يملكه مغاربة من مدن أخرى أو أوروبيون، يستعمل جزءا من السنة أو يكرى للزوار. نقيم الفيلا والشقة بالمقارنة مع عقارات مماثلة في الحي نفسه، ونقيم الأرض بالمقارنة أو بالمنهج المتبقي حين تكون قابلة للبناء، بعد الاطلاع على تصميم التهيئة ووثائق التعمير. وللمشترين المقيمين خارج المغرب، مغاربة كانوا أو أجانب، نتولى المهمة عن بعد: نرتب المعاينة مع البائع أو الوكيل، ونرسل الصور والتقرير بصيغة إلكترونية، لتكون لكم قيمة مستقلة قبل توقيع العقد الابتدائي. وحين يكون العقار معدا للكراء السياحي، نبين أيضا دخله الصافي الواقعي، بعد خصم فترات الفراغ وتكاليف التدبير، إلى جانب قيمته السوقية.
ما يتضمنه التقرير
- ✓وصف العقار: الموقع والمساحات والبناء والتجهيزات وحالة الصيانة
- ✓ملخص الوضعية القانونية كما تظهر في شهادة الملكية والوثائق المسلمة
- ✓الضوابط العمرانية المطبقة حسب تصميم التهيئة
- ✓قراءة للسوق المحلية في الحي ولنوع العقارات المتداولة فيه
- ✓جدول المقارنات بمصدرها وتاريخها ومساحتها وتعديلاتها
- ✓تفصيل المنهج المطبق وسبب ترجيحه
- ✓قيمة سوقية واحدة معللة بتاريخ المعاينة
- ✓صور مؤرخة للعقار من الداخل والخارج
كيف تجري المهمة
- 1عرض السعر خلال 24 ساعة — ترسلون لنا نوع العقار وموقعه بالصويرة ومساحته والغرض من الخبرة، فنرسل لكم عرض سعر مفصلا خلال 24 ساعة، ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم، تضاف إليه مصاريف التنقل.
- 2الوثائق والموعد — بعد قبول العرض نطلب منكم الوثائق المتوفرة، ونحدد موعد المعاينة معكم أو مع من ينوب عنكم.
- 3المعاينة — يتنقل الخبير إلى العقار بالصويرة، فيعاينه ويصوره ويتحقق من المساحات، ويعاين الحي والجوار وطرق الولوج.
- 4البحث والتحليل — نجمع المقارنات ونتحقق منها، ونطلع على تصميم التهيئة، ثم نطبق المنهج المناسب ونعلل كل تعديل كتابة.
- 5تسليم التقرير — تتسلمون التقرير خلال 5 إلى 8 أيام عمل بعد المعاينة، أو خلال 48 إلى 72 ساعة في الصيغة المستعجلة حسب الملف، ونجيب عن أسئلتكم بعد قراءته.
أسئلة متكررة
هل تتدخلون في الصويرة وضواحيها؟
نعم، نتدخل في الصويرة حسب الطلب، داخل المدينة العتيقة وخارجها، وفي الديابات وغزوة وعلى طريق أكادير، مع أجل إضافي للتنقل لأن المدينة خارج مدننا الست الرئيسية. ويسهل قربها من مراكش وأكادير تنظيم المعاينة. نرسل لكم عرض السعر خلال 24 ساعة.
كم تكلف الخبرة العقارية بالصويرة؟
ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم لعقار سكني عادي، كشقة أو دار. تضاف مصاريف التنقل وتحدد في عرض السعر. أما الأراضي والعمارات ودور الضيافة المستغلة، فلها عرض سعر خاص، لأن تقييمها يتطلب تحليل الاستغلال أو إمكانات البناء إلى جانب العقار.
لماذا أطلب خبرة قبل شراء رياض في الصويرة؟
لأن سوق الرياض قليلة الشفافية: الأثمان المعروضة قابلة للتفاوض، وكلفة الترميم تقدر في الغالب بأقل من حقيقتها، وبعض العقارات في المدينة العتيقة غير محفظة. تعطيكم الخبرة قيمة مستقلة معللة، وتبين ما يؤثر فيها، فتفاوضون على أساس أرقام موثقة. ونسلمكم التقرير خلال 5 إلى 8 أيام عمل بعد المعاينة.
كيف تقيمون دار ضيافة مستغلة؟
نقيم العقار بالمقارنة مع عقارات مماثلة، ونقيم الاستغلال برسملة دخله الصافي بعد مراجعة الحسابات المتوفرة. ونفصل في التقرير بين المكونين، لأن هذا الفصل يهم البيع وانفصال الشركاء وقسمة الورثة، ثم نخلص إلى قيمة واحدة معللة. ويمكن أن نوضح لكم قبل الخبرة الوثائق التي نحتاجها لتحليل الاستغلال.
للتعمق
الخبرة العقارية في مدن أخرى
الخبرة حسب نوع العقار
هذه الصفحة متوفرة أيضا بالفرنسية: النسخة الفرنسية