Jurisprudence
20 articlespar les experts immobiliers certifiés RICS de ReaConsult.
Cour Suprême arrêt n° 176 du 13 juin 1991 — zone industrielle Marrakech (commentaire)
Commentaire détaillé du précédent fondateur (dossier 10394/89) : détournement de la finalité d'utilité publique, contrôle effectif du juge administratif, conséquences pratiques en 2026 pour les propriétaires expropriés.
Arrêts cassation administrative — expropriation Maroc (doctrine consolidée)
Synthèse 4 arrêts structurants : CS 176/13-06-1991 (détournement), Cass. Adm. 1295/29-12-2004 (plan postérieur), Cass. Adm. 394/25-04-2007 (délai 10 ans), CA Marrakech 61/11-02-2009 (Aït Baha × 21). Stratégie de défense fondée sur la doctrine.
Arrêts de la Cour de cassation marocaine — expertise immobilière
7 arrêts structurants : convocation 5 jours (Cass. 1981), mission technique (Cass. 1997), partage qismat al-usul (1997+2002), expropriation Marrakech (CS 1991), aménagement vs démolition (Cass. Admin 2004), délai 10 ans plan (Cass. Admin 2007).
Expropriation au Maroc : que faire quand la procédure n'est pas respectée ? (jurisprudence 2026)
Guide pratique loi 7-81 et article 35 de la Constitution. Les 5 cas de non-respect courants (voie de fait الاعتداء المادي, DUP périmée, indemnité dérisoire, détournement de procédure, non-paiement), les recours du propriétaire (annulation TA, plein contentieux, référé, cassation) et la jurisprudence vérifiable — dont l'arrêt Cour Suprême n° 176 du 13 juin 1991 et l'arrêt Aït Baha 2009.
4 431 MAD vs 94 950 MAD : quand le tribunal multiplie l'indemnité d'expropriation par 21 (Aït Baha, ONEE, 2009)
Commentaire CA Administrative Marrakech n° 61 du 11/02/2009. 633 m² expropriés par l'ONEE pour électrification rurale. Offre administrative : 4 431 MAD (7 MAD/m²). Indemnité après expertise : 94 950 MAD (150 MAD/m²). Méthode comparable RICS Red Book, jurisprudence loi 7-81 toujours applicable en 2026.
6 frères, 1 maison, 2 écuries à Settat : le précédent qui pose la règle (Cass. Civile 22/10/1997)
Commentaire Cour de Cassation chambre civile n° 6517 du 22/10/1997 (Settat). 6 frères en indivision, expert qui pré-attribue les lots. Cassation : qismat al-usul impose évaluation + tirage au sort, ou vente aux enchères. Doctrine matricielle reprise en 2002 et toujours invoquée en 2026.
5 jours, sinon nullité : la règle d'or de la convocation à expertise (Cass. Civile 27/02/1981)
Commentaire Cour de Cassation chambre civile n° 61 du 27/02/1981. L'expert doit convoquer les parties au moins 5 jours francs avant les opérations, par LRAR. Sans convocation préalable régulière, le rapport est attaquable et peut être écarté. Règle codifiée à l'article 63 CPC, toujours en vigueur en 2026.
3 immeubles, 5 héritiers, 1 erreur d'expert : pourquoi la Cassation a tout cassé (Cass. Civile 18/09/2002)
Commentaire Cour de Cassation chambre civile n° 625 du 18/09/2002. Expert qui attribue directement les lots sans évaluation préalable ni tirage au sort. Cassation : qismat al-usul exige évaluation + moudrik + tirage au sort, ou vente aux enchères. Grille cassation-proof en 5 points pour les rapports de partage successoral.
Quand l'expert se prend pour le juge : la Cassation recadre la mission technique (Cass. Pénale 11/12/1997)
Commentaire Cour de Cassation chambre pénale n° 2443/7 du 11/12/1997. Un expert désigné pour vérifier l'occupation d'un terrain forestier interroge parties et témoins comme un juge d'instruction. Cassation : la mission de l'expert est strictement technique. Articles 347 et 352 CPP. Frontière entre constat et qualification.
Bouskoura : il paye 332 500 MAD, le promoteur ne livre jamais — voici ce que la Cour lui rend (CA Com. Casa 2021)
Commentaire d'arrêt CA Com. Casablanca n° 4775 du 07/10/2021. Apt 76 m² Bouskoura, livraison promise fin 2019 jamais effectuée. Restitution intégrale 332 500 MAD + 20 000 dommages-intérêts. Pourquoi les intérêts légaux sont rejetés. Articles 230, 254, 255, 269 DOC. Leçon VEFA pratique.
Aïn Diab à 2,4 M MAD : pourquoi contester le prix de mise à prix d'une saisie ne sert à rien (CA Com. Casa 2019)
Commentaire d'arrêt CA Com. Casablanca n° 1428 du 02/04/2019. Le débiteur conteste une expertise de 2005 fondant la mise à prix à 2 419 000 MAD. La Cour refuse : le prix d'ouverture n'est qu'un seuil de départ — la surenchère fait le reste. Vraie stratégie pour débiteurs saisis et acquéreurs en enchères.
Drainage de 1 188 m² chez le voisin : 356 400 MAD payés par l'entreprise — pas son donneur d'ordre (CA Com. Casa 2023)
Commentaire d'arrêt CA Com. Casablanca n° 4589 du 18/07/2023. Canalisation empiétant : 700 m² annoncés, 1 188 m² mesurés par expertise judiciaire. Article 78 DOC — c'est l'exécutant qui paye. 300 DH/m² × 1 188 = 356 400 MAD. Mode opératoire pour propriétaires victimes d'empiètement.
Vendeur silencieux pendant 10 ans : comment récupérer ses 2,61 millions (CA Com. Casa 2023)
Commentaire d'arrêt CA Com. Casablanca n° 4428 du 11/07/2023. Promesse de vente terrain signée 2012, prix 2,61 M MAD intégral payé, vendeur inactif 10 ans. Mise en demeure de 2022 suffit à constituer le défaut. Résolution + restitution validée. Articles 255 et 259 DOC. Clauses contractuelles essentielles.
Vous avez plus de 75 % d'un bien en indivision ? Vous pouvez expulser seul l'occupant (CA Com. Casa 2023)
Commentaire d'arrêt CA Com. Casablanca du 01/06/2023. L'article 971 du DOC donne au copropriétaire indivisaire majoritaire (>75 % des parts) la qualité pour agir seul en expulsion d'un occupant sans titre. Levier puissant pour héritiers MRE bloqués par minorité dissidente.
Vous achetez un immeuble, un locataire commercial est dedans : il reste, même si le bail n'est pas au TF (CA Com. Casa 2022)
Commentaire d'arrêt CA Com. Casablanca du 03/11/2022. Un acquéreur veut expulser un cessionnaire de fonds de commerce dont le droit au bail n'est pas inscrit au TF. La Cour refuse : un droit personnel n'a pas besoin d'inscription pour produire effet. Conséquences pour la due diligence pré-acquisition.
De 9,9 millions à 500 000 MAD : pourquoi le juge peut corriger l'expert (Cass. Com. 2021)
Commentaire d'arrêt Cass. Com. n° 439/1 du 24/06/2021 (dossier 2020/3/3/330). L'expert avait évalué le préjudice entre 7,1 et 9,9 M MAD ; la Cour d'appel a accordé 500 000 MAD ; la Cassation valide. Pouvoir souverain du juge (art. 264 DOC). Leçons pour propriétaires victimes d'occupation et stratégie d'expertise.
La commune ne peut pas démolir votre bâtiment — elle doit l'exproprier (Cass. Adm. 2004)
Commentaire d'arrêt Cass. Adm. n° 1295 du 29/12/2004 (dossier 3312/4/1/2003). Une construction antérieure au plan d'aménagement ne peut être démolie sur le seul motif de non-conformité. Article 28 loi 12-90 — il faut exproprier avec indemnité juste et préalable.
4 ans de démarches, refus définitif, zéro indemnité : l'histoire d'une station-service jamais construite (CA Com. Casa 2024)
Commentaire d'arrêt CA Com. Casablanca n° 6415 du 24/12/2024 (dossier 2024/8201/5747). Refus définitif d'un permis motivé par un nouveau plan d'aménagement (passage d'une voie publique) = fait du prince imprévisible et insurmontable. Article 268 DOC. Résolution du contrat sans dommages-intérêts.
1,5 million d'indemnité d'éviction : la stratégie du bailleur qui n'a pas marché (CA Com. Casa 2019)
Commentaire d'arrêt CA Com. Casablanca n° 567 du 13/02/2019 (dossier 2018/8206/1732). La seule publication d'un plan d'aménagement, même valant DUP, ne constitue pas un acte de dépossession exonérant le bailleur. Tant qu'aucun acte d'expropriation formelle, indemnité d'éviction due (réduite à 1,566 M MAD).
Votre terrain est gelé depuis plus de 10 ans par un plan d'aménagement ? Vous pouvez vous faire indemniser (Cass. Adm. 2007)
Commentaire d'arrêt Cass. Adm. n° 394 du 25/04/2007 (dossier 1276/4/1/2005). Article 28 loi 12-90 : effets de la DUP du plan s'éteignent au bout de 10 ans. Si l'administration continue d'occuper sans expropriation finalisée, indemnité due pour privation de jouissance. Arme méconnue pour les héritiers de terrains réservés depuis les années 90.